房地产开发企业全流程主要税种实操与风险防控实战培训（2019年8月22日西安）房地产培训网
国地税合并已经尘埃落定，合并后对纳税人直接的影响就是：原来没有联网的财务数据被串联起来，原来没有缴纳或没有足额缴纳的税款，现在面临补缴及加收滞纳金的风险。此外，在减税降费的大背景下，2018年至今不仅出台了修订后的个人所得税法，而且对增值税及企业所得税相关政策进行了大幅度调整，颠覆了纳税人过往的认知，对房地产企业各流程涉及到的税收均带来不同程度的影响。房地产及建安企业因其业务资金量大、涉税种类多、运营模式复杂多变，历来都是税务稽查的关注重点，房地产及建安企业应该如何理顺各环节所得税与增值税、个人所得税、土地增值税等其他税种的联动关系？如何熟练掌握现有政策，灵活运用各种手段处理好纳税中的关键要点？都是每一个办税人员必须解决的问题。
本次课程将紧扣房地产全流程各环节的实操要点，深入剖析涉及到的各项税收政策，用最短的时间帮助房地产及建安企业的财务人员与时俱进，全面解决房地产财务人员工作中的实操疑难和风险控制问题。
【课程收益】
跟踪解读最新税收政策，汇总分析房地产企业全流程纳税要点，力求让学员领会贯通，避免出现报税的误区；
将房地产企业涉及到的系列财税文件与房地产企业日常流程紧密结合，系统梳理房地产企业涉及的增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种相关问题，帮助财会人员掌握各税种间的联动关系和操作技巧，细致深入剖析房地产企业日常财税处理过程的重点、难点、疑点问题；
深入解析房地产企业增值税会计处理变化和税会差异操作及稽查应对注意事项。
【适合对象】房地产企业财务总监、财务经理、财务主管、会计等相关财务人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【培训时间】2019年8月22-23日 西安（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【专家介绍】
欧老师，会计学博士，副教授，硕士生导师，中国注册会计师，重庆理工大学会计学院会计系副主任，兼任重庆市渝北区预算监督审查委员会专家，重庆交通开投集团项目评审专家，重庆有友食品股份有限公司独立董事，多家公司财务（税务）顾问。欧理平博士精通会计准则、税收制度与财经法规，具备丰富教学与实战经验，从2001年起从事会计职称考试和注册会计师考试考前培训工作，为财税部门、中介机构、集团公司等举办上千场专题讲座，曾为多家企业集团进行企业财务流程与税收优化方案设计。
【特约税务导师】
许老师,山东省税务干部学校高级讲师，注册税务师，注册会计师，国家税务总局师资库成员，中国企业财务管理协会理事，国内著名企业税收风险防范专家。服务过的主要企业：海尔集团、北京普华永道会计事务所、五粮液集团公司等数十家上市公司、国有大中型企业。同时担任若干家税务师事务所和国税局的税务顾问，具有深厚的财税理论知识和丰富的企业涉税风险防范经验，
【培训内容】
第一部分：筹建环节涉及到的税种实操及风险防控
一、设立房地产企业流程
（一）设立房地产企业需要具备的基本条件
（二）新设立的房地产企业的备案程序
（三）房地产企业项目公司是设立为子公司还是分公司的权衡问题
（四）选择债权性投资还是权益性投资对为了企业收益的影响
二、房地产企业筹建环节涉及到的主要税种解析及风险管控
（一）印花税
1、投资设立房地产企业涉及到资金账簿印花税
2、筹集资金合同涉及到印花税
（二）增值税
1、以土地使用权等非货币资产投资设立项目公司，涉及到增值税问题
2、合作建房的增值税及土地增值税问题
3、施工企业选择的技巧及风险问题
