房地产项目财务管控及避税技巧解析实战培训（2017年4月22日上海）
【课程特色】
围绕房地产开发流程中开办初期、四证取得前、预售、竣工、交房及清算等不同关键节点的重要财税风险点的介绍、财务知识及税务知识的阐述来讲解房地产操盘手等非财务人员必知的一些财务知识，构建起非财务人员的财务意识。
分享房地产企业财务、税务和投资等方面的必备知识，整体提升学员财税、投资等方面的专业技能；同时，增强房地产企业的自我经营与财税风险规避的能力。
【课程对象】
适合房地产企业项目总及储备项目总、项目管理团队核心骨干及财务、税务、预算等专业条线中高层管理者。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2017年4月22日 上海（详见报到通知）
【培训收费】2800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【课程咨询】010-68011791，62202006王老师，刘老师 官方客服QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
南京大学MBA，注册会计师。从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，曾任新加坡晋合控股房地产集团从事税务筹划，现任大型地产国企财务总经理助理，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《税务报》上发表税收筹划文章3万余字，《财务与会计》（理财版）正在连载其房地产行业税收疑难系列文章。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以少的时间成本获得佳的可操作税收方案。
【培训内容】
第一部分：房地产开发流程重要财税风险节点介绍
一、房地产开办初期重要财税风险点
1、公司设立前，可以利用地方政府间的竞争关系，与地方政府谈判，取得公司注册地税收优惠返还，有多个案例表明，可以取得地方政府财力实得部分70%的直线税收返还。
2、开办初期，项目公司财务部门必须及时根据集团财务制度与流程建立新办公司流程与制度，保证母子公司之间制度与流程的传承与衔接。
二、四证取得前重要财税风险点
1、发改委立项 部分银行的融资总额按发改委立项总额的50%为限，因而争取立项投资总额大化。
2、做好土地与在建工程抵押，对于分期开发的项目，需要做好土地分割抵押。
3、大部分银行三证上会，四证提款，因而四证取得前自有资金投入大化，房地产公司需要搭建补充的融资平台，建立直接融资的渠道，以防资金断裂，此时资金风险高。
4、甲供材料的税收处理。区分可以甲供的材料与设备，实现税收优化。
三、房地产预售节点重要财税风险点
1、做好按揭银行的谈判，选择优势互补的银行。
2、制订销售流程，开盘前进行实战演练。
3、财务部参与定价，制订底价，对促销政策与定价政策提出意见。
4、从集团层面安排资金，考虑是否提前还款。
5、预售后，税收风险开始上升，关注流转税与房产税的交纳。
四、房地产竣工节点重要财税风险点
1、竣工备案，企业所得税风险突然上升，销售开发产品企业所得税从毛利率预征转为实际利润率征收，房地产公司的假发票与成本分摊风险提升。
2、竣工备案，会计上停止建造成本的资本化。
五、交房节点重要财税风险点
1、交房是会计上确认收入与成本的重要节点，对于上市公司而言，是利润操纵的重要节点。
六、清算环节
1、土地增值税清算、企业清算，好公司注销一次性打包税务处理。
第二部分：财务必备知识
一、财务是什么？
1、介绍财务的四大职能
2、介绍财务管理的四大手段
3、财务的四种境界
二、如何读懂三张报表
1、如何看公司的基本面
2、财务报表里的操纵技巧
3、财务部的价值
保壳（上市公司）
安排资金（保持企业血液的流畅）
支持决策（信息全）
节税（民营）
财务制度建设（保证资金和资产安全）
三、收入、成本的确认
1、从几大地产上市公司的收入确认不同说起
（1）、收入时点确认有选择的空间
2、销售成本的计算
四、成本的归集、计算与分摊
介绍成本的计算流程图
第三部分：税务必备知识
一、税的产生
1、税收本质（分配说、交易说）
2、税收的固定性， 就是法定性，是税收管理的法律渊源
3、税收体系
准则为基础，税法文件为主体（一年1014个文件），部门法为补充（城市房地产管理法、建筑法、合同法、公司法、物权法、民法通则）
二、税法中的两套体系
1、法规中的实质重于形式（与会计近似）
2、实战中的形式重于实质（稽查局 法律事实优于经济事实）
三、税收实践主要特征
1、信息不对称
税务机关：，税法体系混乱，法规不透明，以一年1014个文件为代表
纳税人：隐瞒实际经营信息， 买假票、假交易
2、对税务机关的立法保护（核定权与复议前置）
四、房地产税收筹划
（一）、避税的四种境界
1、乱帐
2、钻空子 比如买个古董提折旧，电影买真道具及下岗工人比例免税
3、形式重于实质
招待费开会务费，找票报销避个税，境外设计费（常见的就是税负转嫁条款） ，近的限售股变流通股避个税案，股票抵押炒股，理财损失，信托
稽查：法律事实优先于经济事实，
形式重于实质避税 本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易等方式改变业务
境外设计费，绿化，艺术品、地下基础及桩基
4、博弈文件
（二）税法的漏洞与硬伤—缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹划的一个利器
（三）筹划的基本程序
1、征税对象 什么叫房产 国有土地使用权才征土地增值税 印花税中委代合同不征
2、义务人：免租期
3、时点：合同没有时点呢？核定营业税的交税时点
4、滥用优惠 比如，制造业投资退税十年不交税、下岗工人比例 滥用个税的优惠政策、出差补贴，福利补贴 个税代理手续费
（四）创新性筹划
1、非常规业务 资产包、吸收合并、减资，金融衍生品、合作建房 BT （新业务让税务机关无法认定）
2、违约金，法院文书，失火 （避开以票管税）
司法证据体现了民事诉讼与税法规定的冲突
（五）（避）节税手法归类
1、高风险手法：买票、不入帐、挂往来款
2、用足政策：钻空子，谈返还、避税地，关联方转移定价，从产业链的角度转移利润
3、筹划 流程筹划（代建） 帐面筹划（甲供甲安写明，捆绑销售代替赠送，形式重于实质）
（六）营改增对房地产企业的影响
1、境外设计费由代扣营业税变为代扣增值税
2、设计、广告、会展、咨询、工程勘探、鉴证类服务由营业税改为增值税，需取得增值税发票，由于房地产公司是终端消费者，对房地产公司税负影响微小。
第五部分：投资必备知识分享
一、净现金流（ NCF ）
二、内含报酬率（IRR)
通俗的说，IRR就是一项投资的年平均回报利率
有统计，2009年，美国投资人用IRR及NPV作为主要评估指标的占70%，投资人只有30%左右。
缺点: 存在多IRR的情况
先有收益后投资的项目，IRR越低项目越优秀
三、净现值（NPV)
通俗的说，NPV就是一个项目现在的价值。
NPV的难点，不在于现金流的计算，而是在于折现率的选择。
（1）按公司三年平均净资产收益率作为资本金折现率
（2）按国债利率+风险溢价，风险溢价为4%-8%
（3）资产定价模型（第一次可以量化风险）
（第一步）选择类似上市公司的beta,然后计算上市公司的 Beta 资产
（第二步）再通过非上市公司的 Beta 资产 得到 Beta 股票
Beta股=beta资产*（1+（1-t)*债务股本比）
B用的是过去时，如果过去和将来不具有连续性，不可用。
影响B的是经营杠杆、财务杠杆和收益周期性。
【延伸阅读】
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