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房地产企业“营改增”准备与旧城改造税务分析及税务行政复议和诉讼案例解析（2016年1月21日深圳）房地产培训网 “营改增”政策是税制的一次重大变革，房地产行业即将面临“营改增”变革。如何适应“营改增”税制改革，保持持续竞争力，实现企业价值大化、税收成本小化。第一天课程老师以“营改增”政策为背景，根据房地产行业的特点，为房地产行业的经理人决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备，确保房地产行业适应“营改增”税制改革，保持持续竞争力，实现企业价值大化、税收成本小化的目标。 第二天专家以真实的“旧城改造”案例深度解析、设计从取得土地出让合同开始、取得相关证书后经过土地补偿，开发建设、预售、完工入住、清算等各个环节解析；如何合理安排房地产开发成本以及涉及哪些具体税务处理环节；如何设置开发成本的明细科目进行核算；在每一个年度如何结转可税前扣除的开发成本进行所得税汇缴；如何根据各项合同的规定、施工进度表合理安排开发成本的计入及结算；将根据旧城改造的特点，达到有效降低税负的预期目标。 【课程对象】 各房产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、（具有一年以上房地产开发工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。 【课程特色】 情景模拟，讲师提炼实务操作精华与您分享，讲解与现场互动、答疑相结合！ 讲师根据“营改增”相关规定与旧城改造项目的真实案例，针对房地产企业特点设计情景，整场策划鲜活生动，串串关联、环环相扣、跌宕起伏、场面热烈、大家说税、自由教学、引人入胜！ 【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 【时间地点】2016年1月21-23日 深圳（详见报到通知） 【培训收费】3980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。 【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 官方客服QQ：1905774068 下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc 【特约导师】 姜老师：注册税务师，实战派房地产纳税策划专家，先后在广州、深圳税务师事务所任职，深圳市注册税务师协会专业技术委员会委员。著有《姜奇峰税务读本“营改增”税收政策解读和案例解析》。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、服务机构的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富的税务实战经验，为多家大型企业提供税务筹划，培训等服务；擅长：BOT项目尽职调查，企业并购、重组；转让定价；资本运作；集团公司整体架构安排；公司上市辅导、税务专项分析处理；税务合同审阅与分析；企业所得税汇算清缴；土地增值税清算；税务顾问；纳税健康诊断；出口退税服务等服务。先后在北京、上海、深圳、广州等几十个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用，深受学员好评。 贾老师：著名房地产纳税规划实战筹划专家，国家税务总局<房地产开发经营业纳税评估模型及案例> 主编，著作：《税源专业化管理》（2014年8月）《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》（2012年3月），自2003年起从事企业纳税评估与涉税风险管理的理论研究11年，积极探索纳税评估工作的组织体系、制度体系和方法体系建设，深入研究如何开展房地产行业税种纳税评估工作；在税务所工作11年，具有丰富的基层日常征管、纳税辅导、纳税评估、风险防控和稽查检查的实践经验和理论研究成果。对整体税收征管发展趋势、各项税收程序性管理工作和如何开展行业纳税评估（涉税风险防控）等均有务实准确的认识。长期在北京、上海、成都、江苏、郑州等全国数十个城市授课，课程讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用。 【培训内容】 第一课题：营改增对房地产企业的影响和前期准备与旧城改造项目税务分析（2016年1月21-22日两天由姜老师主讲） 第一部分：营改增对房地产企业的影响和准备 一、房地产行业应对“营改增”的前期准备 二、“营改增”对房地产行业的实质性影响分析 三、如何通过房地产行业多元化经营适应税改需要 四、未来对房地产行业的监管方向，房地产企业专项报告的模式 五、财务部门在“营改增”正式实施前应做的准备 六、房地产企业“营改增”前后核算的变化和对比 七、营改增内容主要涉及的方向综括： 1、按照房地产项目、分别住宅、商业等类别进行全面摸底、测算 2、对于已实现销售的建筑面积、未实现销售的建筑面积、已经结算的工程成本、未结算的工程成本等、做出具体而细致的分类和统计 3、房地产企业有自己独特的特点，比如在建设阶段基本都是支出成本费用、在预售阶段开始陆续产生收入、工程结算时间跨度比较长等，房地产的主要成本构成是工程成本，除此之外还有广告费、勘察设计费、咨询费等，未来纳入“营改增”，对我们税负影响大的行业是建安行业，建安行业的税率是11%、其他诸如广告、勘察设计、咨询等税率是6%，由营业税改为增值税后，我们在进行具体核算的时候重要的是要注意收入与成本的配比环节。