超大特大城市村改：2023年城市更新的新模式、新思路、新方法解析专题培训（8月26日深圳）房地产培训网
2023年7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出“要积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与...，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”。2023年7月28日，国务院副总理何立峰在《超大特大城市城中村改造工作部署电视电话会议中》再次指出，“要用新思路、新方式破解城中村改造中的账怎么算，钱怎么用，地怎么征，人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子...，要坚持市场化为主导...，必须净地出让”。
在与世界知名投行摩根大通对话城中村改造时，宋老师针对本次中央积极推动的城中村改造的看法：“本次的城中村改造不是传统的大规模房地产开发，不是传统的大规模棚改；是渐进式、市场化、多模式并存的城市更新，是配合二次房改开展的保障房建设和保障房筹集行动”。市场化、新模式，是中央这次倡导推进城中村改造的精神“内核”。
作为城市更新市场化程度最高的粤港澳大湾区，历经了十余年的市场化城市更新实践。早期大规模进入城市更新的民营开发商，除了极少数优质的民营开发商之外，承担了城市更新主力的大量大中型民营开发商，要么已经爆雷，要么在爆雷的路上。可以说，虽然中央提出积极推进城中村更新改造，但大量的民营开发商目前实际上是在大规模地退出城市更新（前期）。而以广州为代表的“做地新政”，在市场化受挫之后，又重新开始回归城市更新的行政化。
中央这次若想把民营资本重新拉回到城市更新领域，关键在“新思路、新方式”上面。本来近两年出现的更新/整备前期服务商这一模式，是很好的一个探索。但由于政府不给前期服务商顺畅的进入路径、退出路径和公平的盈利模式，目前，不管是政府招标，还是村集体招标，前期服务商都和原来的平台公司一样，沦为了后期开发权的占坑者。也就是说，目前公开途径招标到的城市更新前期服务商，大多数是假的前期服务商。
我们认为，这次要完成中央交给地方“城中村改造的新模式、新思路、新方法”上实现突破的任务，其实也简单，只要把假的前期服务商做成真的前期服务商就可以了。尊重市场草根阶层的原创精神，塑造国有民企同等公平的市场环境，人民的原创精神，不用口号性的激发，也会迸发出来。本次培训，城市更新网总经理宋留强在十多年探索实践的基础上，讲述如何用城市更新项目孵化模式，把前期服务商做真，既实现了一二三级联动，让各阶段市场要素能够顺畅的链接，又不降低市场主体对前期孵化权和后期开发权的竞争烈度，保证了市场对资源的最优化配置。
【培训对象】
1、品牌优质民营开发商、央企开发商、央企施工单位
2、小型民营开发商、非开发资本、私人金主
3、城投等地方功能性国企
4、村委、业主委员会、物管公司、业主中大业主和意见领袖、关系掮客
5、各种城市更新专业服务商
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2023年8月26日 深圳（详见报到通知）
【培训费用】3680元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
宋老师，2011年创设深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司，创办城市更新网，主持或参与了“深圳市城市更新行业研究报告（2009-2013）”“深圳市城市更新政策法规汇编（共10册，6600多页）”、“城市更新拆赔机制研究、城市更新实施主体公开选择机制研究、城市更新投融资机制研究”“土地整备实施突破”等数十项课题研究；
主讲了城市更新领域涉及拓展、规划、报批、拆迁等多个关于城市更新的培训课题，参与了城市更新税务筹划、投融资、产业规划与导入等多个培训课题的研发。
到浙江金华、山东济南、上海、广州等多地市区为当地政府及国资平台公司进行城市更新一级土地开发与城市更新项目熟化的相关培训授课。
为龙华海岸城、宝安华昌工业区、光明大捷达厂区、石岩华润厂区、盐田沙头角海岸农垦厂区、罗湖果菜公司旧住宅区、田贝北苑小区等多个城市更新项目提供了城市更新项目运作咨询和服务；
为光明新区光明社区、龙华新区龙华街道、坪山坑梓街道、坪山龙田街道等提供了社区存量土地资产盘活策略设计及社区城市更新项目运作、整村统筹等研究咨询服务。
【培训内容】
第一部分：城中村改造的模式
1、棚改征收模式
2、广州做地新政模式
3、城市更新模式
4、土地整备利益统筹项目模式
5、统租综合整治改造模式
6、村集体/村民自改模式
7、更新/整备孵化模式（即真前期服务商模式）
二、城中村改造的典型特征
1、村委这一天然原业主代表：成也村委、败也村委
2、复杂的历史恩怨：家族、宗亲、姻亲等
3、复杂的土地历史遗留问题：外卖、未征转、指标悬空等
4、居住、产业、公服、生态多业态交错
三、城中村改造的测算之道
1、村集体、原村民、非原村民、前期服务商、后期开发商各方的保底收益
2、规划溢价、竞争溢价
3、政府和“村+市场主体”之间的利益平衡，村和市场主体之间的利益平衡，前期市场主体和后期市场主体之间的利益平衡
4、项目孵化静态测算：孵化投资收益倍数、年化投资收益率
5、项目孵化的动态测算：孵化敏感性分析、孵化阶段内部收益率
6、后期开发的静态、动态测算
四、村民决策、政府把关、多主体参与的操盘之道
1、进入路径：谁发起？谁做主？谁把关？谁实施？谁出钱？
2、孵化服务过程：起点在哪？终点在哪？哪些工作前置？哪些工作推后？哪些不得不重资产运作？哪些必须轻资产运作？
3、退出路径：谁承接？谁给钱？谁承担亏损？谁兜底？成果如何交付？如何售后？如何兜底？
五、本轮城中村改造带来的商业机会在哪？
1、品牌优质民营开发商、央企开发商、央企施工单位
2、小型民营开发商、非开发资本、私人金主
3、城投等地方功能性国企
4、村委、业主委员会、物管公司、业主中意见领袖、关系掮客
5、各种城市更新专业服务商
6、用资本做纽带的各主体资源整合之道
【2023年城市更新培训计划】
2023年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共600门房地产专题课程，只为地产人服务！）
含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理、物业管理、商业地产（购物中心|城市综合体|社区商业|儿童商业|商铺|写字楼|长租公寓|新零售）、旅游地产（田园综合体、休闲农业、乡村振兴）、养生养老地产、人力资源、中介经纪、精品住宿（民宿、酒店开发）、特色小镇（田园综合体、新农业、美丽乡村、乡村振兴）、城市更新（旧城、旧村改造）、产业地产（产业园）、建筑风水、精装修、bim新技术、国内外考察交流！
下载：http://www.chinarec.com.cn/page/px-jihua.htm
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