2021年3月，中共中央办公厅国务院办公厅印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》。文中指出，到2023年，税收征管需改革要基本建成三个新体系：一是税费服务新体系；二是税务执法新体系；三是税务监管新体系。执法方面，国家要求做到“无风险不打扰、有违法要追究、全过程强智控”；监管方面，将“互联网+监管”作为基本手段，2025年建成税务部门与相关部门常态化、制度化数据共享协调机制。
“金税四期”扑面而来，“智慧税务”的时代已经开启，新征管环境已然形成。
新的税收管理体系要求每个纳税主体具备较强的风险防范意识和基本的风险应对能力。微观方面，需及时纠正“两套账核算、任性公转私、买票加成本”等不规范、不合法的操作；宏观方面，及时构建四种逻辑匹配：业务资料与财税数据逻辑匹配、财务数据与税务数据逻辑匹配、不同税种之间的逻辑匹配和资金流向与发票开具匹配，同时最大程度利用税法优惠政策，做好纳税策划，配合企业发展过程中的“开源节流”。
课程中密切结合建筑行业和房地产行业的经营特点，设置了80余项专业问题，并且设置了10余项金税四期的风控指标讲解，并就上述指标衍生的问题一并剖析。通过专家老师的分析，深入地了解金税四期的运行逻辑，预警日常工作中隐含的风险。同时课程内容也涵盖了实用的纳税规划知识，强调夯实纳税管理的同时，拓展合法节税的视野。

【课程收益】
结合建筑行业、房地产行业和高净值人群的税务管理，重点解析发票管理、违法责任、公账转私卡、企业两套账、老板资金抽回以及股权架构、股权交易、房地产项目并购、房地产项目合作、房地产核心税种管理及纳税策划等高频热点问题。通过大量的案例，从企业运营管理、个人财富安全、财务税务合规、提升纳税规划能力等多角度进行分享，为参会企业人员或企业主勾勒一副“涉税风险安全边界图”。

【适合对象】
房地产、建筑企业财务总监、税务总监、财务主管、主管会计及办税人员、税务师事务所从事相关行业的执业人员。

【组织机构】房地产培训网　http://www.chinarec.com.cn　微信公众号：房地产培训课程
【时间地点】2024年1月11-12日　西安（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【联系电话】010-68011791，62202006　王老师，刘老师　
【官方客服】微信：1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约税务培训师】
李老师，国家税务干部学院副教授、中国企业财务管理协会专家团成员、西安财经大学特聘教授、西北大学、陕西省税务干部学校、西安市税务学校等多所院校特聘教师、陕西省房地产行业协会税务顾问、从事税收实务工作23年，具有18年税务机关执法经验。具有较好的理论水平和丰富的税务实务经验，研究领域多元化、教学经验丰富、注重理论联系实际。擅长企业并购重组、资产整体处置、建筑、房地产行业及个人所得税税收筹划，其培训的课程逻辑严谨、结构合理；授课风格深入浅出、风趣幽默；授课态度认真负责，富有激情；善于将复杂的法条简单化、情景化，学习效果良好。

【培训内容】
一、金税四期概况
1、金税四期的基本概念及其特点。
2、金税四期的设计原理与运行现状。
3、以“工抵房”业务为例，揭示金税四期监管下引发的问题。

二、亟待解决的纳税管理问题：增值税发票的管理
（一）详解虚开增值税发票及其法律责任。
（二）善意取得虚开增值税专用发票如何处理。
（三）常见的税务涉刑行为的风险防范。
（四）施工挂靠的纳税管理。
1、被挂靠方成本票据缺失的管理。
2、被挂靠方票据合规性的管理。
3、对挂靠方资金的监督管理。
4、常见涉税纠纷的案例启示。
（1）如有接受虚开发票，风险由谁承担？
（2）到底由谁开具发票？到底谁来缴税？
（3）被挂靠方垫付税款，能否顺利追偿？

