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新政下房地产企业法律风险防范与控制要点及20个实战案例解析培训(2019年1月12日郑州)房地产培训网

作为房地产开发企业,只有掌握了房地产开发各阶段的法律法规,并以此指导自己的开发实务,才能有效的避免法律风险,妥善处理各类纠纷。
本课程立足于项目开发的核心阶段,重点讲解了常见的9大商品房纠纷法律、物业管理的10大核心法律问题、商品房客户投诉的10大特点与8大法律应对策略,从而打造房地产项目开发核心模块的风险管控体系,减少项目开发风险及由风险带来的经营成本;课程实战,内容实操,观点新锐。

【适合对象】
房地产企业董事长、总经理、副总、项目负责人、法务部、客服部、律师、物业管理等部门领导和相关从业人员。

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号:房培网
【培训时间】2019年1月12-13日 郑州(详见报到通知)
【培训费用】5800元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理。
【培训咨询】010-68011791,62202006 王老师,刘老师
【官方客服】微信、QQ:1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
万科集团审计法务部、风险管理部总经理、万科集团首席律师,万科集团金牌讲师。是具有23年万科集团法务实战经历的首席法务负责人。
现为上海市建纬(深圳)律师事务所律师,深圳市房地产业协会法律专业委员会主任,广东省人大常委会立法咨询专家,广东省法学会房地产法研究会副会长,华南国际经济贸易仲裁委员会、深圳仲裁委员会仲裁员,北京大学法学院硕士生校外导师。曾任房地产业协会法律专业委员会副主任、清华大学法学院硕士生校外导师;人民大学律师学院兼职教授;
专业特长:有深厚的专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产行业相关立法活动,为国家、省、市及行业的立法贡献过许多意见,且有不少建议被法律、法规、司法解释及行业规则所采纳;他的理论观点新颖,独树一帜,在学术界与地产界非常有影响力。
授课风格:语言鲜明,深入浅出,生动幽默,是万科金牌讲师,曾多次站在全国各地的讲台为房地产专业人士授课,引发好评如潮,学员都表示课程实战,受益匪浅。本系列课程中的内容全部为其独创。

【培训内容】
第一部分:房地产开发企业如何防范法律风险
一、【海恩法则】与【大雪定理】
海恩法则:一切事故都是有预兆的。
大雪定理:所有的风险都是可以发现的,所有的事故都是可以避免的,所有的问题都是我们自己造成的。

二、安全带模型--企业风险管理的困境
出不出事故,与技术无关,与警惕性有关。再好的安全带,不系上就没有作用。

三、所有的风险都是可以发现的--关键在于态度
1、广州四季花城的故事--红线外不利因素公示
2、西安新地城的故事

四、所有的事故都是可以预防的--除非自己熟视无睹
要卖点,还是要合规?--变更设计的风险

五、所有的问题都是我们自己造成的--广告中的风险
1、广告宣传可以构成合同义务
2、新广告法的大特点就是巨额行政处罚
3、“新广告法”对开发企业带来巨大风险
6. 商品房买卖合同中隐藏的风险
官版合同中的地雷,你能发现吗?

七、如何设置企业的法律与道德标杆--煎饼果子模型
既然要作房地产行业的麦当劳,就不能拿煎饼果子的标准要求自己。

第二部分:常见商品房纠纷的法律分析
一、车位属于建造人,人防车位不是国防资产
1、车位问题上常见的一些认识误区
2、露天车位的权属
3、人防车位不属于国防资产
常见认识误区:
“人防车位属于国防资产,因此产权属于国家。”
“人防车位是政府强制配建,是开发商应履行的义务。”
4、会所权属问题
5、地方性法规、规章、规范性文件无权改变所有权的归属

二、开发商有无权利赠送露台、花园?
1、依据规划确定露台权属
2、开发商有权将窗前绿地作为花园附赠

三、开发商“送面积”是否合法?
四、建造过程中,“业主”有无权力干涉工程建设?