4、选择甲供材还是包工包料对纳税的影响及筹划问题
5、母公司拿地子公司开发存在的风险
6、总公司拿地，分公司开发存在的风险问题
（三）企业所得税
1、筹建期间发生的业务招待费和广告宣传费的扣除与其他环节不一致
2、筹建期间接受投资取得的不动产、车辆等，没有办理过户手续折旧扣除风险
3、筹建期间利息资本化问题
4、关联债资比例限制条件及对利息扣除的影响
5、混合性投资对房地产企业为了利益的影响
6、营改增前接受投资取得的土地在营改增后转让是否可以差额缴纳增值税
7、小规模纳税人转让土地使用权如何缴纳增值税
8、信托债务融资与信托股权融资的选择
9、 设立贸易公司向银行贷款用于房地产企业使用涉税风险分析及规避策略
10、 母子公司之间与集团公司成员企业之间资金往来涉及到的税种及风险管控
（四）土地增值税
1、取得土地出让金的返还款对增值税、土地增值税、企业所得税、房产税的影响
2、拿地后直接转让土地使用权的风险问题（包括丢失发票如何处理）
第二部分：房地产项目拿地环节涉及到的税种实操及风险管控
一、不同的取得方式涉及到的税种
（一）土地使用权出让及年限常识
（二）招拍挂形式取得的土地使用权
（三）划拨形式取得的土地使用权
（四）购买在建项目
（五）收购项目公司
（六）保障性住房用地
（七）取得土地使用权涉及到的税费及风险管控
1、耕地占用税
2、契税
3、印花税
4、土地使用税
5、行政事业性收费及过户手续费等
二、耕地占用税
1、耕地占用税到底该谁缴纳
2、招拍挂土地缴纳耕地占用税后税务局又让缴纳土地使用税是不是违法了规定
三、契税
（一）出让土地使用权契税政策解读
（二）契税计税依据如何确定？
（三）减免的土地出让金是否可以减免契税
（四）土地使用权分割比例发生变化是否缴纳契税
（五）即时缴纳或补缴的配套费是否必须缴纳契税
（六）划拨用地如何补缴契税
（七）改变土地用途是否征收契税
（八）无效产权转移是否缴纳契税
（九）因政府征用重新承受土地是否缴纳契税
（十）以土地使用权抵偿债务是否缴纳契税
（十一）办理契税申报时，如果没有发票是否可以缴纳契税
（十二）房地产企业建设的学校用地是否缴纳契税
（十三）企业重组涉及到哪些契税优惠，实务操作中注意什么样的问题
1、企业改制
2、事业单位改制
3、企业合并
4、企业分立
5、企业破产
6、资产划转
7、债转股
8、股权转让或股份转让
四、印花税
五、土地使用税
1、土地受让合同没有约定交付日期的土地使用税缴纳风险
2、因政府拆迁不利，没有按合同交付土地，是否可以免征土地使用税
3、未缴纳土地出让金是否可以免征土地使用税
4、没有取得土地使用权证前是否可以不缴纳土地使用税
六、行政事业性收费及过户手续费、土地闲置费等的税务处理
第三部分：房地产项目拆迁环节涉及到的税种实操及风险管控
一、被拆迁人
1、被拆迁人取得的增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税的政策（包括政策性搬迁）
2、安置房的增值税、土地增值税、企业所得税换入个人所得税政策
3、被拆迁人取得拆迁补偿的房屋是否缴纳契税
二、房地产企业
1、支付的拆迁补偿费或安置房如何计入土地增值税的扣除项目金额
2、支付的拆迁补偿款是否缴纳契税
3、支付的拆迁补偿费在企业所得税前扣除时应当注意什么问题
4、城中村改造中取得的拆迁补偿款应当如何进行会计处理和税务处理
5、房地产企业参与土地改造、拆迁取得的补偿金按什么税目缴纳增值税
第四部分：代建环节涉及到的税种实操及风险管控
1、房地产企业受托代建行为按建筑业还是代理业缴纳增值税
2、房地产企业代建行为扣除分包额是否应当取得施工资质
3、房地产企业代建时分包给个人的分包额是否可以差额缴纳增值税
