【课程收益】
全面掌握营改增后房地产、建筑企业增值税税收政策
全面掌握营改增后房地产、建筑企业增值税涉税业务报表的填报方法及技巧
全面掌握新增值税税率调整等税收政策及对企业税负、经营的影响
增值税申报表比对预警指标及应对方法
解析社保费疑难问题
解析个人所得税重点疑难问题

【适合对象】房地产企业老板、财务高管、业务主管，财务人员，会计等人员

【组织机构】房地产培训网　http://www.chinarec.com.cn　微信公众号：房培网
【培训时间】2018年9月18-19日　西安（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006　王老师，刘老师
【官方客服】微信、QQ：1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
富志纯，注册税务师、国家税务总局所得税专家库成员、省地税干部业务培训兼职教师、市局重大稽查案件审理委员会成员、税务系统12366答疑专家、擅长讲授企业所得税汇算清缴政策与操作、房地产开发及建筑安装行业财税培训、税法与会计差异分析、税务稽查实务、企业清算、重组与股权转让、营改增等课程。
授课特点：财务基础雄厚，财税结合，政策把握精准，实用性强。

【培训内容】
第一部分：增值税法理及增值税发票
如何理解增值税是毛利税；
增值税进项税是企业花钱“买的”，买的多抵的多，买的少抵的少，够用就行，这个说法对吗；
如何理解增值税进项税抵扣与差额计税；
增值税进项税抵扣凭证有哪些；
本月认证增值税专用发票的进项税但本月未申报抵扣如何处理；
超过法定认证期限未认证的增值税专用发票如何补救；
一般纳税人丢失专用发票的发票联和抵扣联怎么处理；
企业异地成立的非独立核算的分公司增值税能否汇总到总公司缴纳；
增值税政策上的固定资产与会计核算固定资产概念是否一致。

第二部分：营改增后“拿地”及开发阶段增值税疑难问题
招拍挂方式取得土地，土地出让金、市政配套费、拆迁补偿，“营改增”后抵扣增值税处理；
无偿划拨方式取得土地是否可以核定抵扣进项税；
以购买的方式取得土地取得进项税发票确认抵扣进项税额；
以接受投资方式取得土地能否取得进项税发票确认抵扣进项税额；
合作建房方式取得土地能否取得进项税发票确认抵扣进项税额；
以受让股权方式取得土地能否取得进项税发票确认抵扣进项税额；
受让在建项目“烂尾楼”拿地能否取得进项税发票确认抵扣进项税额；
集团公司企业之间划转方式取得土地能否取得进项税发票确认抵扣进项税额；
取得政府土地出让金返税会处理；
遮光费补偿等各种补偿费支出税会处理；
甲供材财税处理
u 营改增后供材方式的选择；
u 甲供材与甲控材；
u 甲供材如进行会计处理；
u 甲供材如何取得发票；
u 建设方提供材料的“甲供材”营业税政策，营改增后，建筑方增值税计税依据还包括甲方提供的材料；
u 一般纳税人购进的货物等已到达并验收入库，但尚未收到增值税扣税凭证并未付款的，应在月末按货物清单或相关合同协议上的价格暂估入账，是否需要将增值税的进项税额暂估入账；
u 一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额如何进行会计核算；
u 购进的货物、服务只有“三流一致”其进项税才能抵扣；
u 根据合同约定支付延期利息、违约金价外费用取得增值税专用发票，其进项税能否认证抵扣；
u 公司用于简易计税项目购进的货物的进项税不能抵扣，需要做进项税转出处理，那么公司购办公品 、水电等的进项税是否也需要计算转出处理；
u 企业取得走逃（失联）企业开具增值税专用发票的处理。
开发企业购买生产企业自制电梯负责安装增值税发票如何取得；
主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理；
项目主体内的建造售楼的处设计、装修以及家具等费用财税处理；
项目主体外的自建售楼处的设计、装修以及家具等费用财税处理；
项目主体外的租赁售楼处的设计、装修以及家具等费用财税处理；
集团母公司投标与发包方签订建筑合同后由集团成员企业施工，合同与发票不一致是否存在税收风险；
企业租入固定资产，同时用于一般计税项目和简易计税项目，这笔租金对应的进项税额是否允许全额抵扣；
建筑企业简易计税项目开具的3%增值税专用发票进项税能否抵扣；
建筑企业与开发公司签订工程承包合同，规定工程竣工验收后结算工程款、开具增值税发票，税会如何处理；
建筑企业总分包业务差额征收增值税税会如何处理；
建筑企业接受劳务派遣，增值税发票如何取得；
采购苗木花草采购进项税的抵扣方法；
房地产开发企业以商品房抵工程款业务税会如何处理；
2016年5月1日前发生的营业税涉税建筑服务业务，开具发票。

