房地产项目完工全税种清算方案与税务处理设计实战培训（2016年9月22日郑州）

房地产项目完工后，项目清盘需要进行高难度的清算, 如何在项目完工后准确缴纳增值税、企业所得税和土地增值税这三大税种是每个房地产企业关注的焦点!
营改增来了，很多房地产企业逼建筑企业必须开11%的专票，事实上，3%的专票和11%的专票的效果其实是一样的，这是为什么呢？房地产企业在营改增过程中会遇到什么困难？如何准确计算销项，进项，规避增值税的风险，让增值税变得更科学，更可爱？
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，应如何正确解读、准确纳税？房地产企业填报《企业所得税年度纳税申报表》的关键点在哪里？
土地增值税是每个房地产企业都高度重视的税种，《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》你到底读懂没有？土地增值税如何合理规划、科学清算，规避风险？
项目跟投是怎么回事？项目跟投如何缴纳个人所得税？
一系列的税收问题，都必须在房地产项目完工后解决，亲，你准备好了吗？如果你还没有准备好，没关系，来，听我们的课，让我们辅导你!

【组织机构】房地产培训网http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2016年9月22-23日 郑州（详见报到通知）
【收费标准】2980元/人（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理。
【联系电话】010-68011791，62202006王老师，李老师官方客服QQ：1905774068

下载报名表http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
钟老师，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员，具有丰富的税务稽查经验。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评。

【培训内容】
模块一：增值税清算方案与税务处理设计
一、销项税额税务处理要点
（一）纳税义务发生时间的界定
1、房地产开发企业预收款的范围如何确定？预收款可以开具发票吗？
2、房地产公司销售不动产纳税义务发生时间到底是什么时候？什么时候用销项减进项？
（二）销售额确定的一般规定与特殊规定
1、混合销售与兼营的深度解读。
2、全额开票，差额计税是什么意思？房地产企业土地价款的差额扣除的发票开具、申报与会计处理技巧.
3、房地产企业销售额不能冲减土地价款的几种情况分析及在其他税种如何补偿？
（三）营改增后对企业资本运作的影响分析，对外投资要视同销售了，企业应如何筹划？

二、进项税额与发票报销税务处理要点
1、哪些发票可以进项抵扣？
2、不得抵扣进项的十四种情形与会计处理
3、材料采购部门必须要掌握的价格平衡点你知道吗？
4、为什么以后必须定点加油？通过旅游公司举办会议到底能不能抵扣？
5、不动产分2年抵扣与进项税额的转出与转入的会计处理
6.营改增后，企业还能贷款买设备吗？如果不能，变通的方法在哪里？

三、纳税申报表及其附列资料的填报技巧
1、一般纳税人简易计税方法申报表及其附列资料填报的主要步骤及主要附表填报展示
2、一般纳税人一般计税方法申报表及其附列资料填报的主要步骤及主要附表填报展示

四、房地产业虚开发票的风险规避
（一）材料采购“货物流、发票流、资金流”三流统一有什么新的规定？善意取得虚开的增值税专用发票税务局是如何判断的？善意取得虚开的增值税专用发票以前不能抵扣增值税进项的规定还有效吗？善意取得虚开的增值税专用发票在企业所得税到底能不能税前扣除？
（二）房地产业营改增的正确税收筹划方向与无效筹划的补救措施
1、为什么说房地产业拿到3%的建筑发票和11%建筑发票的效果其实是一样的？
2、房地产业与建筑企业两种双赢的方式是什么？
3、房地产业采取甲供水泥，然后委托混凝土加工的筹划思路可行吗？如果不可行，正确的筹划思路是什么？

（三）房地产业采取甲供材，又逼建筑公司开11%的增值税专用发票的可能后果分析
1、什么是票货分离？为什么说票货分离是死路一条？什么是变票？为什么说变票是死路一条？
2、建筑公司先虚增进项，然后又开增值税专用发票给房地产公司，房地产公司可以根据国家税务总局2014年39号公告进行抵扣吗？
（四）公司的老板经常虚开发票，企业财务人员应该学会如何保护自己？

模块二：企业所得税清算方案与税务处理设计
1、房地产业收入的确认会计与税法的大差异分析房地产企业所得税填表技巧演示。
2、前几年，央视说房地产企业拖欠巨额土地增值税到底是怎么回事？新房地产企业企业计提土地增值税败诉案例分析。
3、房地产企业的毛利要达到多少才用交土地增值税？
4、房地产企业所得税三种所谓的退税情形分析
5、买房返现金、买房送装修、买房送车位的税务风险分析

模块三：房地产开发企业成本核算与土地增值税清算技巧
一、房地产开发企业成本核算
（一）新《企业产品成本核算制度（试行）》的通知 财会[2013]17号 与31号文第27条的比较分析
（二）前期工程费中的完全发生在境外的设计费
1、如何代扣代缴增值税吗？
2、可以税前扣除吗？
3、要代扣代缴预提所得税吗？
4、特许权使用费与劳务费设计费的区分的关键点分析

（三）基础设施建设费中园林绿化费用是否可以预提？
（四）建筑安装工程费
1、汇算清缴结束后还没有取得发票如何处理？建筑安装工程费可按合同总金额的10％来预提 如何理解才是正确的？
2、汇算清缴结束后才取得的发票如何处理？

（五）税务机关对公共配套设施费的把握原则是什么？会所的成本为什么经常被纳税调增？
（六）开发间接费
国税发[2009]31号与《企业产品成本核算制度（试行）》的通知 财会[2013]17号关于开发间接费的表述有什么不一样？
（七）计税成本核算的7步个步骤重点讲解与案例分析

二、土地增值税清算技巧
（一）清算清算单位如何确认？清算单位与成本对象的区别与联系是怎样的？
（二）各项成本费用的分摊方法是否正确？
1、土地增值税中的土地到底是用占地面积法分摊还是建筑面积法分摊？到底有没有其他分摊方法？有一种很特别的分摊方法你知道吗？
2、普通住宅、非普通住宅分开核算如何分摊费用问题
（1）非普通住宅包括什么？对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算？商铺、地下车库、幼儿园可以在非普通住宅合并计算吗？
（2）对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。这里的计算方法到底是其收入额与扣除项目金额分开核算呢？还是增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额？税务局对这个问题的态度是怎样的？
3、普通住宅、非普通住宅分开核算的所谓的层高系数分摊法是怎样的？

【延伸阅读】
2016年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共600余门房地产专题课程，只为地产人服务！）
含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（旧城改造）、产业地产、建筑风水、绿色节能、精装修、bim新技术、国内外考察交流！

下载：http://www.chinarec.com.cn/page/px-jihua.htm