2023年房地产企业财务管理体系解析专题培训（12月16-17日成都）房地产培训网
现金流、财务价值、战略运营财务、全面预算、资产价值、资金计划、内控管理
市场竞争的加剧，要求企业管理层对市场瞬息万变的态势做出及时且正确的响应，只有这样才能确保企业在激烈的竞争中胜出。然而，做出一个正确、理性的决策，需要以一整套完整的数据为基础，以高效、精准的数据分析体系为依托，结合企业过去、现在、将来的经营状况分析和外部经济行业数据的解读，再加上关键时刻的决断力，方有可能达成。而如何提供这一整套决策支持的解决方案，正是现代企业财务管理的发展趋势和要求。
现代财务管理早已不再局限于对经济数据的记录和分析，而一个优秀的财务管理者，会借助于专业的管理工具，全面参与企业的经营管理决策，参与企业的重大投融资事前决策，以及制定与之相配套的投融资策略。
而一个优秀的非财务专业管理者，也必须学会读懂财务的语言，这样才能够在公司做出经营决策的关键时刻，在基于理解财务分析和预测逻辑的基础上，做出理性的决策和判断。
对于房地产行业来说，尤为明显。现阶段的房地产行业，早已过了发展的黄金二十年。各种因素纵横交错、犬牙交织，政策瞬息万变，房地产又是一个重资本的资金密集型行业，稍有不慎，一个项目、一个决策的失误，就有可能导致企业有性命之忧。
因此，房地产行业的管理层，更加需要读懂财务语言，了解财务报表分析，学会看财务报表，学会用财务的逻辑思考问题，做出决策，来确保企业安全、稳健的前行。
【课程特色】
1、从财务视角深刻理解本轮房地产危机的成因，并从中汲取房地产企业管理的经验教训。
2、从金融视角理解房地产的发展阶段及后续机会点。
3、学习房地产财务的价值管理体系及其功能模块：了解优秀房企如何打造出穿越周期的财务管理能力。
4、从战略视角看财务管理：学习优秀房企战略财务管理体系及战略指标评价体系如何发挥作用。不同类型、不同规模房企应如何应用战略财务管理体系。
5、从运营视角看财务管理：全面预算、经营分析、全周期收益模型、滚动资金计划等运营财务管理工具，逐层解剖房地产运营财务管理体系。学习优秀房企的业务-财务融合方法论。
6、从专业视角看财务管理：了解房地产专业财务模块的功能及作用，了解房地产税收筹划要点、资金计划管理要点。解读房地产企业的财务报表，让业务学会看财务报表并从中发现业务改善的机会。
【培训对象】
1、高层管理人员（董事长、总经理、财务总监、资金总监、预算总监、总会计师、资本运营总）
2、分管财务管理者（财务部长、财务经理、预算经理、资金经理等）
3、建筑企业、税务师事务所、会计师税务所等
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2023年12月16-17日 成都（详见报到通知）
【培训费用】4980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约财务培训师】
王老师：现任某房地产建筑集团CFO，财务管理专家。
中欧国际工商学院CFO、20强地产集团财务高管。曾任龙湖地产集团公司财务总监（10年），世茂集团等标杆房地产企业。
18年财务管理从业经历，3年外资世界500强财务高管，10年房地产TOP10公司财务总监，2年建筑业城市TOP1公司财务管理经验。曾就职于世茂集团、龙湖地产等标杆房地产企业，具有扎实的财务功底和深厚的经验积淀。
参与财务操盘的项目有：龙湖观山水、紫都城、蓝湖郡、好望山、西城天街、时代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悦府、龙湖水晶郦城、龙湖花园、香樟林。
服务过的企业有中铁十八局、中铁22局、中国铁建地产集团、铭基地产、重庆飞洋地产、粤海置地、重庆中交、福州保利、大家地产、绿城、北京中建……