目前我们需要结合本企业的特点就当前运作形势下收入与成本取得与结算的时间、额度、跨度等作出一个有效分析，由此来为“营改增”进行有效的前期准备。 4、提请房地产企业要正确面对“营改增”，就全国所有行业而言，由于消除了重复征税的因素，所以全行业的总体税负是降低的，只是由于各个行业的特点不同而导致“营改增”的影响不同。房地产行业的“营改增”对房地产企业的企业所得税、土地增值税都将带来一定的影响，但只要经过合理、合法、合规的安排和策划，结合目前的大环境，引进多元化经营要素，并随着改革的不断推进而不断调整自己的经营策略，一定会找到一个适应企业发展模式，整体税负保持在低水平，实现企业价值大化的策略。 第二部分：旧城改造项目与城市更新税务分析 一、旧城改造项目的合法手续和必备条件 1、旧城改造项目需要取得哪些法律文件 2、拆迁补偿的标准如何界定 二、旧城改造项目的超标标准货币补偿是否可以作为开发成本？ 旧城改造项目首先要进行补偿、由于拆迁户的情况不同，比如：之前是用于商业的拆迁房和之前是用于居住的拆迁房究竟按照何种补偿标准进行才可做为开发成本进行列支，用于补偿的资金来源有何规定？可以作为补偿费列支的票据有哪些？ 三、货币补偿、房产实物补偿、货币及房产共同补偿方式涉及的税务处理方式比较 1、货币补偿环节涉及不同被补偿主体的税务处理方式比较、旧城改造项目未完全按照相关文件规定进行补偿、分配的，税法上是如何界定的？ 2、对于超标准补偿部分是否可以作为开发成本列支？ 四、在土地为双方共有的模式下，用房产进行分配的，进入土地增值税清算阶段 如何界定清算主体？如何确定清算总成本？ 旧城改造项目中，用房产进行分配的，建成开发成品的初始产权登记在房地产公司及股份公司名下，对于股份公司拥有的房产对外出售部分如何进行清算、开发成本如何进行分配； 五、车库成本在企业账务核算层面和土地增值税清算层面的不同税务处理模式； 1、车库在进行土地增值税清算的时候成本是否可以全额扣除？ 2、在房地产公司的固定资产明细帐中是否需要保留车库的成本，在企业所得税的处理环节如何界定？ 六、开发成本中归集的成本项中哪些不得作为土地增值税加计扣除的内容？ 七、土地增值税清算时的收入如何确定？与缴纳营业税的收入是否一致？ 八、涉及接受境外提供的设计服务等如何取得合法票据进行税前扣除，如何进行开发成本核算。 九、对于要注销的项目公司，需要退税的，如何操作？ 十、通过“旧城改造”项目的真实案例，综合分析各个环节的税务处理。 第二课题：房地产行业税务行政复议和诉讼案例解析（2016年1月23日1天由贾老师主讲） 一、一般法和特别法的实务 二、行政复议法与税务行政复议规程 三、行政复议前置与行政诉讼 四、行政强制法与税务行政强制 五、判决书解析 1、福建龙岩xx公司不服被告福建省xx市国家税务局税务行政复议一案 2、中山市xx房地产有限公司因与被上诉人中山市地方税务局税务行政处罚纠 纷一案 3、xx自治区地方税务局稽查局与xx房地产开发有限公司税务行政处罚二审 行政判决一案 4、广西某房地产有限公司不服被告南宁市国家税务局作出的税务行政处罚一案 5、郑州xx地投资管理有限公司与郑州市xx国家税务局税收管理纠纷一案 六、交流与问题解答 1、税务局二审败诉：“xx自治区地方税务局稽查局与xx房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决一案：……综上，本院认为，税务局作为国家税收征管机关除依法征收税款之外，通过税收征管服务，创造良序的税企关系，促进企业健康、可持续的发展，是税务机关的另一项重要职责。纵观本案税务局作出的《税务行政处罚决定书》，其将瑞成房产公司低于市场价格销售给退休老职工的房屋，简单地定性为“无正当理由，明显低于市场价格，”属认定事实不清，主要证据不足。原审法院判决主文正确，应予维持。上诉人税务局的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判主文部分。” 2、XX税局败诉案：淮安xx高中诉xx地方税务局： “综上，本院认为，被告征收相关税款缺乏法律依据，故其据此作出的行政处罚亦缺乏事实依据及法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：撤销被告XX市XX地方税务局于20XX年12月4日作出的罚（20XX）3号税务行政处罚决定书。” 【延伸阅读】 2016年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共600余门房地产专题课程，只为地产人服务！） 含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（旧城改造）、产业地产、建筑风水、精装修、新技术、国内外考察交流！ 下载：http://www.chinarec.com.cn/page/px-jihua.htm |
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