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2023年房地产企业财务管理体系解析专题培训(12月16-17日成都)房地产培训网
现金流、财务价值、战略运营财务、全面预算、资产价值、资金计划、内控管理

市场竞争的加剧,要求企业管理层对市场瞬息万变的态势做出及时且正确的响应,只有这样才能确保企业在激烈的竞争中胜出。然而,做出一个正确、理性的决策,需要以一整套完整的数据为基础,以高效、精准的数据分析体系为依托,结合企业过去、现在、将来的经营状况分析和外部经济行业数据的解读,再加上关键时刻的决断力,方有可能达成。而如何提供这一整套决策支持的解决方案,正是现代企业财务管理的发展趋势和要求。
现代财务管理早已不再局限于对经济数据的记录和分析,而一个优秀的财务管理者,会借助于专业的管理工具,全面参与企业的经营管理决策,参与企业的重大投融资事前决策,以及制定与之相配套的投融资策略。
而一个优秀的非财务专业管理者,也必须学会读懂财务的语言,这样才能够在公司做出经营决策的关键时刻,在基于理解财务分析和预测逻辑的基础上,做出理性的决策和判断。
对于房地产行业来说,尤为明显。现阶段的房地产行业,早已过了发展的黄金二十年。各种因素纵横交错、犬牙交织,政策瞬息万变,房地产又是一个重资本的资金密集型行业,稍有不慎,一个项目、一个决策的失误,就有可能导致企业有性命之忧。
因此,房地产行业的管理层,更加需要读懂财务语言,了解财务报表分析,学会看财务报表,学会用财务的逻辑思考问题,做出决策,来确保企业安全、稳健的前行。

【课程特色】
1、从财务视角深刻理解本轮房地产危机的成因,并从中汲取房地产企业管理的经验教训。
2、从金融视角理解房地产的发展阶段及后续机会点。
3、学习房地产财务的价值管理体系及其功能模块:了解优秀房企如何打造出穿越周期的财务管理能力。
4、从战略视角看财务管理:学习优秀房企战略财务管理体系及战略指标评价体系如何发挥作用。不同类型、不同规模房企应如何应用战略财务管理体系。
5、从运营视角看财务管理:全面预算、经营分析、全周期收益模型、滚动资金计划等运营财务管理工具,逐层解剖房地产运营财务管理体系。学习优秀房企的业务-财务融合方法论。
6、从专业视角看财务管理:了解房地产专业财务模块的功能及作用,了解房地产税收筹划要点、资金计划管理要点。解读房地产企业的财务报表,让业务学会看财务报表并从中发现业务改善的机会。

【培训对象】
1、高层管理人员(董事长、总经理、财务总监、资金总监、预算总监、总会计师、资本运营总)
2、分管财务管理者(财务部长、财务经理、预算经理、资金经理等)
3、建筑企业、税务师事务所、会计师税务所等

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号:房地产培训课程
【时间地点】2023年12月16-17日 成都(详见报到通知)
【培训费用】4980元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理
【联系电话】010-68011791,62202006 王老师,刘老师 
【官方客服】微信:1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约财务培训师】
王老师:现任某房地产建筑集团CFO,财务管理专家。
中欧国际工商学院CFO、20强地产集团财务高管。曾任龙湖地产集团公司财务总监(10年),世茂集团等标杆房地产企业。
18年财务管理从业经历,3年外资世界500强财务高管,10年房地产TOP10公司财务总监,2年建筑业城市TOP1公司财务管理经验。曾就职于世茂集团、龙湖地产等标杆房地产企业,具有扎实的财务功底和深厚的经验积淀。
参与财务操盘的项目有:龙湖观山水、紫都城、蓝湖郡、好望山、西城天街、时代天街、悠山郡、春森彼岸,世茂茂悦府、龙湖水晶郦城、龙湖花园、香樟林。
服务过的企业有中铁十八局、中铁22局、中国铁建地产集团、铭基地产、重庆飞洋地产、粤海置地、重庆中交、福州保利、大家地产、绿城、北京中建……