【培训内容】
第一部分：透过房地产项目现金流，看本轮行业危机
一、典型住宅地产项目现金流
1、经营性现金流走势图解读
（1）一个典型地产项目的月度经营性现金流
（2）一个典型地产项目的累计经营性现金流
（3）一个典型地产项目的累计自有资金现金流
2、从现金流视角看项目投资分析评价
3、一个典型合作开发项目的现金流模型，合作项目财务管理要点
（1）股权结构、注册资本、股东借款
（2）资金、融资管理
（3）费用管理（管理、营销、财务）
（4）利润与资金分配
（5）资产处置、分配与退出—并表方收购
二、高周转规模倍增模型
案例：高周转如何给同质项目带来巨大差异
案例：同质项目在极致高周转模式下的不同表现
讨论：
1、该商业模式成功需具备哪些外部条件
2、对公司能力有哪些要求 3、最适合的激励机制
三、“三高”模式下房企现金流及行业危机
1、金融视角下发展阶段—政策、市场、企业、机制
2、“三高”模式与“三大杠杆”
（1）什么是“三高”模式
（2） 三高模式下，一个年销售500亿的房企，需要多少资金
（3）这些资金从哪里来
（4）各种调控政策如何影响这些资金
3、“三高”模式得以短暂成功内因和外因分别是什么
案例：“三高”模式下典型房企现金流与利润实现
4、“三高”模式，房企的现金流与利润实现的关系
四、成败皆杠杆—政策精准制导“去杠杠”
1、财务杠杆
2、经营杠杆
3、合作杠杆
4、个别房企销售规模与杠杆值走势
5、房企千亿元年的杠杆值走势
第二部分：财务价值管理体系及战略财务管理
一、危机探源：“三高”神话下公司价值评价标准极化及其影响
1、资本市场的烈火烹油
2、业务战略的路径依赖
3、激励机制的深度捆绑(跟投机制解读)
4、财技操纵的大行其道
5、行业生态的严重失衡
二、LH战略指标评价体系演进及解读
1、LH战略评价指标的演进
2、LH战略指标评价体系解读
三、返璞归源：公司价值的本质及财务价值管理体系
1、公司价值的本质
2、财务价值管理体系及其功能模块介绍
3、LH的战略评价指标演进历程
（1）与行业发展阶段间关系
（2）与公司发展阶段间关系
（3）战略导向和选择
（4）为什么能确保现在仍然正常经营
4、思考讨论：以下活动是否创造价值，为什么？
（1）新增融资上账10亿
（2）公司投资修建的商场，因为周边地价上涨，评估增值5亿
（3）营销团队在某城市核心区位项目上，采用创新营销手段，节省各项营销费用1000万
（4）滞重资产库存去化团队用时3个月，集中去化某项目车库120个
（5）通过商业经营团队努力，将某商业的NOI提升20万/月
（6）物业团队攻克某小区顽固业主小群体，提升物业费收缴率5个百分点
（7）公司为项目当地遭受洪灾百姓提供500万救灾物资
第三部分：运营财务管理体系的功能模块及专业方法论
一、房地产项目的运营财务管理
1、定义、思维框架、管理流程
2、全周期、多维度、全过程精益化运营财务管理体系
（1）拿地阶段：初筛模型、敏感分析、交易结构设计、收并购方案(融资)
（2）定位阶段：项目财务定位方案、项目税收筹划方案1
（3）启动阶段：项目财税规划方案、项目收收筹划方案2
（4）运维阶段：全面预算、经营分析、投资模型、价格测算、收收筹划、费效控制、信息化
（5）交付阶段：交付财务评估、税务清算结算方案、利润分配方案
（6）后评估阶段：项目财务后评估报告
3、项目全周期收益指标的监控
4、工具：“七大连池”动态货值管理矩阵图
5、工具：项目全周期收益管理模型
案例：项目全生命周期收益管理模型的应用
6、项目全生命周期收益管理14要点：
动态vs静态、版本对比、指标体系、应用场景、面积口径、货值、土地成本、建安成本、税金测算、销售费用、管理费用、财务费用、全景计划、现金流
