房地产企业成本管控及招标采购精细化管理实战培训（2016年5月28日深圳）房地产培训网

【课程收益】
了解和掌握房地产全过程成本管理总体思路和操作之道；
从战略角度，帮助企业对成本管理进行目标策划，掌握成本管理在项目开发各阶段的操作重点与难点；
学习招标采购有序、高效、省钱进行的核心方法，提升项目计划完成率；
立足于龙湖的招标采购实践成果，旨在通过对龙湖招投标管理4大实践成果、龙湖招投标全过程管理优秀经验、龙湖的合同精细化管理方法的深度解读
进行合约规划分判，在项目前期，对项目招标内容进行明细确定

【课程对象】
1、房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监；
2、合规部、成本部、采购部、计划运营部、工程部、设计部等部门负责人；
3、合规部、成本部、采购部、计划运营部、工程部、设计部等部门从业精英。

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2016年5月28-29日 深圳（详见报到通知）
【培训费用】4380元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【咨询电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 官方客服QQ：1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
林老师：重庆建筑大学建筑工程专业毕业，MBA, 全国注册造价工程师，20年采购及成本管理经验。其中，3年施工单位，5年监理公司， 12年龙湖地产（2002至2014年）工作经验。曾担任龙湖集团造价采购部招采负责人（任职3年），城市公司造价采购总监（任职2年）。经历了龙湖地产从6.2亿到500亿，从单一城市，多业态、多项目开发到跨区域、多项目的全国规模化扩张的全过程，参与了龙湖地产成本管理体系搭建、完善、优化的全过程，在房地产项目成本控制和合同、招投标管理方面有深刻的体会和丰富的实操经验。

【培训内容】
第一部分：房地产项目6大阶段成本优化及成本管理的层级划分管控制
一、鸟瞰成本
（一）房地产开发全过程成本构成
1、一级费项的构成：
2、直接费（开发成本）、间接费
3、二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程相关费、配套设施费、不可预见费
案例：龙湖地产目标成本费项划分

（二）成本在财务指标中的作用与影响
1、利润表
2、净利与毛利
3、毛利与赠送率的关系

二、房地产项目成本管理的六大阶段划分、案例分享
（一）可研阶段成本管理（拿地阶段）
1、产品定位和建造标准；
2、项目规划指标；
3、当地行政收费情况和垄断行业情况；
4、土地现状及周边地块情况；
5、预期利润目标

（二）概念设计阶段成本控制及案例解析（即项目产品定位阶段的成本控制）
1、地块中的多方案土方平衡测算
2、总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响；
3、控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比；
4、结合建筑总高度进行合理规划建筑层数

（三）方案设计阶段成本控制及案例解析（项目启动会阶段的成本控制）
1、复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系；
2、与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准；
3、启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析；
4、关键成本项及风险项管控措施；
5、对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化。

（四）扩初设计阶段成本控制及案例解析
1、外立面材质和用量，线条的规格和用量；
2、提供几种基础方案进行成本测算选型。

（五）施工图设计阶段成本控制及案例解析
1、钢筋含量、混凝土含量；
2、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额；
3、保温材质、厚度设计限额。
4、建筑层数对成本的影响
案例：地库成本优化案例
地库优化的18个关键点
高差斜向泊车系统
案例：龙湖地产限额指标

（六）工程实施阶段成本控制
1、招标管理及成本控制
案例：如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价
案例：集中采购带来的成本降低
2、主要分包二次深化设计阶段成本控制；
3、签证、变更、洽商阶段的成本控制。

（七）案例分享：
龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化
龙湖成都悠山郡成本优化案例

三、房地产目标成本编制
1、费项构成及分级
2、费项划分的六项基本原则
3、成本分摊原则
4、目标成本编制的七大关键控制点
目标成本编制关键控制点——土地费
目标成本编制关键控制点——前期工程费
目标成本编制关键控制点——配套设施费
目标成本编制关键控制点——基础设施费
目标成本编制关键控制点——建安工程费
目标成本编制关键控制点——环境景观工程费
目标成本编制关键控制点——工程相关费
案例：厦门监理与重庆监理费用的差异
5、面积指标口径的统一
6、配置标准的选择
7、目标成本编制案例分享
目标成本编制案例 成本变动案例
8、项目启动会——成本篇
案例：龙湖地产目标成本实例讲解