【培训内容】
第一部分:透过房地产项目现金流,看本轮行业危机
一、典型住宅地产项目现金流
1、经营性现金流走势图解读
(1)一个典型地产项目的月度经营性现金流
(2)一个典型地产项目的累计经营性现金流
(3)一个典型地产项目的累计自有资金现金流
2、从现金流视角看项目投资分析评价
3、一个典型合作开发项目的现金流模型,合作项目财务管理要点
(1)股权结构、注册资本、股东借款
(2)资金、融资管理
(3)费用管理(管理、营销、财务)
(4)利润与资金分配
(5)资产处置、分配与退出—并表方收购

二、高周转规模倍增模型
案例:高周转如何给同质项目带来巨大差异
案例:同质项目在极致高周转模式下的不同表现
讨论:
1、该商业模式成功需具备哪些外部条件
2、对公司能力有哪些要求 3、最适合的激励机制
三、“三高”模式下房企现金流及行业危机
1、金融视角下发展阶段—政策、市场、企业、机制
2、“三高”模式与“三大杠杆”
(1)什么是“三高”模式
(2) 三高模式下,一个年销售500亿的房企,需要多少资金
(3)这些资金从哪里来
(4)各种调控政策如何影响这些资金
3、“三高”模式得以短暂成功内因和外因分别是什么
案例:“三高”模式下典型房企现金流与利润实现
4、“三高”模式,房企的现金流与利润实现的关系

四、成败皆杠杆—政策精准制导“去杠杠”
1、财务杠杆
2、经营杠杆
3、合作杠杆
4、个别房企销售规模与杠杆值走势
5、房企千亿元年的杠杆值走势

第二部分:财务价值管理体系及战略财务管理
一、危机探源:“三高”神话下公司价值评价标准极化及其影响
1、资本市场的烈火烹油
2、业务战略的路径依赖
3、激励机制的深度捆绑(跟投机制解读)
4、财技操纵的大行其道
5、行业生态的严重失衡

二、LH战略指标评价体系演进及解读
1、LH战略评价指标的演进
2、LH战略指标评价体系解读

三、返璞归源:公司价值的本质及财务价值管理体系
1、公司价值的本质
2、财务价值管理体系及其功能模块介绍
3、LH的战略评价指标演进历程
(1)与行业发展阶段间关系
(2)与公司发展阶段间关系
(3)战略导向和选择
(4)为什么能确保现在仍然正常经营
4、思考讨论:以下活动是否创造价值,为什么?
(1)新增融资上账10亿
(2)公司投资修建的商场,因为周边地价上涨,评估增值5亿
(3)营销团队在某城市核心区位项目上,采用创新营销手段,节省各项营销费用1000万
(4)滞重资产库存去化团队用时3个月,集中去化某项目车库120个
(5)通过商业经营团队努力,将某商业的NOI提升20万/月
(6)物业团队攻克某小区顽固业主小群体,提升物业费收缴率5个百分点
(7)公司为项目当地遭受洪灾百姓提供500万救灾物资

第三部分:运营财务管理体系的功能模块及专业方法论
一、房地产项目的运营财务管理
1、定义、思维框架、管理流程
2、全周期、多维度、全过程精益化运营财务管理体系
(1)拿地阶段:初筛模型、敏感分析、交易结构设计、收并购方案(融资)
(2)定位阶段:项目财务定位方案、项目税收筹划方案1
(3)启动阶段:项目财税规划方案、项目收收筹划方案2
(4)运维阶段:全面预算、经营分析、投资模型、价格测算、收收筹划、费效控制、信息化
(5)交付阶段:交付财务评估、税务清算结算方案、利润分配方案
(6)后评估阶段:项目财务后评估报告
3、项目全周期收益指标的监控
4、工具:“七大连池”动态货值管理矩阵图
5、工具:项目全周期收益管理模型
案例:项目全生命周期收益管理模型的应用
6、项目全生命周期收益管理14要点:
动态vs静态、版本对比、指标体系、应用场景、面积口径、货值、土地成本、建安成本、税金测算、销售费用、管理费用、财务费用、全景计划、现金流
7、整合战略三维度—战略、组织与财务的协同

