营改增后房地产企业成本控制与土地增值税清算策略实战培训（2017年5月19日济南）

全面推开“营改增”是我国改革开放以来规模大的一次税制改革，增值税覆盖了所有行业、覆盖了不动产，对于推动我国供给侧结构性改革、促进国民经济健康稳定发展具有深远意义。增值税是价外税，施行增值税，对以销售额为税基的税种影响颇深，对此，财政部国家税务总局已发文予以明确。财政部《增值税会计处理规定》对于规范增值税的会计核算，推进“营改增”平稳运行恰逢其时。
房地产行业是受“营改增”影响大的行业。“营改增”不但影响房地产企业流转税的交纳，而且影响房地产企业的成本核算，影响销售收入的确认和费用的扣除，使得所得税的“主营业务收入”与土地增值税的“销售收入总额”产生了差异。为此，我们推出本次讲座，详细解读有关房地产行业的营改增的全部政策，讲解《增值税会计处理规定》在房地产企业的具体应用，以实例讲解营改增后开发产品的成本核算，营改增后土地增值税的清算方法等。

【学习收益】
1、把“营改增”以来的文件加以梳理，分析实施要点，贯彻到会计核算额纳税实务中，降低涉税风险
2、解读《增值税会计处理规定》在房地产企业会计核算中的具体应用，规范会计核算，减少会计核算对纳税造成的风险。
3、分析“营改增”对土地增值税、房产税、契税等的影响，调整“小税种”税基变化对汇算清缴数据产生的影响。
4、以实际案例讲解按照房产类别分别核算开发产品成本的方法，以及对土地增值税清算、结转主营业务成本的影响，把纳税差错降到低限度。

【授课对象】
房地产公司财务总监、财务经理及纳税经办人员，中介机构的业务人员，并欢迎负责房地产行业税收征管的税务人员参加。

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn
【培训时间】2017年5月19-20日 济南（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 官方客服QQ：1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【培训内容】
一、房地产企业新“营改增”涉税文件要点解读
1、关于进一步明确营改增有关征管问题公告（总局2017年11号公告）
2、关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知（税总货便函[2017]127号）
3、转让营改增前取得的房产差额征税的规定及其财税处理方法。
4、转让营改增前取得的土地使用权差额征税的规定及其财税处理方法。
5、不动产及不动产在建工程进项税额抵扣的方法。
6、一般纳税人出租营改增前后取得的不动产纳税有何差异？
7、一般纳税人以清包工、甲供工程方式出包工程如何选择计税方法？
8、纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票有何特殊要求？
9、采购等业务取得的进项税额不得抵扣的账务处理。
10、营改增前已确认收入，产生增值税纳税义务后如何纳税？
11、怎样区分开发产品的预售、销售、分期收款销售？纳税有何区别？
12、“买一赠一”如何确认销售？如何缴纳增值税？
13、销售折让或者退回的财税处理。
14、分期收款销售收入的确认与纳税调整。
15、开发产品分成方式如何确认销售收入？房企有何特殊规定？
16、用土地与他人合作开发如何确认土地转让收入？
17、一般纳税人老项目选择简易计税方法收入的确认和纳税处理。
18、一般计税方法扣除土地价款后销售收入如何确认？
19、销售开发产品如何开具增值税发票？如何进行财税处理？
20、资产负债表日后所得税事项的财税差异与纳税调整。
21、取得土地出让金返还的税务处理。
22、“主营业务收入”与土地增值税“销售收入总额”怎样确定？
23、“营改增”对契税、房产税、土地增值税、个人所得税有何影响？
24、营改增后如何确认土地增值税的“销售收入总额”？
25、营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认。
26、土地增值税清算时与转让房地产有关的税金怎样扣除？
27、营改增前后出售房地产如何确认土地增值税应税收入？

二、按照房产类别核算开发产品成本的方法
1、划分开发产品成本核算对象的原则。
2、“开发成本”中七大成本项目的核算内容。
3、按照房产类别分别核算开发产品成本方法应用实务。
4、用层高系数法划分建筑安装成本。
5、补计成本方法的应用。
6、确保成本核算及时性方法的应用。
7、预提开发产品成本的方法与注意事项。
8、利用人防工程建成的地下车库投资人是谁？如何处理？
9、红线外发生的费用如何进行所得税处理？
10、如何核算地下工程的成本？

三、土地增值税清算实务
1、营改增后如何计算“销售收入总额”？
2、营改增后计算“扣除项目金额”有哪些变化？
3、如何确定土地增值税的清算单位和清算条件？
4、“扣除项目金额”的计算应满足哪些要求？
5、出售普通标准住宅如何享受税收优惠政策？
6、国家征用、收回的房地产如何享受税收优惠？
7、企业兼并重组中土地增值税新优惠政策解读。
8、土地增值税实行核定征收的条件和程序。
9、土地增值税清算时补缴土地增值税是否加收滞纳金？
10、新建的商品房装修费用可否计入开发成本？
11、怎样核算管理费用可以降低土地增值税？
12、巧用利息扣除法，降低土地增值税的方法。
13、去产能的房地产企业如何选择“卖项目”与“卖股权”？
14、增加绿化投入降低土地增值税的方法。
15、营改增后土地增值税清算涉及企业所得税退税处理方法。

四、税前扣除事项的变化与新融资方法
1、企业发生的合理的工资薪金支出如何扣除。
2、社会保险费——“五险二金”的扣除。
3、差旅费的扣除。
4、劳动保护支出的扣除。
5、跨年度结转扣除的职工教育经费扣除。
6、企业发生的借款费用如何在税前扣除？
7、新融资方法之一——售后回购方式利息如何税前扣除
8、新融资方法之二——融资性售后回租业务操作实务
9、新融资方法之三——统借统还利息如何税前扣除
10、新融资方法之四——小额贷款公司借款利息扣除
11、新融资方法之五——混合性投资业务操作实务
12、新融资方法之六——向个人借款利息如何税前扣除？
13、新筹资方法之七——吸收其他单位资金合作开发
14、新筹资方法之八——以房换地方式土地使用权成本确定。

【延伸阅读】
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