4、代建应当具备什么样的条件
5、BT项目如何缴纳增值税
6、BOT项目如何缴纳增值税
7、PPP项目如何缴纳增值税
第五部分：采购环节涉及到的税种实操及风险管控
一、农产品扣除率降低对房地产企业绿化成本的影响
二、购进不动产及不动产在建工程进项税额抵扣期限调整对房地产企业的影响
三、客票纳入进项税额抵扣应当注意的风险点
四、物业公司等四项服务业准予加计抵减10%进项的实务操作与风险管控
五、增量留抵税额退还政策的运用与风险管控
六、增值税税率降低后的相关问题及风险管控
七、外购机器设备一次性扣除政策的选择及风险管控
八、专用设备选择抵免政策及风险管控
九、估价入账的不动产折旧扣除时间问题
十、 “三流一致”理念误读
十一、一般纳税人兼有一般计税方法和简易计税方法时的进项税额抵扣
十二、境外支付
1、向境外支付设计服务费用是否应当代扣代缴增值税取得的完税凭证是否可以抵扣抵扣时应当提供什么样的资料
2、合同约定境内房地产企业负担税款的代扣代缴问题
十三、新项目在没有取得施工许可证前的进项税额需要分摊抵扣吗
十四、采购环节扣除凭证的合法性合规性风险管控
第六部分：开发环节涉及到的税种实操及风险管控
一、开发成本核算的主要内容
1、房地产开发成本对象及确定原则
2、房地产开发成本及核算的具体范围
3、房地产开发过程中可能涉及到的行政事业性收费及政府性基金
二、建筑工程施工合同计税方法的选择技巧
1、建筑服务计税方法的选择
2、建筑服务总分包差额计税规则
三、共同成本会计核算处理
1、房地产开发成本的核算程序
2、房地产开发成本中共同成本的分配方法
3、成本分配所依据的建筑面积的确定原则
4、房地产共同成本分配方法案例分析
5、土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间
6、土地增值税清算时成本分摊的一般规则
7、土地增值税清算时层高系数法的应用实践及风险管控
8、土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本的应用实践及风险管控
9、土地增值税清算时，人防地下车位如何分摊成本？
10、土地增值税清算时，地下室、地下车库等如何分摊成本
11、土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本
四、土地增值税清算时，开发产品的计税成本与会计成本的区别
1、开发产品完工前成本的确认
2、开发产品完工条件的确认，为什么规定完工条件
3、开发产品完工后成本的确认及归集
4、预提成本对土地增值税清算与企业所得税的影响
5、质押金、质保金的增值税、土地增值税和企业所得税的处理异同点
6、会计成本与计税成本对票据的要求不同点
五、项目工程用房与销售用房涉及到的税收政策区别
六、其他成本的会计核算处理与税务处理
1、通过劳务公司聘用保安等的税务处理及风险管控
2、园林、建筑物的施工和养护如何签订合同有利
第七部分：销售环节涉及到的税种实操及风险管控
一、设立售楼处的四种方式对税收的影响及风险管控
二、如何设立或建造样板间对税收的影响及风险管控
三、与房地产经纪代理公司合同签订方式不同对税收的影响及风险管控
四、销售环节涉及到的增值税的处理及风险管控
1、销售额
2、视同销售行为的增值税和企业所得税处理原则
3、价外费用
4、差额缴纳
5、房地产项目公司土地更名时土地价款的扣除变化及实务操作中应当关注的操作要点
6、开发商收取的诚意金、认筹金、订金应当开具收据还是发票
7、还本销售商品房问题
8、售后返租的税务处理
9、还建房的增值税、土地增值税和企业所得税处理的不同点
10、无租金对外出租房产
