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片区综合开发、城市更新、EOD项目合规运作、风险防范及投融资落地实操培训（2023年8月18日乌鲁木齐；8月25日桂林）房地产培训网
党的二十大报告明确指出：高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。《政府工作报告》和《中共中央关于制定十四五规划和二〇三五年远景目标的建议》中首次提出“实施城市更新行动”。发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中城市更新作为重要任务之一。《关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》（国办发40号）公布后，在金融圈、地产圈、设计圈、基建圈探讨得如火如荼的“生态环境导向的开发”将是趋势。
为帮助各有关单位提高城市规划、建设、治理水平，实施城市更新行动；系统掌握城镇环境基础设施投资建设开发政策和实践方式，促进EOD项目推进和落地，房培网特举办“学习贯彻党的二十大精神，高质量发展下片区综合开发、城市更新、EOD项目合规运作、风险防范及投融资落地与案例实操培训班”。
【参培人员】
政府：发改、财政、住建、法制、交通运输、能源、水利、环保、农业、林业、科技、医院、卫生、养老、教育、文化、仓储物流与产业园区等部门人员；
企业：新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域；
建筑建材、城镇供热、污水处理、固废危废垃圾处理、仓储物流、收费公路、水电气热等国有及民营企业；
国有大中型企业、大型民企以及PPP项目SPV各领域企事业单位管理人员；
金融：证券公司、基金公司、商业银行、信托公司、资产管理公司、融资租赁公司以及工程咨询设计、财务顾问、法律行业。
其他：新型城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2023年7月14-15日 合肥（详见报到通知）
2023年7月28-29日 呼和浩特（详见报到通知）
2023年8月18-19日 乌鲁木齐（详见报到通知）
2023年8月25-26日 桂林（详见报到通知）
【收费标准】3380元/人（含培训费，资料费）食宿代订，费用自理
【课程咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【师资介绍】
拟邀请国家发展改革委、财政部PPP项目相关领域专家授课；拟由证券公司、咨询公司、律师事务所、会计师事务所实操专家以专题讲座、案例分析、方案咨询、研讨交流等形式进行讲解。
【培训内容】
模块一、2023年政府投融资模式创新和重大项目谋划全流程实务
1、债务监管-彻底打破传统的政信合作
2、银保监〔2021〕15号文对市场化融资的理解与适用
3、高质量发展政府投融资新逻辑
（1）区分隐性债务和市场化融资、区分政府投资项目和企业投资项目
（2）规划有经营收入的项目
（3）区分政府直接投资和资本金注入项目
（4）授权开发+做大做强城投
（5）不能以土地出让金融资，而以土地的最终产出规划项目并融资
（6）合规安排政府资金的多种使用方式
（7）区分委托代建和授权开发
（8）大基建时代的综合平衡
（9）转变融资思路，构建合规收入
模块二、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金返还模式是否可行，土地出让金可否融资
6、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
7、什么是产业地产？产业地产项目有哪些开发模式
8、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
9、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
10、“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定及操作模式要点解析
11、生地熟地毛地净地的区别
12、不经过招拍挂而获得土地使用权的政策要求
13、政府同时授权一二级开发的条件与政策依据
14、如何分析片区项目的可融资性？
15、专项债解决土储资金的模式与要点
16、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
17、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
18、以土地出让金为主要产出的项目如何融资？
19、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项
