城市更新项目孵化暨老旧小区操盘专题培训：进入、拆赔、报批（2021年10月23日-11月）房地产培训网
【课程亮点】
前期服务商资格，投资者放心进入的门票，如何获取？
包含地头蛇、业主的谈签平台如何构建？
民营孵化商为什么非要拉着国央企一块做报批？
即使财政实力雄厚如深圳，相比社会资本，依然是湖和海的对比。在老旧小区用财政资金做棚改越来越捉襟见肘的今天，引导社会资本进入老旧小区城市更新领域，已成政商两界共识。给社会资本什么样的身份，进入的社会资本如何获得回报，在老旧小区开发权必须要招拍挂的情况下，用获得后期开发权去补偿前期的投入，面临着越来越多的政策障碍和操作障碍。把老旧小区前期服务商制度做实，可能是必须要走的方向。
“地头蛇”，是城市更新中一个特殊的存在。只要有拆迁，就会有这一群体。城市更新前期运作是一个风险投资，基本上已成业界共识。“地头蛇”帮着城市更新前期资本完成拆迁，是向资本方输出业主端资源和自身的劳务。劳务对价先行支付，并进入成本；资源对价在资本的前期运作能够变现时支付，这是目前资本能够接受的在拆迁方面的资金安排。在资本还远未看到变现的时候，地头蛇先行套现，在目前城市更新前期投资环境下，已很难被资本方接受。
政府通过所谓的“片区大统筹”，欲把片区更新项目的开发权交给国企。但前期运作的风险投资国企根本无法投入。于是，国企拉一个民企资本做前期，钱由民营资本出，活由民营资本干，前期失败导致亏损时由民营资本承担。在形成前期孵化权益时，国央企与民营企业按51%：49%的比例分配孵化权益，这种方式运作如何顺畅进行？
城市更新前期服务商实质上是背着干粮，帮业主干活，帮政府干活。政府要么保证前期服务商拿到后期开发权，要么给予前期服务商合理的盈利模式。城市更新网的判断是，开发权利益巨大，要保障前期服务商获得开发权，必定意味着踩红线。把前期服务商制度做实，做规范，才是正道。规范前期服务商投入的客观成本，明确前期投入的回报方式，降低前期投入的风险......。只有这样，将会更加顺畅地进入老旧小区城市更新。在目前众多资本对老旧小区虎视眈眈下，城市更新网把自己近10年前期运作的理论探索和实践经验分享出来，以便他们能够更顺畅地进入，以便业界能更加顺畅地运作......。
【适合对象】
1、城市更新前期平台公司、城市更新孵化公司、城市更新综合服务商等项目前期公司工作人员；
2、城市更新集团、房地产开发商、投资公司高管等孵化项目承接单位从业人员；
3、私人金主、城市更新基金、房地产基金、信托、银行投行部等项目孵化投资方；
4、社区、街道、更新局、住建局等政府管理人员；
5、业主委员会主任或委员、物管公司高管等相关人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年10月23日（周六） 进入篇 上午9：00—下午5：00
2021年11月06日（周六） 拆赔篇 上午9：00—下午5：00
2021年11月27日（周六） 报批篇 上午9：00—下午5：00
【培训地点】深圳（详情见报到通知）
【培训费用】3980元/人/天（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，李老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
注：同时报以上三天中的任意两天课程者，合计6980元/人；
同时报以上三天课程者，总计9980元/人。
【培训内容】
第一天：进入篇（2021年10月23日）：搭好台，决好策、悄进入
一、老旧小区城市更新项目孵化平台公司搭建
1、城市更新孵化项目的投资逻辑：天使段、立项A轮、专规B轮、拆赔C轮、政府兜底Pre-IPO轮。
2、城市更新孵化项目的运作流程：筛、锁、融、孵、退
3、城市更新项目孵化的成本体系：有票成本、台上成本、台下成本、进成本类别、不同阶段成本承担的不同主体