第四部分:房地产全面预算管理体系
一、全面预算管理体系解读
1、什么是全面预算管理,公司为何需要全面预算管理
研讨:
(1)公司目前的战略是什么
(2)目前已出的救市政策能否起到预期的效果
(3)你认为将来出什么政策最有效?为什么
(4)这些政策会带来哪些机会点
(5)公司如何抓住这些机会点?为此应该做哪些准备
(6)应该如何选择战略评价指标,去衡量公司是否足够好的抓住了这些机会点
(7)应该如何设定各项指标的目标值
(8)是否应该区分存量目标和增量目标
(9)权重如何考量
(10)公司和项目的目标如何协同
2、全面预算管理—分配资源、制定计划
3、全面预算管理—风险风险、准备预案
4、全面预算管理—业务战略数据化、可视化

二、全面预算编制全流程及关键点
1、全面预算管理体系详解:编制、跟踪、回顾、评价
2、全面预算管理:预算编制逻辑、体系、数据交圈
3、标杆房企全面预算编制的四个步骤
4、全面预算的跟踪—经营分析会
5、全面预算的评价—战略指标评价体系
6、滚动预算的关键管控点
7、预算目标达成的抓手—月度经济分析会
案例:典型房企全面预算输出成果示例
案例:标杆房企经营分析会管理工具

第五部分:房地产税收、资金计划及内控管理
一、如何衡量房地产公司的资产价值
二、LH市值为何会持续领先于更高销售规模的公司
三、市值背后的内涵逻辑是什么
1、如何衡量房地产公司的资产价值
2、NAV资产净现值—公司价值评估模型在房地产行业的应用
3、关键因子及其影响因素:
(1)经营性净现金
(2)折现率:加权平均资金成本WACCC
(3)折现期T
(4)折扣率
(5)项目区位
(6)项目类型
4、NAV的简化应用—资产可变现净值报表

第六部分:房地产财务报表、税收、资金计划及内控管理
一、房地产公司财务报表解读
1、从业务视角看财务三表
2、理解主要财务指标
3、“财技”如何影响财务报表

二、房地产项目税收
1、增值税
2、企业所得税
3、土地增值税
4、其他税种

三、三大税的清算顺序及其影响
(1)土地成本的划分原则
(2)红线外设施的处理方式及影响
(3)车位是否分摊土地成本
(4)清算对象的认定
(5)转移销售定价、转移成本(车位补交土地出让金)
(6)清算对象:工程规划许可证及交房批次筹划和组合
(7)人防车位的影响
(8)用哪个口径面积作为计算依据
(9)交房时间点
(10)普通住宅20%临界点

四、股权及交易结构设计
1、集团股权架构——典型境外红筹上市公司五层结构
案例:房地产公司股权架构设计
2、交易结构设计—税务管理的核心
案例:房地产项目交易结构设计
案例:A项目并购交易结构设计对税负的影响
3、交易结构设计需要考虑的几个要素
(1)资金进入的渠道和模式
(2)股权架构的搭建
(3)业务流—利润流—现金流,三流一致
(4)资金退出的渠道
案例:房地产项目土地增值税清结算管理

五、房地产资金计划管理
1、房地产资金计划管理关键点
2、如何管理资金计划的偏差率
3、资金计划偏差率管理要点
4、工具:滚动资金计划管理工具

六、房地产内控管理
1、什么是内部控制?公司为何需要内部控制?
2、内部控制十大漏洞明细
3、内部控制四大目标
(1)促进经营的效率和效果
(2)减少资产损失风险
(3)确保财务报告的可靠性
(4)保证公司各项活动符合相应领域的法律法规
4、流程体系:内部控制的抓手级管理工具
5、信息系统:内部控制的关键载体
(1)1个目标
(2)2个维度
(3)3个功能
(4)4个构件
(5)5个抓手

第七部分:现场交流30-45分钟

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