土地增值税清算实操演练实战培训（2021年1月22日深圳）房地产培训网
房地产企业三大税种核算，土地增值税具有长期性、复杂性、或然性等特点。土地增值税计算流程之繁琐、扣除项目之复杂，加之各省土地増值税清算解释不统一，进一步加剧了土地增值税清算难度，搞得会计人员无所适从。随着营改增工作的推进，增值税新老项目交替开发，收入、扣除项目的确认更是难上加难、雪上加霜！
本次土地增值税清算实操演练课程依据现行士地増值稅政策法规，结合清算流程，紧扣房企会计核算实际业务，按照“政策解读、现场演练、小组讨论、课堂总结”的整体思路，通过“21个案例”，从纳税人认定、收入节点与金额，到扣除项目确认、扣除凭证辨析；从税种风险分析、特殊业务解读，到清算结果比对、申报表填报…手把手进行土増清算实操业务演练，逐环节解读士地増值税清算技巧与风险点，让各位学员通过演练，掌握土增清算数据采集来源及计算方法、计算技巧，综合运用收入、扣除知识，通过简单的excel表格，轻松进行土增计算，准确进行土地增值税申报填报，最终达到独立清算效果！
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年1月22-23日 深圳（详见报到通知）
【培训费用】3980元/人,（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约讲师】
王皓鹏：会计师，中国注册税务师，资深财税顾问、答疑专家，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，营改增实务操作，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
【培训内容】
解读总局【2021】9号公告土地增值税申报表构架
一、土地增值税清算实务
1、收入节点与金额
提升能力或目的：通过演练，了解营改增前后，新老项目收入地不同，以及土地增值税特有的对收入金额以及秩序地要求。
2、收入与税金配比关系
提升能力或目的：通过演练，理解营改增前后，税金扣除地异同；以及申报表填报需要注意地事项。
3、扣除项目遵循地四大原则
提升能力或目的：通过演练，提升索取记账凭证的质量以及控制资金流水的节点，进一步了解土增与企业所得税核算的差异。
4、预征制度
提升能力或目的：通过演练，了解营改增前后预征税款计算的差异以及存在的欠缺，了解限价房、拆迁房是否预征的理由。
5、清算条件
提升能力或目的：通过过演练，了解“通知清算”“强制清算”的条件以及二者差异，凭证归集截止时间、清算资料、清算主体等基础知识。
6、清算单位
提升能力或目的：通过分析，了解目前国内对于土增清算对象确认的标准和方法，准确把握土增清算对象，降低“源头”风险。
7、核定征收
提升能力或目的：通过解读，了解核定征收的条件，核定征收率确定、四项费用核定与其他税种的协调等。
二、土地增值税清算收入篇
1、三大税种收入差异分析
提升能力或目的：通过解读，充分理解会计确认收入节点、其他税种确认收入节点、土增确认收入节点、增值纳税义务发生时间的异同，有效把握税会差异，降低收入节点失误的风险。
2、土地差额纳税
提升能力或目的：通过演练，掌握增值税税金计算以及发票开具方法，熟悉会计处理，进一步理解“土地差额纳税”对土地增值税收入金额的影响。
3、买一送一
提升能力或目的：通过演练，掌握不同促销模式下会计处理以及其他税种、土地增值税的计算，熟悉“买一送一”模式下土增申报表的填报。
4、售后回租
提升能力或目的：通过演练充分了解房企与业主各项税款的计算方法以及税负“谁来承担”的风险，认识到租金抵顶房价的税收风险，化解增值税重复征收的难题。
5、价外费用
提升能力或目的：通过演练，自觉地理性判定哪些“代收款项”“违约金”属于“计税”地价外费用，大胆进行账务处理，不再“遮掩”。
三、土地增值税清算扣除篇
1、拆迁费
提升能力或目的：通过解读，充分掌握拆迁费入账需要原始凭证以及准备的资料，账务处理需要注意的节点，规避潜在税收风险。
2、投资方式拿地
提升能力或目的：通过演练，了解土地投资方账务处理以及税种风险，掌握土地接受方账务处理暨税款承担，降低不必要风险。
3、代建道路、配建经适房
提升能力或目的：通过演练，进一步理解土地构成内容，掌握以上费用支出的账务处理暨税收风险控制方法。
4、股权收购名义拿地
提升能力或目的：通过演练，深刻理解总局三个文件对于“以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题”的缺陷，掌握分析处理“税收疑难问题”的方法。
5、土地返还款
提升能力或目的：通过分析，掌握土地成本构成，化解各税风险。
6、建安成本归集
提升能力或目的：通过解读，了解建安费增值税处理，成本差（后续成本）会计处理，准确归集建安费用。
7、开发间接费
提升能力或目的：通过解读，了解接待费、会议费、差旅费、社保等归集方法与原则，减少不必要的麻烦。
8、开发费用
提升能力或目的：通过解读，了解其他税种与土地增值税处理的方法与差异；通过对银行融资与民间融资等不同融资方式暨风险分析演练，掌握利息在土地增值税扣除的方法与技巧。
9、税金与加计扣除
提升能力或目的：通过解读，掌握税金扣除的原理和方法；通过分析，掌握加计扣除的方法。
四、土地增值税清算特殊业务篇
1、拆迁还建
提升能力或目的：通过分析，掌握土地增值税与其他税种的不同税收处理，通过“视同销售”与“会计做收入”不同的会计演练，进一步分析“拆一还一”方式潜在税收风险；通过发票开具的解读，增强业务的可操作性。
2、装修
提升能力或目的：通过解读，掌握装修费用归集方法，从而了解不同装修方式对土地增值税与其他税种的影响。
3、售楼部
提升能力或目的：通过演练，掌握会计、土地增值税与其他税种的差异，降低因税种不同规定带来的风险。
4、车位
提升能力或目的：通过分析，掌握因不同产权方式车位而带来土地增值税与其他税种处理差异。
5、成本分摊
提升能力或目的：通过对不同分摊方法的演练，掌握不同成本分摊方法的核心技术，熟练运用各种分摊方法以及综合运用的技巧，为降低税负奠定充分的技术基础。
6、二次清算
提升能力或目的：通过分析，将土地增值税计算化解为“五次”步骤，充分了解土增计算流程，进一步维护房企的合法税收权益。
五、土地增值税清算业务全程演练
提升能力或目的：通过土地增值税清算实战演练，掌握数据土增清算数据采集来源以及计算方法、计算技巧，综合运用收入、扣除知识，通过简单的excel表格，轻松进行土地增值税清算，准确进行土地增值税申报填报。
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