五、交付前是否必须送达交付通知书?
1、《交付通知书》确实是法律的要求
2、如何避免买受人谎称未收到交付通知恶意诉讼

六、“货不对版”是否客户拒绝收房的理由?
1、交付条件,是法定的商品房交付使用所应具备的基本条件
(1)竣工验收合格
(2)具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
(3)基础生活设施应当具备交付使用条件
2、交付标准,是双方当事人约定的商品房交付时应达到的状态

七、有房屋质量问题,客户是否有权拒收或者退房?
1、法律规定,两种质量问题可以退房
(1)房屋主体结构质量不合格
(2)房屋质量问题严重影响正常居住使用
2、买受人拒绝收房的正当理由(与质量无关)
(1)房屋未经竣工验收合格
(2)交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
(3)道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件
(4)建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人
(5)交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件
(6)竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准
以上情形,前三种是出卖人不能证明达到交付条件,后三种是出卖人根本性违约,而且这些事实都是不需要收房就可以证明的,这才是对抗出卖人交付的正当理由。
3、只要房屋符合交付条件,买受人没有理由拒收
4、以质量缺陷为由拒收房,没有法律依据

八、客户不来收房或者拒绝收房怎么办?

九、房屋维修整改,客户有权请求赔偿哪些损失?
1、质量问题直接造成的损失,如天花脱落砸坏物品、渗漏、返水泡坏地板
2、维修期间不能居住使用的补偿

十、保修期间发生过维修行为,可否重新计算保修期间?
十一、按揭客户断供带来的风险&对策

第三部分:商品房客户投诉的特点、规律与法律对策
一、客户为什么投诉
1、设计缺陷
2、质量瑕疵
3、环境恶劣
4、配套设施不足
5、服务管理不到位
6、收费不合理
7、相邻关系纠纷
8、期望额外利益
9、价格变化
我的几个基本观点

二、商品房客户投诉的特点
1、利益巨大,客户不会轻易放弃--拖不过去
2、直接面对,客户随时找到开发商--直接承受客户压力
3、长期共存,对产品的终生责任--不容有短期行为
4、天然聚集,客户住在一起--容易制造群体性事件
5、题材多样,各种想不到的问题--难以用标准化办法解决
6、代人受过,开发商扛起所有问题--作为资源整合者的风险
7、法规模糊,缺乏是非标准--促使我们关注行业规则的完善
8、舆论偏向,面对强大的“弱势群体”--舆论上的天然不利
9、非富即贵,有钱人维权--也有自己的顾虑
10、借题发挥,多因市场波动而起--投诉的问题只是借口
把握房地产客户投诉的特点,我们才能正确借鉴其它成熟行业的经验和技巧,总结出一套适合房地产客户投诉的方法。

三、群诉发生的一般规律
1、两大原理
(1)山火原理
(2)雷电原理
2、群诉发展的三个阶段
(1)微风初起,细雨绵绵
(2)电闪雷鸣,狂风暴雨
(3)委曲求全,城下之盟

四、处理客户投诉应当把握的原则
1、准确预测,做好预案,沉着应对
2、对无理要求绝不无原则迁就
3、影响品牌形象的问题要迅速反应
4、承担而不是逃避责任,为自己的错误买单
5、以法律与合同为底线,不以息事宁人为宗旨
6、坚持公开透明,不搞秘密协议
7、不以道德错误掩盖技术错误
8、避免侵权,决不涉黑

五、处理群诉应当注意的技术性细节

六、依法追究以维权为名的侵权行为
客户的非理性维权,常常会触犯法律
1、扰乱企业经营秩序
2、损坏企业财产
3、损害企业名誉
4、损害产品声誉
5、侮辱企业工作人员人格
6、敲诈勒索

第四部分:物业管理的十个法律问题
一、物业企业究竟是管理者还是服务者?
1、物业企业有无维护小区秩序的权力?
2、服务者的法律地位,小区政府的职责
二、如何管理业主的违章搭建?
三、物业费是不是物业公司的收入?
四、物业费标准超过政府指导价是否违规?
政府制定物业费指导价,既不科学,也有失公允

五、业主有无理由拒交物业费?
1、业主没有任何理由拒交物业费
2、他山之石--台湾《公寓大厦管理条例》
3、台湾《公寓大厦管理条例》给我们的启示
6. 没有成立业主大会,能否决定公共事务?

七、小区内公共部分的经营收益属于谁?

八、物业企业有无安全保障义务?
1、案例
2、什么是安全保障义务?
3、物业服务企业不承担安全保障义务的理由
4、安全保障义务的主体是特定的经营者

九、物业公司组织业主活动有什么法律风险?
十、业主人身财产受到损害物业企业应否赔偿?

第五部分:房地产合作开发合同的法律风险防范

【延伸阅读】
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