房地产企业土地增值税清算与开发产品成本核算实战培训（2019年11月2日郑州）房地产培训网
2016年5月1日全面推开营改增，这是推进供给侧结构性改革的重大举措，是我国实施减税规模最大的改革措施。增值税覆盖了所有行业，覆盖了不动产。增值税改革引起了其他税种征管的变化，特别是土地增值税受其影响更甚。营改增不但影响土地增值税的应税收入总额，还影响开发产品的成本和与转让房地产有关税金的扣除。
自2019年初以来，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，确保减税降费措施的落实，财政部、税务总局连续发出减税降费的文件。预示着该降的税费要降下来，该征的税费要征管到位。
长期以来，大多数房地产企业对土地增值税的清算没有到位，即将面临着国地税合并后的严格征管。为此，我们及时推出本次沙龙，结合“营改增”对土地增值税的影响，解读土地增值税清算的方法和技巧。
【课程价值】
1、讲解营改增后如何确认土地增值税的“应税收入总额”，与企业所得税的“主营业务收入”有何区别，怎么调整？
2、以营改增之日为节点，明确销售收入总额的计税方法；“与转让房地产有关的税金”包含的范围。
3、诠释“按不同类型房地产分别计算增额值”，实例演示采用“分类法”按照不同类型的房地产分别计算开发产品成本的方法。
4、土地增值税是房地产企业的主要税种，税负重，清算时技术要求高，提示性解决土地增值税的节税技巧。
【适合对象】
房地产公司负责财税工作的总经理、财务总监、财务经理及纳税经办人员、中介机构的业务人员，房地产行业税收征管人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2019年11月2-3日 郑州（详见报到通知）
【培训费用】4800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特邀导师】
刘老师，世界税收联合会财税研究员；中央财经大学客座教授；财政部科研所培训中心兼职教授。
专业特长：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。长期从事企业财务会计、审计稽核等实际工作，在多家高等院校、培训机构和企业集团进行财税管理与纳税筹划讲座，长期担任大中型企业的财税顾问。较早提出把财务会计理论与税收法规结合研究，分析财税差异与解决方法，指导企业财会税收工作的指导老师，是经济管理类边缘科学的研究学者。
长期从事财务会计、审计稽核等业务工作，始终站在财经工作的第一线，潜心于纳税筹划理论研究，具有深湛的财税理论基础，丰富的财税工作实践经验，广泛的财税法规知识积累。参与过我国《企业所得税法》的研究、制定工作,对企业所得税的税务管理和纳税筹划具有独到见解。率先提出用“分类法”核算房地产开发产品成本，为企业所得税汇算清缴和土地增值税清算提供了计税依据。
出版有《企业所得税汇算清缴指南》、《流转税改革与纳税操作实务》、《房地产企业财税操作技巧》、《土地增值税清算大成》、《房地产开发经营全程财税管控》、《房地产建筑企业财税问题解答》等十多部财税著作。
【培训内容】
第一部分：房地产销售的财税处理与涉税风险管控
一、房地产销售收入确认的原则及条件
二、商品房预售、现售和分期收款销售的财税差异分析
三、一般纳税人选择简易计税方法的财税处理
四、一般计税方法扣除土地价款后销售收入的财税处理
五、一般纳税人商品房现售的发票开具与财税处理
六、企业所得税与土地增值税收入总额差异分析与调整
七、“买一赠一”涉税风险分析与应对策略
八、销售折让、中止或退回的涉税风险分析与应对策略
九、分期收款销售的财税处理与风险管控
十、经营租赁增值税纳税时间差异及处理技巧
十一、经营性售后回租再转租的税收策划
十二、转让其他权益性无形资产的节税策划与操作实务
十三、房地产公司低价出售无租金返租的风险分析
十四、视同销售的财税处理与风险控制
十五、公益性捐赠支出税法修改后的财税处理
十六、转租赁业务财税处理方法操作实务及难点解读
十七、转让土地使用权的涉税风险分析与应对策略
十八、房地产企业试行增值税期末留抵税额退税的操作实务
十九、以前年度损益调整财税差异与纳税调整
第二部分：借款费用税前扣除的财税处理与涉税风险管控
一、借款费用税前扣除的基本规定
二、售后回购方式融资
三、经营性售后回租
四、融资性售后回租
五、统借统还融资费用税前扣除
六、小额贷款公司借款利息扣除应注意的问题
七、混合性投资方式融资的涉税风险规避
八、企业向自然人借款支付利息涉税风险规避
九、以分房为目的吸收资金合作开发的操作实务与风险规避
十、以分红利为目的吸收资金合作开发的操作实务与风险规避
十一、房地产企业以房换地的税收策划
第三部分：按房产类别核算开发产品成本方法（土地增值税适用）
一、“分类法”的原理与法律依据
二、划分开发产品类别的六项原则
三、《开发成本》账户设置与成本项目核算的内容
四、开发产品成本核算的管理与一般程序
五、成本核算资料的提供部门与成本分配计算方法
六、实例演示开发产品成本分配计算的全过程
七、用层高系数法计算各类房产的建筑安装成本的方法
八、预提开发产品成本的规定与注意事项
九、补计成本的方法
十、小区停车位的成本核算与停车位处置
十一、利用人防工程建造地下停车位的财税处理
第四部分：土地增值税的预交、清算及纳税策划
一、土地增值税的纳税人
二、如何划分土地增值税的预交、清算和纳税申报？
三、土地增值税“销售收入总额”的确定
四、“扣除项目金额”包含的内容
五、“扣除项目金额”有哪些具体要求？
六、拆迁补偿费如何扣除
七、土地增值税清算时利息支出的处理方法。
八、土地增值税清算的单位和清算条件
九、怎样做好土地增值税清算前的准备工作？
十、土地增值税清算时有关数据的换算
十一、房地产企业出售普通标准住宅的税收优惠政策
十二、土地增值税免税临界点的测算
十三、国家征用房地产的税收优惠
十四、土地增值税的核定征收条件与实施
十五、卖毛坯房还是卖装修房
十六、新建房地产企业开办费的核算技巧
十七、管理费用的核算技巧
十八、利息扣除法的巧妙运用
十九、卖项目还是卖股权
二十、享受土地增值税免税的计税方法
二十一、企业改制重组中土地增值税的税收优惠政策及其利用
二十二、土地增值税清算时企业所得税的清退方法
【延伸阅读】
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