2021年新形势下建安房地产开发企业重大业务会计及税务处理培训（9月24日沈阳）房地产培训网
建筑施工企业成本核算的主要难题在人工成本和材料成本的处理，其中人工成本主要涉及到劳动用工模式的选择、社保费的缴纳、内部承包业务的处理、自然人挂靠业务的处理、农民工工资的管理；材料成本主要涉及到采购对象的选择与税负平衡、甲供材业务的处理。
房地产开发企业的成本核算主要难题在于如何降低拿地、开发、融资、营销几个环节的税收成本，其中包括拆迁补偿业务、材料采购业务、营销模式的选择、融资规模与融资方式的控制与选择等等。
如何把控好以上问题，降低企业的经营风险，使企业的最终权益最大化，是每个企业管理者和财务人员面临的一项重大课题。特别是在“金四”上线、国家税务总局进一步“强化稽查”的大背景下，作为“重点税源大户”的建安、房地产企业，更应提高认识，努力学习，提高防范本领，力保将税收风险降低到最小程度。
本期课程就是为了帮助大家实现以上目标而开设。适合企业高管、财务主管以及主管会计人员学习、培训。希望大家能够把握住这次机会，尽快提高自己的业务水平。
【适合对象】
各房地产开发企业总经理，总裁，董事长、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员等各个部门中高层。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年9月24-25日 沈阳（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
杨老师：从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的房地产行业“纳税筹划名师”。
工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划、
授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业税收问题）。具有较强的时效性、实操性；
授课特点：准确、透彻、简捷、实用；
授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
【培训内容】
一、建筑安装、房地产开发企业应如何计算缴纳社保费用，哪些费用可以不列入社保费的缴纳基数，为了不交或少交社保费用，企业应设计怎样的内部薪酬管理制度？
二、建筑安装、房地产开发企业应设计怎样的工资薪酬制度，回避企业高管（年薪制）人员高额的个税与社保费负担
三、房地产“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
（一）与“拆迁补偿”有关的税收政策
（二）返迁房的会计核算与应纳税款计算：
1、用商品房做返迁房的会计核算与应纳税款计算：
2、用非商品房做返迁房的会计核算与税务处理：
（三）在自己原工厂的土地上搞开发，原场地上被拆除建筑物、设备价值，能否计入土地成本，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗，如果能以什么为扣除凭证？
四、房地产开发企业红线外支出会计核算与税务处理
五、房地产开发企业土地返还款收入会计核算与税务处理
六、建筑施工企业项目经理（包工头个人）应以哪些方法从企业提取利润更为稳妥，相应业务个人所得税应该如何处理？
1、项目经理负责制下提取利润的方法和个税处理
2、项目经理内部承包制下提取利润的方法和个税处理
七、房地产开发企业营销设施建造费会计核算与税务处理
八、房地产开发企业建设销售精装房的会计核算与税务处理
九、建筑施工企业自然人挂靠业务利润提取及个税社保费处理
1、签订劳动合同，将挂靠方聘为项目经理
2、签订承包经营合同
3、建筑企业挂靠工程税收安全的内控制度设计
十、房地产开发企业地下设施成本的分摊
（一）地下设施的成本分摊
1、地下设施是否应该分摊土地成本
2、地下设施是否应当承担装修费用
3、计算分摊地下设施开发成本时是否允许使用“空间系数法”（层高系数法）
4、计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以套内使用面积为准
5、开发产品完工后，还未结算的建安费、未发生的配套设施费应如何计提
（二）地下设施的税务处理
1、计算企业所得税时，地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同
2、未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税
3、已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税
4、出租无产权地下车库、车位是否应缴纳土地增值税
十一、建筑房地产企业采购业务的管控与税收风险回避
1、合同事项管理
2、商业合作对象的选择与税负平衡
十二、建筑房地产企业“甲供材”业务在甲乙双方之间的税收博弈
1、“甲供材”与“甲控材”的区别
2、“甲供材”业务销售额的确定
3、甲供材业务测算技巧
4、“甲供材”业务的合同签订技巧
十三、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置
1、未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款
2、房地产开发企业在开发产品完工之前收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理
3、“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税
十四、采取不同促销手段销售开发产品会计核算与税务处理
1、“买一送一”（送面积、送家电、送车位、送物业）
2、“以老带新支出”
3、“抵券销售—— 一万抵五万”
4、“假按揭”“零首付”
5、“先租后售”
6、“低价出售、免费返租”
十五、建筑劳务公司规避社保费风险的五中操作方法
1、与农民工签订非全日制用工合同
2、与农民工签订劳务专业作业分包协议
3、让长期与其合作且工作时间超过一年以上的农民工，去单独注册一个无雇工的个 体工商户。
4、劳务公司与班组长签订劳务承包、劳务分包合同。
5、劳务公司与在户口所在地的社保所已经缴纳了农村社保的农民工签订全日制的劳动合同。
十六、房地产开发企业以房抵债、产权式酒店经营、限价销售业务会计核算与税务处理
1、房地产企业以房产抵债业务的处理
2、房地产企业“产权式酒店”销售经营会计核算与税务处理
3、房地产企业限价销售业务的处理
十七、农民工工资专用账户管理及个税与社保费处理
1、实施农民工工资专用账户管理的法律缘由:
2、实施农民工工资专用账户管理的相关法律规定
3、农民工工资专用账户管理的财务处理
4、农民工工资专用账户管理存在的税务风险
5、农民工工资专用账户管理税务风险的规避
十八、建筑房地产企业房地产企业融资环节风险管控与税务处理
1、负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线
2、选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化
3、营改增以后对“统借统还”业务应如何把握
4、关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整以回避税收风险
十九、现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。
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