20、如何实现土地开发一二级收入联动
21、“先招后拍”模式
模块三、片区开发中的“投资人+EPC”/“F+EPC”/ABO模式
1、“投资人+EPC”的招投标内在逻辑
2、市场中常见的“投资人+EPC”模式分析
3、如何识别市场中违规的“投资人+EPC”模式
4、避免“投资人+EPC”模式违规的操作要点
5、“F+EPC”模式的性质分析
6、“F+EPC”模式与“投资人+EPC”模式的区别与联系
7、如何促进“F+EPC”模式的合规性
8、ABO模式的逻辑起点
9、ABO模式在政府项目中的作用分析
10、ABO模式的违规性分析
模块四、土地储备和土地一级开发
1、土地储备与土地一级开发的关系
2、对当前土地储备和土地一级开发的现状分析
3、地方国有企业在土地储备中的作用
4、土地储备的资金来源
5、土地储备融资的探索
6、做地模式的合规性分析
7、社会资本是否能够参与土地储备项目
8、政府专项债的应用要点
9、土地储备在片区开发中的应用
10、如何在土地一级开发中避免政府隐性债务
11、土地出让金的反哺前期开发问题
模块五、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新相关政策要点解析及63号文的应对措施
1、城市更新其他约束性政策
2、地产企业的16条新政
3、“房住不炒”的基本要求
4、低效用地的相关政策
5、“成片征收”政策概述
6、租赁住房的政策引导
7、各地城市更新项目的政策、操作模式的比较与分析
（二）城市更新的概念及运作模式
1、城市更新的含义、理念、目标及实施范围与限制
2、城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点
3、城市更新操作流程
（1）前期摸底与城市体检、设定整体目标
（2）推动城市设计、修编相应规划、确定实施模式、编制实施方案
（3）选定实施主体、设定筹资模式
（4）完成相应流程、成立项目公司
4、城市更新项目操作模式及收益构成来源
（1）政府主导型；平台公司主导型；地产、社会资本主导型
（2）各模式下的案例与异同
有机更新和拆除重建的城市更新收益的主要构成及来源
（三）城市更新项目运作的核心及要点
*城市更新的核心-产业升级与迭代（新旧动能转化）
1、城市更新的产业选择和不断迭代升级
2、产业升级与迭代“城市更新+”的模式
（1）城市更新+新基建、+TOD模式、+EOD模式
（2）城市更新+实体产业升级的IOD模式
（3）城市更新+新消费、+新文旅开发
（4）城市更新+碳中和
*城市更新——重在 “四新”
1、“新经济”和 “新功能”
2、“新意境”和 “新科技”
（四）城市更新片区级项目的策划要点
1、城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）的因素
2、城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容
（1）城市更新一二三级联动的基础和开发的风险管控
（2）一二三级联动开发的激励相容（联动or混同）
（3）一二三级联动开发的三种模式
3、城市更新联动之资源、产权激励体系
（五）城市更新项目可采取的投融资模式探讨及案例分享
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、置换为单一权利主体的一二级联动模式
7、政府与市场合作模式下一二级联动模式
8、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
9、属地企业或居民（村民）自主更新模式
10、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
11、城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
12、银行在城市更新项目的审批要点
13、城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
14、资金的接续与滚动开发及形成资产的盘活
*案例分享
（1）山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款
（2）贵阳某城市更新片区项目融资实例
*城市更新基金
（1）城市更新基金融资模式的优势及参与城市更新项目的方式
（2）城市更新基金的介入模式和项目操作流程
（3）基金投资改造运营后出售模式案例分享
模块六、EOD的概念、运作模式与回报机制
1、EOD的概念（环境部《一图读懂EOD模式与试点实践》解析）
2、EOD推出背景和项目范畴
3、EOD项目的运作方式和回报机制
模块七、EOD项目政策要点解析