7、整合战略三维度—战略、组织与财务的协同
第四部分：房地产全面预算管理体系
一、全面预算管理体系解读
1、什么是全面预算管理，公司为何需要全面预算管理
研讨：
（1）公司目前的战略是什么
（2）目前已出的救市政策能否起到预期的效果
（3）你认为将来出什么政策最有效？为什么
（4）这些政策会带来哪些机会点
（5）公司如何抓住这些机会点？为此应该做哪些准备
（6）应该如何选择战略评价指标，去衡量公司是否足够好的抓住了这些机会点
（7）应该如何设定各项指标的目标值
（8）是否应该区分存量目标和增量目标
（9）权重如何考量
（10）公司和项目的目标如何协同
2、全面预算管理—分配资源、制定计划
3、全面预算管理—风险风险、准备预案
4、全面预算管理—业务战略数据化、可视化
二、全面预算编制全流程及关键点
1、全面预算管理体系详解：编制、跟踪、回顾、评价
2、全面预算管理：预算编制逻辑、体系、数据交圈
3、标杆房企全面预算编制的四个步骤
4、全面预算的跟踪—经营分析会
5、全面预算的评价—战略指标评价体系
6、滚动预算的关键管控点
7、预算目标达成的抓手—月度经济分析会
案例：典型房企全面预算输出成果示例
案例：标杆房企经营分析会管理工具
第五部分：房地产税收、资金计划及内控管理
一、如何衡量房地产公司的资产价值
二、LH市值为何会持续领先于更高销售规模的公司
三、市值背后的内涵逻辑是什么
1、如何衡量房地产公司的资产价值
2、NAV资产净现值—公司价值评估模型在房地产行业的应用
3、关键因子及其影响因素：
（1）经营性净现金
（2）折现率：加权平均资金成本WACCC
（3）折现期T
（4）折扣率
（5）项目区位
（6）项目类型
4、NAV的简化应用—资产可变现净值报表
第六部分：房地产财务报表、税收、资金计划及内控管理
一、房地产公司财务报表解读
1、从业务视角看财务三表
2、理解主要财务指标
3、“财技”如何影响财务报表
二、房地产项目税收
1、增值税
2、企业所得税
3、土地增值税
4、其他税种
三、三大税的清算顺序及其影响
（1）土地成本的划分原则
（2）红线外设施的处理方式及影响
（3）车位是否分摊土地成本
（4）清算对象的认定
（5）转移销售定价、转移成本（车位补交土地出让金）
（6）清算对象：工程规划许可证及交房批次筹划和组合
（7）人防车位的影响
（8）用哪个口径面积作为计算依据
（9）交房时间点
（10）普通住宅20%临界点
四、股权及交易结构设计
1、集团股权架构——典型境外红筹上市公司五层结构
案例：房地产公司股权架构设计
2、交易结构设计—税务管理的核心
案例：房地产项目交易结构设计
案例：A项目并购交易结构设计对税负的影响
3、交易结构设计需要考虑的几个要素
（1）资金进入的渠道和模式
（2）股权架构的搭建
（3）业务流—利润流—现金流，三流一致
（4）资金退出的渠道
案例：房地产项目土地增值税清结算管理
五、房地产资金计划管理
1、房地产资金计划管理关键点
2、如何管理资金计划的偏差率
3、资金计划偏差率管理要点
4、工具：滚动资金计划管理工具
六、房地产内控管理
1、什么是内部控制？公司为何需要内部控制？
2、内部控制十大漏洞明细
3、内部控制四大目标
（1）促进经营的效率和效果
（2）减少资产损失风险
（3）确保财务报告的可靠性
（4）保证公司各项活动符合相应领域的法律法规
4、流程体系：内部控制的抓手级管理工具
5、信息系统：内部控制的关键载体
（1）1个目标
（2）2个维度
（3）3个功能
（4）4个构件
（5）5个抓手
第七部分：现场交流30-45分钟
【房地产培训计划】
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