2018广东城市更新项目并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范培训（12月8日深圳）
当城市用于房地产开发的土地供应日趋减少时，城市更新不可避免地成为获得开发权的重要途径及企业城市战略布局、破解空间与资源困局的战略举措。由于房地产企业的战略调整，或权利主体不具备房地产开发相关经验而需寻求合作方等原因，对城市更新项目（公司）的并购，成为房企并购的常态行为。城市更新项目开发权的获得，由一个从取得当前业主委托申报单元更新开始，经历长时间及系列的程序环节，项目并购或合作本身的法律关系也较为复杂，且城市更新政策也频繁变更，城市更新项目并购或合作涉及法律问题及法律风险较多。因此，在不同的阶段对项目（公司）进行并购，其对价、效益、风险及操作方式也是不同的。
另外，城市更新项目全程涉及计划申报和规划审批、土地建筑物核查、安置补偿协议签订、土地取得、开发建设、回迁安置等多个环节，其中任何一个环节均有可能引发法律风险，且多个环节都将涉及税费缴纳。可见，城市更新项目并购、合作、税务筹划及全过程的法律风险识别与防范，对房地产企业开展城市更新项目有着非常重要的意义。本课程特邀请业内实战专家，重点分析城市更新项目投资并购、合作等全过程风险与应对方案，并通过实操案例，详细讲解了旧改项目推进过程中的各阶段的税务筹划策略。
【课程收益】
1、了解城市更新项目常见的收购方式及对应法律风险；学习城市更新项目并购的研判要点，掌握精准拓展策略；
2、学习城市更新项目并购前期尽职调查要点；掌握城市更新项目并购、合作的核心法律文本及交易要素
3、掌握城市更新项目前期阶段、开发经营阶段、施工阶段、销售阶段等税务筹划技巧；掌握城市更新模式下多渠道获取土地的方法及节税操作技巧与策略；学习城市更新项目税务筹划常见的要点、难点问题处理技巧；
4、掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险以及在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险等全过程法律风险；
【邀请对象】
1、项目业主：社区股份公司全体成员、项目业主全体成员；
2、开发企业：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；
3、金融机构：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；
4、相关机构：房地产行业相关研究与咨询顾问专业机构的高级管理人员；
5、高端圈层：准备进军城市更新领域的企业家、投资人。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2018年4月20-21日 深圳（详见报到通知）
2018年12月8日-9日 深圳（详见报到通知）
【时间地点】5800元/人（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【培训内容】
第一部分：城市更新项目并购模式及核心要点分析
学习城市更新项目并购的研判要点，掌握精准拓展策略。
一、3大并购方式及对应法律风险
1、股权并购模式
2、资产并购模式
3、拆迁补偿模式
二、城市更新项目并购6大研判要点
1、项目类型
2、项目成熟度
3、权属现状
4、规划条件
5、搬迁难度
6、经济测算了解城市更新项目常见的收购方式及对应法律风险；
第二部分：城市更新项目并购、合作的风险防控
学习城市更新项目并购前期尽职调查要点；掌握城市更新项目并购、合作的核心法律文本及交易要素。
一、城市更新项目并购尽职调查
1、城市更新行政审批情况调查
2、土地、建筑物权属情况调查
3、搬迁补偿情况调查
4、集体资产交易完成情况调查
5、项目公司基本情况调查
二、城市更新项目并购交易架构设计
1、城市更新项目并购核心法律文本
（1）合作框架协议/合作意向书
（2）股权收购协议
（3）搬迁补偿协议
2、城市更新项目并购核心交易要点
（1）利益分配模式及支付安排
（2）项目合作开发的分工安排
（3）项目操盘权
（4）项目公司治理结构
（5）项目融资安排
（6）项目退出机制
（7）项目违约管控机制
第三部分：城市更新项目全过程税务筹划深入解读
掌握城市更新项目前期阶段、开发经营阶段、施工阶段、销售阶段等税务筹划技巧；掌握城市更新模式下多渠道获取土地的方法及节税操作技巧与策略；学习城市更新项目税务筹划常见的要点、难点问题处理技巧。
一、前期阶段的4大税种税务筹划
1、营业税筹划
（1）将不动产附属设施单独计价