三、亟待解决的纳税管理问题：不能任性公转私
（一）何谓大额交易、可疑交易？
（二）金税四期对资金流水的监管分析。
（三）高净值人群利润取回的避税困境。
（四）重塑股权架构的必要性及要点提示。
（五）公司股东与自然人股东的比较分析。
1、风险隔离有保障。
2、资金提留更灵活。
3、分配利润零税负。
（六）架设公司股东的几点注意事项。
1、是否考虑全部通过公司股东出资。
2、货币出资，认缴资本金额的考虑。
3、非货币出资可行性分析及宏观税负。
（七）非货币性投资的实务运用。
1、通过出资剥离土地或房屋的交易方法和纳税策划。
2、投资方是否需要开发票。
3、投资方是否缴纳土地增值税。
4、“摘帽”地产资质纳税策划的可行性。
5、契税纳税策划的重点。
6、投资方是否缴纳企业所得税。
7、资产评估的必要性提示。

四、亟待解决的纳税管理问题：财税关联数据逻辑不匹配
（一）常见风控指标举例详解。
1、未取得有效税前扣除凭证列支成本费用。
2、取得特定类型发票异常。
3、职工薪酬支出及纳税调整明细表未填报。
4、通过虚列工资表增加成本。
5、往来款占资产总值比例偏高。
6、简易征收进项转出比与简易征收收入占比弹性分析。
7、简易征收扣除项目占比异常。
8、预缴税金申报异常。
9、印花税计税依据与电子底账、防伪税控系统开票及接收金额比对分析。
10、租金印花税申报异常。
11、建筑施工企业存货异常。
12、房产税和土地使用税计税依据偏低。
13、未及时足额确认房地产开发收入。
14、房地产企业土地增值税预征异常。
（二）房地产企业增值税、所得税与土地增值税的协同管理。
1、增值税预缴及申报对土地增值税预缴及清算收入的影响。
2、企业所得税与土地增值税预缴的法定处理方式。
3、企业所得税预缴税款对土地增值税清算的影响。
4、土地增值税清算结果对企业所得税税负的影响。
（三）“两套账”模式是否仍能持续。
（四）缺失的发票，如何规范补足。
1、个人独资企业/个体工商户出票的问题。
2、代开劳务报酬/代开经营所得出票的问题。

五、亟待解决的纳税管理问题：股权交易的六大核心与纳税规划
1、股权交易收入被纳税调整的风险点剖析。
2、股权交易成本之出资方式涉及的税务成本。
3、股权交易成本之不公允出资的税收策划可行性分析。
4、股份代持，谁是纳税人？会被重复征税吗？
5、股权收入之约定税负承担是否存在税务风险分析。
6、“让与担保”是否属于股权交易的税务定性。

六、股权转让在地产项目并购（转让）、项目合作中的实务运用
1、通过股权进行地产项目并购（转让）、项目合作的热点问题及纳税策划。
2、项目并购（转让）过程中票据对交易价格的影响。
3、通过股权交易地产项目，纳税策划的重要性分析及纳税策划的方法。
4、交易价格的确认及涉税风险防火墙的搭建。
5、股权加债权并购（转让）的商业逻辑与纳税策划。
6、项目合作，优化后的退出路径分析。

七、资产转让的热点问题及纳税策划
（一）转让在建工程的法律限制和税务处理
1、25%的限制。
2、重复加计的风险。
3、四证变更提前触发土地增值税清算义务。
（二）司法拍卖引发的土地竞得人代偿税金三大问题
1、负担税金的义务。
2、负担税金的种类。
3、负担税金的票据。

八、土地增值税税负，地产项目利润的决定因素
（一）土地增值税纳税规划，从项目管理开启
1、如何划分清算单位。
2、产品业态与纳税规划。
（二）成本分摊方法多元性引发的税负差异
1、土地成本分摊与纳税规划。
2、建安成本分摊与纳税规划。
3、人防成本分摊与纳税规划。
4、车位成本分摊与纳税规划。
（三）建筑安装工程费审核的热点问题与纳税策划
1、票据审核问题。
2、装修包纳税策划的要点。
3、集采中心与成本增量的安全性分析。
（四）土地成本相关的热点税务问题
1、摘牌净地情况下的涉税风险防范。
2、契税计税的原则。
3、土地使用的纳税起止时点分析。
4、房地产公司房产税的热点问题解读。
5、城棚改项目背景下的若干业务处理。
6、拆迁补偿费如何入成本。
7、安置房屋支出如何计入土地成本。
8、还迁与开发主体不一致怎么办？
9、二级向一级支付对价，取得何种票据？金额如何确定？
10、契税的计税依据是实际交易价？公司间协议价？还是评估价？
11、摘牌后，六个月内变更至项目公司，票据归集的注意事项。
12、税务机关征收土地出让金带来的新问题。

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