1、（环办科财函〔2020〕489号）、（环办科财函〔2021〕468号）、（环办科财[2022]6号）要点解读
2、（国办发〔2021〕40号）要点解析和项目操作的关键点分析
3、中办发〔2021〕14 号)、国办函〔2022〕7号、环海洋〔2022〕11号、中办发〔2020〕6号)、环规财[2018]86号等相关政策要点解读
模块八、EOD项目操作要点解析
1、EOD生态环境的七大类与十五小类
2、EOD的三项反哺产业分类及细分行业
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD项目获取阶段实操
（1）文化旅游类、矿产资源类和水环境为主的?EOD 项目获取要点
（2）城市更新类和片区开发类EOD项目获取要点
（3）平台公司的合作要点
5、EOD收益逻辑—水、砂、林、产、地、财
6、EOD项目8大主要收益来源、回报模式及回报来源组合
7、EOD项目开展的三个阶段及操作流程要点解析
8、EOD项目“三大落地方式”、“五位一体”和“三个内涵”
9、EOD如何选择子项目及生态项目与产业项目的占比分析
10、EOD市场化运作模式解析（授权+模式的优势及详解）
11、EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
12、EOD项目财务测算与效益分析要点
13、6号文要求“不以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益”该如何理解，土地开发类项目可否使用土地出让金。
模块九、EOD实务操作与案例解析
1、国内首个流域生态环境治理 EOD项目（环境治理+生态产业开发一体化发展）
2、云南滇中新区小哨国际新城水生态环境建设及综合开发利用EOD项目及配套基础设施建设项目（环境治理+生态友好产业开发一体化发展）
3、240亿元投资的三峡集团首个EOD国家级试点项目（环境治理+文旅开发一体化发展）
4、荒漠化治理—内蒙古阿拉善黄河西岸阻沙入黄与治沙产业融合（国家第二批试点）-生态治理+清洁能源一体化开发
5、江苏打造涵盖20万吨全地下水质净化厂的试点项目（环境治理+循环产业一体化发展）
6、山东日照水库流域生态保护与产业开发国家级试点项目（环境治理+乡村振兴一体化发展）
7、涪江遂宁主城区段环境综合整治+城乡一体化融合开发EOD国家试点项目
8、农业产业项目反哺环保工程的蓝靛果EOD国家示范项目（环境治理+农业开发一体化发展）
9、江苏省泰兴高新技术产业开发区生态环境导向开发的国家示范项目（环境治理+产业开发一体化发展）
10、基于EOD视角的矿山生态修复
（1）结合农旅融合的矿山生态修复模式
（2）结合新型城镇化的矿山生态修复模式
（3）阜新市“百年国际赛道城废弃矿区综合治理”EOD国家试点项目分享
11、EOD“指标”交易模式的应用
（1）应用场景介绍（土地指标、林票、地票、水权、排污权、碳汇权等）
（2）垦造水田指标交易—大湾区发展背景下的政策要点
（3）“增减挂钩、占补平衡”项目的优势
（4）与生态环保、基础设施融合的路径
12、案例总结：正外部效益转化为内部效益转化机制的合规性及可行性安排
模块十、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
1、试点项目的特点
（1）申报评分情况及试点项目地域分布
（2）生态环境项目的主要类型
（3）产业反哺项目的类型及特点
（4）试点申报金额及环办科财[2022]6号文的新要求
（5）试点贷款的主体及特征
（6）申报实施主体及未来发展趋势
2、申报流程
（1）申报步骤：申报+评审+实施
（2）申报材料：一案一表一单一函（6号文）的编制要求
3、项目申报的正负面清单
（1）行政管理机构（生态环境部、国家发改委）的正负面清单
（2）金融管理机构（主要是国开行）的正负面清单
（3）申报实施主体的正负面清单
4、申报总结
（1）策划先行的申报对策和基于清单的申报流程
（2）40号文后非试点项目将常态化
5、6号文后生态环保金融支持项目储备库入库申报条件及方案编制要点解读
模块十一、EOD项目投融资模式
1、六种投融资模式策划要点分析（政府专项债、ABO、投资人+EPC、政府投资基金、政府授权+投资合作、PPP模式及其组合运用）
2、EOD投融资模式策划之建议
3、EOD项目下的联合体
模块十二、EOD项目融资要点及案例分享
1、四大融资兑现路径机制
2、项目资本金的筹措方式
3、集合投资的主要路径和方法
4、政策性银行的融资路径
5、财政资金和补贴的合理利用
6、EOD 结合片区开发的合理利用
7、反向委托（或反向购买）模式：一二级联动融资模式
8、如何申报EOD并拿到融资
9、某流域生态整治与科创小镇EOD项目一二三级联动融资模式介绍
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