2019城市更新前期价值研判、风险评估与拆迁组织策划及谈判策略借鉴培训（4月20日深圳）房地产培训网
城市更新项目是一项系统性工程，加上今年政策调控影响，政府对土地的释放和项目的要求呈现“多样化”特点，如何在“强区放权”的红利和政府新的调控政策中对项目进行价值分析和风险评估，是开发商在介入城市更新项目前的必修课。本课程基于“强区放权”这一大的改革背景，对“城中村”、“旧工业区”改造项目的新政策进行了梳理和解读，同时，基于旧改项目的“市场价值”、“规划价值”、“实施价值”、“经济价值”这4个维度进行项目价值评估模型的深度挖掘，并从5个方面进行风险评估模型分析，实现价值的深度挖掘与风险的有效规避。城市更新项目推进的核心和关键点在于拆迁。拆迁工作的顺利推进是项目成功的关键所在。因此，城市更新市场日渐成熟的今天，面对监管日渐严厉细致的政策环境，面对法律意识、政策意识日渐增强的拆迁权利人，开发商做好拆迁的组织、策划，确保顺利推进正是“兵家必争之地”。谈判签约是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。虽然被拆迁户的根本利益是钱，但你绝不可以靠“砸钱”来达成协议。谈判是拆迁双方博弈的过程，签约是拆迁双方妥协的结果。而拆迁方的妥协空间十分有限，这就需要发挥你的智慧，利用各种有利的因素，不断地降低动迁户的期望值，终在政策许可范围内达成签约、腾房的目的。为此，本课程立足项目拆迁工作的前期筹备、策划组织、谈判策略等核心工作要点，结合城市更新项目实操成功案例，力求分享交流项目实施经验，提供城市更新项目操作实施思路和参考启发。此课程邀请业内2位高级权威实战专家分享，机会难得，不容错过！
【适合对象】
1、项目业主：社区股份公司全体成员、项目业主全体成员；
2、开发企业：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；
3、金融机构：董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理及中高管；
4、相关机构：房地产行业相关研究与咨询顾问专业机构的高级管理人员；
5、高端圈层：准备进军城市更新领域的企业家、投资人。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2019年4月20日 深圳（详见报到通知）
【培训收费】4800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006王老师，刘老师
【官方客服】微信、QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【培训内容】
一、旧改项目前期价值研判
1、旧改项目价值评估模型
（1）评估分析参考指标
（2）评估分析推演过程
（3）评估分析测算方法
2、市场价值分析
（1）本体分析的核心要素
（2）旧改项目市场价值挖掘的特殊因素
3、规划价值分析
（1）城总规政策
（2）项目独立立项的影响因素
（3）法定图则规划方向优化的可能性
（4）容积率的初步判定
4、更新及其实施价值分析
（1）立项难度
影响立项时间的因素
合法用地比例的影响
灵活运用多种政策组合
（2）实施难度
权属人结构分析
片区拆赔情况
村集体的作用与影响
（3）合作公司的作用
5、经济价值分析
（1）旧改测算的关键要点
（2）不同类型公司的财务评价标准
（3）旧改项目税务筹划要点
6、交易方式及其影响
（1）旧改项目不同合作模式的优劣对比
（2）“拆迁补偿”中的常见陷阱
（3）股权合作中的常见陷阱
7、旧改项目前期资料需求清单
课程收益：掌握城市更新项目前期价值研判方法与评估模型，学会对项目的价值进行深度挖掘和精准分析，为企业的投资战略提供合理依据。
二、旧改项目风险评估
1、旧改项目风险评估模型
（1）评估工具
（2）评估流程
（3）评估结论分析
2、影响收益的风险因素
（1）政策风险
（2）文化风险
（3）经济风险
3、影响成本的风险因素
（1）融资风险
（2）地价款
（3）税费
（4）补偿安置
4、影响时间周期的风险因素
（1）交易流程
（2）拆迁谈判
5、合作风险及其防范策略
6、旧改项目尽职调查清单
课程收益：掌握城市更新项目风险评估方法和模型，学会规避城市更新项目的潜在风险，为项目的顺利进行保驾护航。
三、拆迁策划与组织
1、拆迁工作策划要点
（1）权利人背景信息研判
（2）项目物业信息分类统计
（3）周边市场影响与推动
（4）拆迁实施顺序的确定
（5）拆赔方案的灵活制定
2、拆迁组织工作要点
（1）拆迁团队的灵活搭建
（2）拆迁激励方案思路
（3）民间组织的侧面接应
（4）拆迁工作指引建立
课程收益：掌握拆迁工作的5个策划要点和拆迁组织的4个要点
四、项目拆赔实施流程要点分析
1、项目前期投资分析
（1）项目概况分析
（2）项目法律风险分析
（3）投资市场分析
（4）规划设计分析
（5）项目投资经济效益分析
2、项目筹备进驻要点
（1）土地和建筑物信息摸底调查
（2）签署框架协议锁定项目开发
（3）项目工作策略和工作方案确定
（4）项目团队组建及培训
3、项目拆赔常见难点问题
（1）业主比高不比低
（2）抱团取暖对抗
（3）反侦察对抗……
课程收益：掌握项目前期5大投资分析指标、项目筹备进驻的4大要点以及项目拆赔常见的难点问题
五、拆赔谈判策略分析
1、集体物业拆赔策略
（1）暗渡陈仓，提前布局
（2）步步为营，统揽全局
2、大宗物业拆赔策略
（1）摸排“敌情”，有序进攻
（2）远交近攻，布局整体
（3）知难而退，以退为进
3、小宗物业拆赔策略
（1）宣传沟通，有意释放信息
（2）合理制定拆迁补偿方案
（3）寻找关键，揭竿民间团队
（4）威逼利诱，寻找对方痛点
（5）逐步拆除，造势破釜沉舟
4、不同物业类型拆赔策略对比
（1）工业区拆赔策略及案例分析
（2）城中村拆赔策略及案例分析
（3）旧居住区拆赔策略及案例分析
课程收益：掌握集体物业、大宗物业、小宗物业的各种拆赔策略，通过案例比较学习不同物业类型拆赔策略的优势和适用方案。
六、如何应对未来拆赔形势
1、团队的有效正激励
（1）市场逐步提高奖励幅度
（2）合理制定激励方案
2、规划研究的前置
（1）规划前置研究
（2）项目全方位调查
（3）项目问题难点预判
（4）寻找合适的谈判突破口
3、城市更新政策把控
（1）政策补丁逐步出台
（2）结合项目，准确研判政策空间
4、因地制宜，策略再深造
（1）没有绝对的拆迁谈判策略
（2）只有适合项目的拆赔策略
课程收益：面对未来复杂的拆赔形势，掌握应对未来拆赔新形势的合理策略
【延伸阅读】
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