房地产开发全流程五大阶段税务筹划与风险控制实战培训（2021年10月23日南京）房地产培训网
房地产开发企业有土地的取得、规划与设计、开发与建设、组织销售、竣工与清盘等五大税务阶段：各种土地拓展与拿地方式对税务有何影响？应该如何筹划？如何选择开发的产品与类型？建设成本与费用如何扣除？成本如何加计扣除？利息如何扣除？成本的扣除在土增税与所得税中有何不同？如何设计不同的促销方式与模式？不同的去化促销的税务处理与风险如何应对？土地增值税有哪九大筹划方式？本次课程将为您解答！
【课程收益】
1、实施过程
透视房地产开发各阶段具体实施过程中所涉及的税收政策与实际操作问题；
2、税收条款
把脉过程中应注意的税收问题，学习税收条款在具体文书中的运用；
3、税务筹划
设计更优的税收方案，规避税务风险，进行合理的税务筹划；
4、税收风险
培养学员主动运用政策进行税务筹划，积极防范税收风险。
【适合对象】
各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年10月23-24日 南京（详见报到通知）
【培训费用】4800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006王老师，刘老师
【官方客服】微信、QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约讲师】
许老师：资本、投资、财务及税务“四栖”实战专家讲师&咨询师；
25年在大型央企、房地产集团公司，世界500强及制造业上市公司历任财经高管；
马云（中国）财商实战研究院首席专家讲师咨询师；
中国国际税务咨询公司（国税总局下属）财税专家讲师；
阿里巴巴培训之家特约财经专家讲师&咨询师；
国家税务总局税务专家库知名讲师；
“十三五”国企改革与城镇化之政府顾问导师；
中国十大优秀财税管理讲师。
许愿老师曾在千亿级大型央企、中国前三甲房地产企业、世界500强中的上市公司从事财务管理、预算管理、资本运作、投资融资以及发展战略等工作25年，并有5家上市前筹备、上市过程及上市后（含挂牌新三板）管理等亲身经历，是国内极少数主讲课程及咨询项目能涉及央企、中外合资企业以及民营企业的高端综合型老师。
许愿老师，在企业的财务管理、非财务管理、成本控制、预算管理、税务筹划，国内外上市与挂牌新三板辅导、投资融资、资本运作等方面特别擅长，并具有丰富的实战经验，是为数极少的实战咨询及落地专家。讲课充满激情、幽默风趣、案例丰富、实战演练、通俗易懂，课程集中在财务管理、预算管理、成本控制、税务筹划、资本股权、投融资、新三板、IPO、国企改制等领域。
【培训内容】
引子（含案例）
第一阶段：房开企业在土地拓展与拿地阶段税务筹划及风险控制
第一节：土地“招拍挂”方式实务操作与税务处理要点
一、土地的招拍挂模式简介及交易结构
二、地方政府土地返还款五大模式与税务实务处理
三、取得土地使用权所支付金额的扣除与风险应对
四、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
五、未办理土地使用权证而“转让土地”是否缴纳土地增值税
第二节：股权收购拿地与在建工程（土地）方式与税务风险
一、股权收并购土地的方式
二、在建工程（资产）收购土地的方式
三、股权与在建工程收购土地的两种方式税收（种）比较
四、股权与在建工程收购土地的税收成本差异及决策风险
案例解析：收购阶段税费比较；收购完成后开发阶段经济指标比较
第三节：间接收购股权（土地）的拿地模式与税务处理要点
一、间接收购（土地）模式及交易结构
案例：复星国际与SOHO中国外滩地王之争--项目股权并购风险防范
二、特别注意通过中间层企业（合伙/公司）取得目标公司利润的所得税问题
第四节：先分立后收购（土地）的拿地方式操作与税务处理要点
一、先分再收购（土地）模式及交易结构
二、先分再收购（土地）模式的税务处理
第五节：增资扩股的拿地方式实务操作与税务处理要点
一、“增资”入股项目开发公司模式的类别与交易结构
二、“平价增资”入股项目开发公司模式的税务处理
第六节：先投资再转股的拿地实务操作案例与税务处理要点
一、先投资再加转股权的模式及交易结构
二、先投资再加转股权的模式税务与处理
第七节：股地分离的拿地模式实务操作与税务处理要点
一、股地分离模式的类别与交易结构
二、股地分离模式的税务处理
第八节：名股实债的拿地模式实务操作与税务处理要点
一、名股实债模式及交易结构
二、名股实债模式主要涉税问题与解析
三、地产业名股实债模式实例与评析
第二阶段：房地产项目规划与设计阶段税务筹划及风险管理
第一节：立项与规划以及设计阶段税收问题与节税策略
一、立项环节应注意的税收问题与节税策略
二、规划环节应注意的税收问题与节税策略
三、设计环节应注意的税收问题与节税策略
第二节：房地产项目产品开发类型与如何进行选择
一、产品开发类型与税收负担水平的关系
二、产品开发类型与与企业销售的关系
第三节：七大合作开发模式与税务筹划及风险管理
一、项目公司不同投资架构的税负差异与筹划之道
二、不成立合营企业之合作开发的增值税处理
三、成立合营企业之合作开发的增值税处理
四、一方提供土地及另一方提供资金之土地增值税处理
五、两种情况下合作各方之所得税不同的处理
六、合作开发的其他四种情形（模式）之税务处理
七、合作开发7大模式及其19种税务处理风险管理