第三部分：预售及销售阶段增值税疑难问题
商品房预售收到预收款缴纳增值税，如何开具增值税发票，预缴增值税后预缴申报表、增值税申报表如何填报；
销售无产权车位增值税适用10%税率还是6%税率；
房产促销活动的税收风险点定位与化解
u 买房赠送汽车、家电、家俱业务；
u 买房送装修业务；
u “买房送车位”业务；
u 分签销售合同和装修合同；
u 以老带新奖励业务业务；
u 以老带新免物业费业务；
u “零首付”业务；
u 营销礼品和物品业务。
房地产开发企业适用一般计税方法项目，销售开发产品取得的全部价款和价外费用，是先还原不含税销售额扣减土地价款，还是先扣减土地价款再还原不含税销售计算销售额；
房地产企业取得市级财政部门监（印）制的土地出让金财政票据能否作为扣除凭据；
允许扣除房地产企业开发项目扣除土地价款包含那些项目，是否包括大配套费、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用；
取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，但未向政府支付的土地价款，能否扣减；
营改增前取得土地使用权，分期开发，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除如何计算扣除金额；
房地产企业转售水电适用税率是否正确？能否开具增值税专用发票；
开发产品转为自用固定资产财税如何处理；
房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的税会处理；
客户在营改增前购买的商品房退回财税如何处理；
建筑企业提供建筑服务未开始前收到的备料款等预收款增值税如何处理；
建筑企业异地项目所在地预缴增值税时，城建税等附加税费是否也需要在项目所在地预缴？回机构所在地如何处理；
建筑施工企业异地施工项目如何预缴增值税，申报表如何填报，未按规定向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款如何处理。

第四部分：房地产企业筹资及投资增值税疑难问题
企业向老板、股东借入资金的税收风险；
企业将资金无偿借给老板、股东的税收风险；
母子公司之间、关联企业之间借款税收风险；
老板个人向银行借款企业实际使用资金的税收风险；
营改增后集团资金池利息收入、支出税务处理；
营改增后集团“统借统还”税务处理；
企业购买银行理财产税如何进行差额计算缴纳增值税；
认缴制下股东出资及出资未到位税收风险。

第五部分：增值税税率调整等税收政策解读及对
房地产企业税负、经营的影响2018年5月1号增值税税率下调，2018年4月份出库的产品，5月份以后开票是按16%税率还是17%税率；
2018年5月1日前签订的施工合同，合同没有执行完，再开票直接按10%税率开具，是否还是需要补签一个合同；
5月1日前已购入货物并按照原税率抵扣进项税额，5月1日后适用新税率对外销售，原抵扣的进项税额是否需要转出；
本次税率调整对“老项目”增值税缴纳是否产生影响；
财税〔2018〕32号调整增值税税率后，收购农产品进项税抵扣抵扣税率、抵扣凭证、抵扣税额如何掌握；
财税〔2018〕32号调整增值税税率后，生产销售或委托加工16%税率货物的农产品抵扣进项税额，抵扣税率、抵扣凭证、抵扣税额如何掌握；
纳税人在税率调整前已经按照原税率开具发票的业务，在5月1日以后，如果发生销售折让、中止或者退回的，纳税人能否按照原适用税率开具红字发票；
纳税人在税率调整后，修订的增值税申报表如何填写；
哪些一般纳税人可以转登记为小规模纳税人，这等级时间如何要求；
一般纳税人可以转登记为小规模纳税人需要考虑的问题有哪些；
国家重点鼓励的装备制造等先进制造业、研发等现代服务业，进项留抵退税退还期末留抵税额的行业企业范围；
退还期末留抵税额的纳税人条件有哪些；
增值税留抵税额退还期末留抵税额如何计算；
增值税留抵税额退还期末留抵税额时间如何掌握；

第六部分：增值税申报表比对预警
一、比对内容
表表比对。表表比对是指申报表表内、表间逻辑关系比对；
票表比对。票表比对是指各类发票、凭证、备案资格信息与申报表进行比对；
表税比对。表税比对是指纳税人当期申报的应纳税款与当期实际入库税款进行比对；

二、增值税纳税申报中的10项数据比对指标
增值税一般纳税人票表比对指标
比对指标一：销项比对；
比对指标二：进项比对；
比对指标三：应纳税额减征额比对；
比对指标四：预缴税款比对；
比对指标五：特殊规则；
增值税小规模纳税人票表比对规则
比对指标一：当期开具的增值税专用发票金额应小于或者等于申报表填报的增值税专用发票销售额；；
比对指标二：当期开具的增值税普通发票金额应小于或者等于申报表填报的增值税普通发票销售额；
比对指标三：申报表中的预缴税额应小于或者等于实际已预缴的税款；
比对指标四：纳税人当期申报免税销售额的，应当比对其增值税优惠备案信息，按规定不需要办理备案手续的除外；
比对指标五：纳税人当期申报的应纳税款应小于或者等于当期实际入库税款。

三、比对时间及结果处理
比对时间；
比对结果处理。

第七部分：社保缴纳疑难问题
社保统筹部分缴费基数如何掌握；
年终奖是否纳入社保缴费基数；
职工福利费中列支的过节费、实物福利、购物卡是否缴纳社保？
聘用、留用的离退休人员的劳动报酬是否缴纳统筹部分社保；
单位为挂靠个人缴纳社保费是否存在税收风险；
国地税合并后，税务部门是否追补欠费，单位欠缴社保费税务机关如何处罚；
社会保险费能否减免，企业（单位）缴纳确有困难的如何办理；
通过“劳务派遣”能否转移企业社保缴纳风险。

第八部分：个人所得税疑难问题
补发欠发工资、调资补发工资计征个人所得税如何缴纳；
职工通讯费补助是否按规定缴纳个人所得税；
税务稽查人员要求企业对食堂补贴并入企业职工当月工资缴纳个人所得税是否正确；
赠送给其他单位个人的礼品、礼金等是否按规定代扣代缴个人所得税；
职工年终实物福利和在公司年会抽奖所得是否按规定缴纳个人所得税；
个人所得税税改重点方向。

【延伸阅读】
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