11、营改增后销售返利税务处理理念的变化
12、房地产企业从事土地一级开发取得的收入应当按什么税目缴纳增值税开具和取得什么样的票据
13、房屋中介等可以替个人申请代开增值税发票对承租人的影响
14、房地产企业开发的商品房既有对外销售部分，也有自持部分，进项发票注明的增值税是否应当予以划分
15、作为拿地的条件为政府配建的红线外项目，取得的专用发票是否可以抵扣
16、房地产企业销售的开发产品增值税纳税义务发生时间的确定
17、房地产企业预缴税款在会计处理方面与其他企业预缴税款的差异及风险管控
五、销售环节涉及到的企业所得税的处理及风险管控
（一）房地产企业预缴所得税政策
1、产品完工标准
2、预计毛利率
3、预售阶段所得税收入的确认原则
4、预收账款会计科目的设置
5、2019年度预缴报表的变化对房地产企业影响
6、预售阶段是否可以弥补以前年度的亏损
7、预售阶段企业所得税汇算清缴申报的特点及报表填报要求
8、税务机关查补的所得是否可以弥补以前年度的亏损
（二）会计准则与企业所得税对房地产收入确认的差异分析
1、如何把握“完成销售“的界定
2、税收上为什么对房地产企业开发产品确定完工条件
3、开发产品完工后收入的所得税处理
（三）房地产企业其他收入的税务处理及风险管控
1、预租定金与预收租金的纳税区别
2、财产转让收入的企业所得税处理
3、债务重组的特殊性税务处理
4、国债投资业务的企业所得税处理
5、融资性售后租回是否确认收入缴纳企业所得税
6、股息红利等权益性投资的所得税处理
7、企业接受政府划入政策的所得税处理
8、企业接受股东划入政策的所得税处理
9、小型微利企业的所得税处理
（四）不同促销方式下的税务处理及风险管控
1、售后返租
2、售后回购
3、买房送车、送阁楼、送地下室或车位、免物业费等
4、认筹抵房款
5、打折促销
6、购房返税
7、代垫首付款
六、合同面积与确权面积误差的税务处理及会计处理
七、房地产企业准予预提扣除的“四项费用”的风险管控
八、房地产企业向境外支付设计费、销售佣金等需要扣缴的税种及风险管控
九、承继烂尾楼续建后销售涉及到的税种及风险管控
十、销售环节涉及到的个人所得税
1、解除购房合同支付的违约金是否代扣代缴个人所得税
2、延期交房的违约金是否代扣代缴个人所得税
3、向个人赠送房产是否代扣代缴个人所得税
4、房展时赠送小礼品是否代扣代缴个人所得税
5、个人为企业提供担保取得的担保费是否代扣代缴个人所得税
6、向参加房展的人员利用微信扫码随机发放的红包是否代扣代缴个人所得税
7、应扣未扣的税款扣缴义务人承担的法律责任
8、企业代负个人所得税的换算
第八部分：企业日常管理及财务管理环节涉及到的税种实操及风险管控
一、期间费用归集与开发间接费用归集注意的事项及风险管控
二、私车公用涉及到的税种分析及扣除凭证风险管控
1企业租用个人车辆
2企业为职工发放车辆补贴
3企业为股东个人购买车辆
4企业为非股东购买车辆
三、企业为职工实报实销通讯费发票或发放通讯补贴的风险管控
四、房地产企业涉及到的土地使用税问题
1土地使用税的开征时间
2土地使用税的停征时间
五、房地产企业涉及到的房产税问题
1、房屋改扩建及建筑物装修涉及到的税种及风险管控
2、免租金的房屋出租涉及到的税种及风险管控
3、配建的幼儿园等公益设施土地使用税的免税问题
4、承租集体土地使用权是否缴纳土地使用税
5、房地产企业涉及到的土地使用税的免税情况
六、房地产企业涉及到的印花税
1、印花税的纳税地点争议分析
2、印花税的计税依据是否含增值税
3、不需要缴纳印花税的合同或协议
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