（2）无形资产、不动产投资入股
2、契税筹划
3、土地增值税筹划
（1）利用代建或者合作建房进行筹划
（2）利用降低收入法进行筹划
（3）控制股权并购中隐含的土地增值税
4、企业所得税筹划
（1）利用离岸公司进行筹划
（2）利用增资并购进行筹划
5、拿地模式的税务筹划
（1）通常的拿地模式
（2）深圳拿地模式
（3）惠州拿地模式
（4）东莞拿地模式
（5）各种拿地模式对增值税、契税、所得税、土地增值税的影响
（6）如何选择优的拿地模式
二、城市更新项目开发经营阶段的税务筹划
1、营业税筹划
（1）利用搬迁补偿进行筹划
（2）转让在建项目的筹划
（3）委托销售的筹划
（4）兼营行为的筹划
2、土地增值税筹划
（1）利用搬迁、拆迁等土地增值税减免措施进行筹划
（2）利用借款利息扣除方式进行筹划
（3）利用经营收入项目划定进行筹划
（4）通过普通住宅和非普通住宅项目分开独立核算增值额进行筹划
（5）销售普通住宅的，通过合理设定房价的方式进行筹划
（6）通过将代收费费用计入房价进行筹划
3、企业所得税筹划
（1）通过推迟取得当期收入进行筹划
（2）通过费用控制进行筹划
（3）利用固定资产折旧进行筹划
三、施工过程中的税务筹划
1、增值税的筹划
（1）新老项目税收处理
（2）总包、分包、零星劳务、甲供材的增值税筹划
2、土增税的筹划
（1）代建的税收筹划
（2）隐蔽工程的处理
（3）土建、安装工程的处理
（4）园林、装修的处理
四、销售阶段的税务筹划
1、精装、毛柸对税负的影响
2、销售收入降低对土增税的影响
3、营销费用的税收筹划
4、限售、现价下的税收筹划
5、商务公寓、产业升级用房的销售方式对土增税的影响
6、配建保障房、安居房对土增税的影响
7、村物业返还用房再次销售税收筹划
8、土增税清算过程中留存的车库、商业、会所的分摊方式的合理筹划
9、不同类型物业有利的清算方式的选择
五、城市更新模式下如何多渠道获取土地及节税操作技巧与策略
1、招牌挂
2、定向招牌挂
3、购买转让土地
4、购买股权
5、境外买卖股权
6、合并目标公司
7、分立目标公司
8、转让在建项目
9、深圳更新改造特殊的拿地方式
10、并购方式拿地的城市更新模式下如何消化拿地的税务成本
11、合作建房
12、委托代建模式的税务筹划
13、限制性销售情况下的拿地模式
六、城市更新项目税务筹划常见要点、难点问题解析
1、被拆迁户取得拆迁补偿费，增值税、所得税如何征收？自然人与法人有何区别？
2、被拆迁户的补偿款收据能否计入税务成本？能否抵扣增值税款?支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？
3、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？
4、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？
5、等面积与超面积部分征收营业税(增值税)如何计算？
6、以地换房要视同为“非货币性资产置换”，双方均须纳税吗？
7、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？
8、双抬头模式与单抬头模式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项税收有何差异？村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？
9、配建保障房，成本与收入如何核算？配建幼儿园、学校如何核算？
10、村集体如何规避补偿资产二次转让的税负？
11、工改工，土地收益金如何缴纳？
第四部分：城市更新项目全过程风险识别与防范
掌握被搬迁人确定以及核查结果的相关风险，以及在拆迁补偿过程中安置协议和谈判风险等全过程法律风险。
一、城市更新全流程法律风险解析
1、城市更新单元计划及规划审批风险
2、集体资产平台交易风险
3、搬迁补偿风险
4、实施主体确认和土地取得风险
5、开发建设和回迁风险
二、城市更新项目中的合约管理
1、城市更新项目合约管理的必要性
2、城市更新项目的合约类型
3、城市更新项目的常见履约障碍
4、城市更新项目的合约设计
5、城市更新项目中的签约管理
6、城市更新项目中的履约管理
三、城市更新项目中的争议解决
1、城市更新项目的常见纠纷类型
2、城市更新项目的违约表现
3、城市更新项目的争议解决机制
4、城市更新项目的争议解决原则
5、城市更新项纠纷的防控措施
【延伸阅读】
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