严征管形势下房地产企业成本核算风险防范与税务规划培训（2021年11月26日郑州）房地产培训网
随着国家减税降费、放管服改革深化，税务机关严征管，金税三期数据比对，预警评估、风险推送的稽查新模式，企业偷税行为风险不断增大。房地产行业的税负处于偏高的水平，在利润空间日趋减少的形势下，务必加强成本管控，成本又是税务规划的重点。
房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，税收风险大，尤其在开发产品成本费用核算上财税风险极高，成为税务稽查的重中之重，如何进行正确核算并规避税收风险，是每个房地产财务人员不得不面对的问题。在房地产开发企业会计核算中，成本归集与分配是最复杂，难度最大的，开发成本的完整性与准确性，影响到完工年度计税成本与企业所得税汇算清缴，也直接影响到土地增值税的税负。合理确定开发成本与期间费用的范围，规范成本核算与合理分摊方法的选择，是决定土地增值税税负高低的关键。
营改增后，土地增值税的计算方法发生了重大的变化，特别是收入与税金附加方面。成本核算也有所不同，开发成本的会计核算口径、企业所得税税前扣除口径、土地增值税扣除口径存在差异。如何取得合规的发票，准确进行会计核算与成本分摊，不仅影响完工产品的毛利，也对土地增值税清算产生重大影响。为帮助房地产企业在严征管形势下，加强房地产企业成本核算，管控税务风险，合规筹划，我们组织知名财税专家集中研讨，开设本课程。
【课程收益】
本次培训以房地产企业最复杂、涉税风险最高的开发产品成本核算为核心，为大家详细剖析相关财税处理、涉税模糊区及稽查高风险事项，讲述企业对内的规划策略和对外的稽查应对技巧，辅助典型的案例，并对个税新政、社保征管移交及“高风险”的财税人员的自保措施进行阐释，使参会人员不虚此行！
【适合对象】
各房地产企业的董事长、总裁、高管、税务总监、项目公司总经理、财务总监、投资总监、资金经理、办税员，财务部、会计师与税务师事务所从业人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年11月26-27日 郑州（详见报到通知）
【培训费用】3980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约讲师】
许老师：注册会计师、注册税务师，国内著名税务筹划专家，长期从事建筑企业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型建筑企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税划实战经验。授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。
【培训内容】
开篇：稽查新环境对房地产影响及规划策略
1、金税四期管控升级
2、涉税预警指标与风险规避
3、社保移交使企业的财税风险加剧
4、大数据严监管使企业涉税风险无形可遁
一、成本核算的重要性
1、成本核算的步骤
2、成本的划分范围
3、营改增对成本核算的影响与对策
4、杜绝虚开发票，防范税务风险
5、实际发生如何把握
二、未完工阶段成本核算要点
1、成本核算程序
2、土地成本核算
（1）交易费+登记费
（2）印花税+契税+耕地占用税
（3）拍卖佣金
（4）出让金返还
（5）红线外支出
（6）拆迁补偿
（7）土地款抵减销项税
（8）土地闲置费
（9）增值税与所得税、土地增值税扣税凭证
（10）土地增值税与所得税扣除口径差异
3、前期工程费核算要点
4、建安工程费核算要点
（1）混合销售与发票
（2）甲供与大包发票
（3）挂靠经营发票开具
（4）总分包发票
5、基础设施与公共配套
6、开发间接费核算
（1）预提与实际发生
（2）营销设施建造费
（3）资本化利息
7、营改增后成本核算要点
8、营改增后合同涉税管理要点
三、完工阶段成本核算要点
1、完工标准会计与税收差异
2、可售面积与不可售面积
3、计税成本的调整与分配
（1）占地面积法
（2）建筑面积法
（3）直接成本法
（4）预算造价法
（5）层高系数法
4、完工已售产品成本的结转
5、预计毛利的调整
四、完工后续支出会计与税务处理
1、企业所得税处理
（1）完工与未完工产品分配
（2）完工产品已售与未售分配
2、土地增值税
五、成本核算对象如何确认
1、计税成本与会计成本
2、成本核算规范程序
3、人工成本（工资与社保）
（1）年终一次性奖金规划策略
（2）专项附加扣除的运用
（3）解除劳动合同一次性补偿
（4）用工模式与职工薪酬结构调整
（5）哪些项目和人员不计入社保交费范围
4、税收成本
（1）增值税税负
（2）土地增值税税负
（3）企业所得税税负
5、计税成本自查要点
6、土地增值税清算审核要点
六、入账票据种类
1、票据审核要点
2、跨期票据种类
3、房产企业常见合法凭证类型
4、拆迁补偿与票据结算
5、增值税税率变动对发票开具的影响及风险管控
6、纳税义务发生时间涉税风险剖析及应对策略
7、企业所得税税前扣除凭证管理办法
七、利息支出与资金成本税务处理
1、向非金融企业借款利率如何执行
2、利息支出会计与税务处理
3、土地增值税清算利息扣除
4、统借统还利息是否可以扣除
5、委托贷款利息如何扣除
6、向个人借款利息如何扣除
7、向关联方借款利息
8、股东借款企业使用涉税风险把控及规划策略
八、成本核算热点问题处理技巧
1、地下车位、储藏室
2、甲供材料入账票据
3、售楼处
4、连体楼成本核算
5、代建工程核算与税收风险防范
6、联合开发、挂靠开发会计核算
7、征地方式对成本与税负的影响
（1）招拍挂模式
（2）收购股权模式
（3）拆迁补偿模式
（4）重组与合作开发模式
（5）一二级联动模式
（6）母子公司异地开发主体变更实务要点
九、土地增值税与企业所得税主要差异
1、土地成本
2、开发间接费
3、期间费用
4、预提与加计扣除
5、借款利息
6、税金
7、扣除项目
8、停车场所
9、征管与征免范围
十、房产企业主要成本费用科目设置
1、成本类科目
2、期间费用科目
3、划分成本与费用范围
4、纳税评估指标
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