4、城市更新项目孵化的阶段性退出与阶段性估值：退出方式、估值方式、项目估值、变现价值
5、城市更新项目利益分配逻辑：项目孵化VS二级开发，站台方VS业主端资源方VS政府端资源方VS劳务方VS外部专家方VS项目管理方VS项目中介方VS项目孵化投资方
二、老旧小区城市更新项目的投资决策
1、项目初判
2、资源核定
3、内部立项
4、团队奖金安排
5、孵化平台搭建
三、老旧小区城市更新项目的进入
1、政府端进入：许可函？
2、业主端进入：邀请函？
3、进入角色：开发商VS意向开发商VS前期服务商VS社会公益组织
4、进入目的：单锁 VS 双锁
5、进入流程：项目发起、项目决策、项目启动、意愿征集、公开招商、项目锁定
四、案例
1、案例一
2、案例二
第二天：拆赔篇（2021年11月6日）：算好账、找对人、分好工
一、拆赔谈判签约工作策划
1、与业主端资源牵头方的合作方式：包干式、协助配合式
2、如何将业主纳入签约战车：大业主-配合费；小业主代表-劳务费/车马费
3、如何对业主持续性激励：意愿奖、拆赔意向奖、产权冻结费、正式签约奖、搬迁奖、过年过节费
4、拆赔签约的节奏控制：单签还是双签，分散签约还是集中签约
5、拆赔签约工作的控盘：购入资产，铁杆业主
6、谈签现场办公室布置：豪华式 VS 简约式
7、现场项目管理人员配置：谈签组、配合组、公关组、内业组（风控、资料、财务）
8、谈签组一线人员组织：劳务分包 VS 自行组织
9、宣传方式：大张旗鼓 VS 润物无声
10、拆赔签约的资金控制：费用估算、费用概算、动态资金计划
二、拆赔标准
1、棚改征收补偿标准（基准）：产权置换标准、货币补偿标准
2、更新拆赔市场标准（基准）：产权置换标准、货币补偿标准
3、拆赔的竞价标准（方式）：拆赔比 or 现金奖励
三、拆赔协议
1、搬迁补偿协议（常规标准版）
2、城市更新项目孵化服务（委托）协议（大业主或10%以上小业主）
3、搬迁补偿意向承诺协议（含附件一、附件二、附件三）
4、附件一：意向承诺协议中承诺签订的正式搬迁补偿安置协议
5、附件二：搬迁补偿安置方案承诺书
6、附件三：市场主体公开选择方案承诺书
四、谈签工作技巧
1、始终如一
2、友情帮助
3、亲情感化
4、避免冲突
5、找准对手
6、以拖待变
7、临门一脚
五、案例
1、案例一
2、案例二
图片
第三天：报批篇（2021年11月27日）：戴好帽、站好台，递好文
一、老旧小区城市更新报批要面临的几个核心问题
1、是报棚改，还是报城市更新？
2、是报单个项目，还是报片区统筹更新？
3、是先拿合法进入身份，还是先调进拆除重建区？
4、是以出钱又出力的孵化商真身报，还是戴个国企的帽子报，还是戴个品牌房企的帽子报？还是戴个产业方的帽子报？
5、是自下而上一层一层报，还是找个高层关系从上往下推？
6、拿什么作为报批敲门砖，是意愿，还是产业，抑或是贡献？
7、是依托沟通渠道自己报，还是外包有“料到”者拿批文？
8、报批费用的资金控制：估算-概算-资金计划
二、国央企/品牌开发商/产业方+民营孵化商的合作方式详解
1、先框架合作协议，到项目合作协议，最后到项目公司的合作流程
2、孵化费用的分担方式
3、孵化对价的实现方式
4、站台的实现方式和站台费的支出方式
5、项目公司的成立时点
6、品牌开发商（含国央企）和项目孵化商的合作方式趋势
三、报批中要“递”的文和要批的“文”
1、项目启动申请函
2、片区产业研究报告：职住平衡、产城融合、产业导入
3、基础设施和公共设施完备性评估报告
4、危房鉴定报告
5、概念规划设计
6、社会稳定风险评估报告：更新前、更新中、更新后
7、可行性研究：利益平衡
8、立项申报文件与单元规划
9、前期服务商资格
10、立项公示与批复
11、专规公示与批复
12、实施主体批复
13、外包专业费用的资金控制
四、案例
1、案例一
2、案例二
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