房地产项目预售、销售、完工清算环节税务风险控管培训（2020年7月25日呼和浩特）房地产培训网
近日，内蒙古房地产开发企业已陆续收到税务机关下发专项整治及自查自纠通知，要求对成立以来的开发项目进行全税种自查，主动申报欠缴税款。对于房开企业来讲，完工阶段的增值税、企业所得税、土地增值税处理异常复杂，所以已完工的项目无疑将是本次自查、检查的重点。房地产项目开发周期较长且内蒙古本土房开企业财务基础薄弱，财务人员很难经历完整的开发流程，人员更替、实操较少又进一步加大税务风险。作为房地产企业重要的涉税分水岭，完工年度税务机关会重点关注企业的实际毛利，稽查风险会大大增加，身为房地产企业财务工作人员，准确把握完工标准与时点至关重要，法律、会计、增值税、土地增值税、企业所得税的完工标准与时点的财税处理有哪此区别？完工后的土地增值税清算是最后一关，土地增值税做为一个计算复杂、申报较难的直接税种，营改增后计算方法发生了哪些重大变化？做为地区间政策口径差异大，税企争议多的税种，土增清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款损失。因此，设计好完工这个最重要的关键点、准确把握政策、准备最佳清算方案、降低完工涉税风险，对于企业来讲意义重大。
【适合对象】房地产企业财务团队、事务所从业人员及想进入房地产行业的财务精英
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2020年7月25-26日 呼和浩特（详见报到通知）
【收费标准】4800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信/QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
李民老师，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库优秀人才，扬州税务专修学院客座教授。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：知晓企业稽查后法律救济措施的运用，对会计和税法的解释客观公正。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，并因此受到培训的学员一致好评。
【培训内容】
第一部分：预售阶段
一、未完工销售收入（预收账款）确认与会计核算
1、预售许可证
2、诚意金、订金
3、预收款的账务处理
4、预交增值税及附加处理
5、预交土地增值税处理
6、发票开具
7、简易计税方式的核算
8、一般计税方式的核算
9、未取得预售许可取得收入是否征税（法释2003-7号）
10、收取手续费方式收入确认
11、超基价分成收入确认
12、一次性收款及按揭方式收入确认
二、不同促销方式的税收风险及筹划
1、零首付与代垫首付
2、折扣销售、免物业费、免按揭息等
3、赠送装修
4、赠送面积
5、赠送车位
6、抽奖活动
7、赠品的视同销售与个税处理
8、视同买断与超基价分成
9、产权式酒店
10、老带新
11、抵券销售
12、售后回租
13、售后回购
14、价外费用
15、销售价格偏低界定（法释2009-5号）
三、车位车库会计与税务处理
A、产权车位会计与税务处理
1、成本如何分摊
2、合同签订与发票开具
B、无产权车位会计与税务处理
1、收取停车费如何征税
2、车位租赁如何征税
3、转让车位如何征税
（1）增值税－视同销售不动产
（2）企业所得税
（3）土地增值税
（4）是否征房产税
4、产权归属如何界定
5、如何证明属于全体业主
6、发票如何开具
7、合同如何签订
四、营销设施的会计与税务处理
1、开发产品中的营销设施
2、临时建筑物
3、配套设施（会所）
4、租入营销设施
5、公共配套如何界定产权属于全体业主
6、公共配套所得税与土增处理差异
7、营销设施所得税与土增处理差异
8、无偿移交如何证明
五、代收款项与价外费用专题
1、物业公司代收水费
2、代收电费、燃气等
3、代收租金
4、代收政府性基金、行政事业收费、专项维修金、契税等
5、委托方名义开具发票的代收款
6、房企收取施工单位水电费
7、出租方收取承租方水电费
六、未完工年度汇算清缴与季度预交
1、查处不合规票据是否调增所得
2、毛利额调整
3、所得额确认
4、季度申报与补亏
第二部分：完工阶段
一、完工条件及重要性
1、完工是结转收入和计税成本分界点
2、完工后实际毛利与预计毛利差并入所得
3、完工后稽查风险增大
4、土地使用税停止交纳时点
二、计税成本与会计成本
1、预提范围
2、截止时点
3、完工前发生的土地使用税可否计入成本
4、开发成本企业所得税与土地增值税口径差异
5、企业所得税完工条件与土增清算条件
6、开发成本核算注意的四个范围
（1）期间费用与开发成本
（2）直接成本与间接成本、共同成本
（3）完工与未完工成本
（4）已售与未售成本
7、开发费用与加计扣除所得税与土增差异
三、完工年度账务处理
1、收入结转时点
2、计税成本结转
3、完工后发票的开具
4、增值税纳税义务时间与收入结转
四、成本结转步骤与分配
1、成本的分摊方法中的税收筹划
2、完工年度成本计算与结转
3、后续支出与二次调整
4、成本分摊方法与案例分析
（1）占地面积法
（2）建筑面积法
（3）预算造价法
（4）直接成本法
（5）层高系数法
五、年度汇算清缴
1、毛利差异的调整
2、未完工收入调整
3、结转完工收入所得税报表填报
4、完工年度企业所得税会计处理
六、完工年度的会计核算收入结转与增值税申报
1、简易计税核算
（1）收取预收款（预收款界定）
（2）发票开具
（3）税款预缴
（4）现房销售
（5）完工交房发票开具
（6）预交税款抵减与申报
2、一般计税核算
（1）差额征税全额开票
（2）销项税额计算
（3）土地价款抵减销售额（出让、拆迁、投资、地税发票、股权收购、总分公司）
（4）进项税抵扣是否区分项目
3、增值税申报
4、预交增值税的抵减是否区分开发项目、业务类型和计税方式
七、完工产品自用或租赁专题
1、开发产品是否交房产税
2、开发产品转固定资产是否视同销售
3、动产租赁适用税率与征收率
4、不动产租赁适用税率与征收率
5、免租期
6、无租使用
7、回租的税收处理
8、一次性收取租金的税务处理
9、租赁收入与支出会计处理
10、租赁收入增值税纳税义务时点
11、租赁收入企业所得税确认
12、程租与光租、湿租与干租
八、房地产企业会计报表分析
1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断
2、利润数据的片面性，影响了对企业盈利能力的判断（土地价格上涨，资产失实）
3、期间费用计入当期损益，与收入错配，影响了对企业经营成果的判断
4、开发成本准确计量和分摊难度大，影响了对企业真实资产总量判断
5、纳税评估
6、从会计报表自查税收风险
九、开发产品对外投资涉税处理
1、增值税
2、企业所得税
3、土地增值税
4、契税
5、全资与非全资子公司税收差异
十、跨期费用与完工后续支出专题
1、发生年度计提
2、发生年度未计提
3、如何防止跨期费用
4、暂估入账
5、完工后续支出所得税处理
6、清算结束发生后续支出，土增税处理
7、跨期费用追补扣除要点
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