第四节：房地产项目“委托代建”税务筹划及风险管理
一、标准的“委托代建房屋”业务应符合哪些基本条件
二、代建“手续费”合同与业务处理
三、代建涉税筹划与各方收益分析
四、“委托代建”业务的税务风险应对与实务操作要点
第五节：委托境外设计单位进行规划与设计：
一、支付的设计费是否应当在我国境内纳税
二、境内企业承担什么税收责任与风险
第三阶段：房地产项目开发建设阶段成本扣除筹划及风险控制
第一节：项目开发成本在土地增值税中的扣除与管理
一、建筑安装工程费的土增税审核要点与难点解析
二、税局对建筑安装工程费--出包方式审核内容
三、税局对建筑安装工程费--自营方式审核内容
问：税局如何处理项目成本的“预提”“暂估”与“实际”凭证？
四、基础设施费的审核要点难点与案例解析
问：红线外道路的改造&绿化等计入开发产品成本？
五、公共配套设施费的审核要点与难点解析
问：税务机关对建筑安装工程费用审核特殊事项有哪些？
第二节：项目开发费用在土地增值税中的抵扣与管理
一、税务机关对房地产开发费用审核的关注重点
二、税局对房地产开发费用--利息支出的审核
三、“八项费用”在土地增值税清算中的具体处理
问：1.4的层高系数分摊成本问题，运用层高系数法是否会被认可？
第三节：统借统还与内部资金调拨之税务风险管理
一、集团公司“资金池”的根源与运行模式
二、集团公司资金池有关税务政策要点解析
三、统借统还业务的增值税优惠政策
四、统借统还业务类型与税务风险处理
五、集团企业“统借统还”其他税务注意事项
第四节：成本扣除项在土增税与所得税中的差异处理
一、成本扣除在土地增值税与企业所得税的时间有哪些不同
二、成本在土地增值税与企业所得税允许扣除的3大差异
第四阶段：房地产项目组织销售促销税务筹划及风险控制
第一节：房地产“假按揭与零首付”模式税务处理要点
一、“假按揭”的销售模式税收如何处理？
二、“零首付”的销售模式税收如何处理？
第二节：房地产“售后回租”模式税务处理要点
一、售后回租”的税收风险有哪些？
二、如何解决售后回租”的税收风险？
第三节：房地产“售后回购”模式税务处理要点
一、“售后回购”的销售模式的增值税如何确认？
二、“售后回购”的销售模式的企业所得税如何确认？
三、“售后回购”的销售模式土地增值税如何确认？
第四节：房地产“低价出售”模式税务处理要点
一、“低价出售与免费返租”的销售模式应如何进行价值管理
二、“低价出售与免费返租”的销售模式应如何进行税务处理？
第五节：房地产“买房送车位”模式税务处理要点
一、房企“买房送车位”促销案例
二、没有产权的配套车位是可以卖的吗？
三、“买房赠车位”网签合同怎么签？
四、“买房赠车位”的发票怎么开？
第六节：房地产销售“买一送一”模式税务处理要点
一、“买一送一”的模式如何确认收入金额?
二、送面积销售模式税收规定与价值管理？
三、送家电销售模式税收规定与价值管理？
四、送物业销售模式税收规定与价值管理？
五、赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
第五阶段：房地产项目竣工清算阶段税务筹划与风险控制
第一节：税务新政下土地增值税清算流程要点解析
一、土地增值税的应清算与可清算的要求
问：楼盘销售后期，是否需要预交土地增值税？
问：清算以后，未售房销售的土地增值税缴纳，需要注意那些问题？
问：已到达清算条件，未售部分后期的清算怎样进行？
问：尾房销售能够和初次清算合并再二次清算吗？
二、土地增值税对房地产企业项目销售利润产生的影响
三、税局对土地增值税清算审核方式要点与解析
四、税局对土地增值税清算单位的审核与解析
问：商铺住宅联体楼的土地增值税是如何计算的？
问：高级公寓增值额未超过扣除金额之和20%的是否免征土增呢？
第二节：税局对房地产清算项目收入审核与难点解析
一、土地增值税时清算项目收入是如何确定的
问题：土地增值税的对视同销售的情形有哪些？
二、以评估价格计算征收的清算项目收入是如何确定的
三、低价售房给职工&亲戚是否调整企业的收入
四、关于拆迁安置土地增值税计算问题
问：地方政府要求房地产开发企业代收费用是否计入收入？
问：开发产品非货币销售行为的销售价格如何确定呢？
问：销售面积与可售面积的数据关联性税务句是如何审核的？
第三节：车库与人防工程之收入归属税务实务操作要点
一、车位&车库&地下室的收入成本的归属问题如何解决？
二、车位&车库&地下室的收入成本的4大归属风险
三、建设地下人防发生的成本费用在清算时可否扣除
四、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式
五、房地产企业单独转让车位使用权年限不同的有区别吗？
小结：车库与人防工程之收入归属及成本扣除之6大税务处理
六、开发间接费用的审核要点与难点解析
小结：税务机关对土地增值税清算加计扣除审核的三种情况
第四节：项目土地增值税8+1税务筹划与案例解析
一、房开企业项目收入分散筹划法
二、房开项目利息支出方式选择筹划法
三、房开企业开发费用事前转移筹划法
四、项目投资增加扣除项目金额筹划法
五、房开项目增值额“临界点”筹划法
六、房开项目土增税清算对象分开或合并筹划法
七、装修与毛坯合同分别签订法
八、成本分摊方式土增税最低法
九、土地一二级联动成本后移法
第六阶段：总结
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