四、房地产目标成本的管理
1、目标成本管理责任界定
2、目标成本管理阶段划分
3、目标成本成果提交时间节点
4、目标成本调整依据
5、公共配套目标成本
6、目标成本管控级层级
7、成本系统中预警措施
8、动态成本管理
9、目标成本动态回顾时点
10、成本指标库及项目后评估
案例：龙湖目标成本管理的层级划分及关键控制点

五、标杆企业成本对比分析
案例分享：中海PK龙湖成本分析案例
现场交流：15-30分钟

第二部分：微利时代下房地产招标采购策略、谈判技巧与分供方管理
一、房地产微利时代的招标采购发展趋势
1、高度集中化、规模化
2、供应链战略
3、供应商分级管理体制
4、集采种类具有通用性，且价值较大
5、物料配置标准化
6、招标采购与成本管理一体化管理
7、计算机系统管理
8、审计常态化

二、招标的几种形式及优劣性分析
1、公开招标
2、邀请招标
3、定向议标
4、直接委托

三、邀请招标的规范操作流程
四、招采计划的编制要点及方法

五、龙湖招标采购管理体系深度解读
（一）龙湖地产的招投标组织架构与流程制度
1、龙湖招投标职能部门的设置
2、集团与区域的采购模式分析
集团：运营中心管理职能
区域：区域公司的职能
龙湖集团与区域公司在采购战略、战术和技术上的分工
集团采购＆战略合作伙伴＆地区公司年度采购的区别
3、龙湖招投标职能部门的岗位人员设置
4、龙湖招投标职能部门与上下游部门的关系

（二）龙湖3种招标方式的利弊及适用边界
1、龙湖的3种招标方式
邀请招标＆议标＆比价（比价）
龙湖对3种招标方式选择的标准
2、3种方式的利弊和应用说明

（三）龙湖的招投标全过程管理
1、龙湖地产招标基本过程
经典案例：景观招标案例
龙湖关于招投标过程的配合
2、龙湖地产招标计划的编制
招标计划编制的10大要领
基于计划实施招标的5大意义
3、龙湖对分供方考察的2种核心方法
方法1：按项目特点制定考察标准
经典案例：总包考察案例
方法2：参与考察部门积极配合完善真实的考察报告
经典案例：龙湖的考察报告
4、龙湖独树一帜的招投标启动会
招标小组的组成
招标的3大策略
招标周期预估
龙湖招标启动会会议记要7大核心要点
5、龙湖招标文件的编制
招标文件的标准化
经典案例：龙湖招标文件讲解
技术标编制的准确性对招标结果的影响
以目标成本为高压线的经济标编制
重要招标项目的招标文件说明和答疑

六、经典案例分享
总包清单计价模式的招标管理
保温涂料的招标案例分享

七、分供方管理
（一）分供方管理体系图解

（二）分供方管理阶段的划分
1、信息收集及资料审查阶段
2、考察评审阶段：
案例：总包单位考察评估报告；保温材料考察评估报告
3、合作评估阶段

（三）分供方在不同阶段的状态定义
1、待考察
2、待入围
3、入围：
4、合作
5、储备
6、不使用
7、黑名单

（四）分供方管理各阶段的主要内容
1、信息收集及资料审查阶段
2、考察评审阶段
3、合作评估阶段
（1）评估指标
（2）评估维度
（3）评估频度
（4）评估标准的两个方向：
（5）评估结果的处理
（6）分供方激励淘汰机制的建立
案例：龙湖分供方合作评估制度

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含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划（营改增）、财务管理 、物业管理、商业地产（购物中心、城市综合体、写字楼、社区商业）、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（棚户区、旧城、城中村改造）、绿色节能、产业地产、建筑风水、精装修、BIM新技术、国内外考察交流！

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