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房地产企业土地、资金、成本 三联税负风险化解实务培训(2018年7月19日南宁)房地产培训网

营改增后,营业税的征管思路与增值税的征管思路发生重大变化,不能再用旧瓶装新酒了,应当用增值税的征管思路思考业务问题;营改增后,甲乙双方的价款结算、发票开具也应当按照新的增值税规定重新规划、设计;以前关注的是营业税与土地增值税、企业所得税的结合,现在应当关注增值税与土地增值税、企业所得税的结合。
在目前的大环境下,房地产开发企业取得土地的成本越来越高,土地+市政设施、土地+人才房、土地+回迁房等方式也应当被迫接受,纯货币安置也给开发商形成极大的资金压力,因此土地和资金的重要性越来越大,本次课程将从税收角度进行重点讲解!

【课程亮点】
1、了解营业税的征管思路与增值税征管思路的主要区别
2、熟悉增值税与土地增值税、企业所得税的主要规定及其结合
3、熟悉开发用地的各种税收政策
4、了解各种融资模式,熟悉对应的税收待

【适合对象】房地产财务总监、财务主管、财务部长、财务经理等财税人员

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号:房培网(chinarec)
【时间地点】2018年7月19-20日 南宁(详见报到通知)
【培训收费】2980元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理。
【培训咨询】010-68011791,6220200 王老师,刘老师 
【官方客服】微信QQ:1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
张老师,国家税务总局扬州税务干部进修学院兼职教授,具有二十多年的基层税务工作经验,先后从事过征管、税政、评估以及税务行政复议等工作,现任职于西安市税务干部学校。张老师始终坚持业务、财务、税务和法律的紧密融合,擅长多税种、全方位地分析企业的涉税行为。主要研究方向是企业所得税、房地产税收、涉外税收以及税企争议案例分析等。

【培训内容】
一、房地产开发用地
(一)招拍挂方式取得土地
1、集团拿地、成员企业开发
包括变更出让协议是否涉及增值税、土地增值税和契税,财政收据填写的是集团公司的名称等
2、土地出让金返还的税务处理
包括政府可以作为政府补助,冲减土地成本对契税和土地增值税的影响,是否可以转移支付给开发商的关联企业等
3、延期支付土地出让金
包括延期利息是否属于土地成本,是否需要缴纳契税等
4、市政配套费
包括取得土地证前后支付的不同契税待遇,取得财政售与和税务发票的不同契税待遇
5、现状出让土地
包括后续发生的土地平整的会计核算,是否缴纳契税等
6、代建道路、市政设施的土地成本确认
包括是否构成土地成本或公共配套设施,是否缴纳契税,红线外是否属于公益性捐赠等
(二)开发新城
1、一级土地开发
2、BOT、BOOT、BOO
(三)旧厂区改造
1、工厂与开发商的非货币资产交换
2、工厂投资入股项目公司
包括不按出资比例分配股息、提前分配股息等
3、政府收回土地、定向招拍挂
包括政府收回土地的增值税、土地增值税和企业所得税,政策性搬迁与专项财政资金的比较、开发商向工厂支付拆迁补偿的常见方式(返还货币、返还房屋并且过户、返还指定房屋的变现收入、承担指定工程的建设)
(四)旧村居改造
1、货币性质的拆迁补偿费
2、利用项目外土地建设回迁房
包括是否涉及视同销售,代建支出的会计核算,是否需要缴纳契税
3、利用项目内土地建造回迁房
是否需要视同销售,成本价还是市场价,普通住宅和非普通住宅的合并计算土地增值税等
4、利用关联公司的商品房作为本项目的安置房
(五)法院拍卖方式取得土地
即包税条款下的增值税、土地增值税的计算,悔拍的税务处理,过户期间的土地使用税等
(六)土地成本总额与契税的关系
包括土地成本的核算内容、土地闲置费等
(七)土地成本的分配
包括不可售建筑面积是否需要参与分配、地下建筑面积是否参与分配,占地面积法和就按住面积发的综合应用
(八)开发用地的土地使用税
包括土地使用税的核算科目、开始缴纳时间、政府延期交付土地、项目内代征道路的土地使用税、尚未出售房产对应的土地使用税等

二、建筑成本类
(一)集团投标、成员企业施工
即合同与发票不一致是否存在风险
(二)外地总机构投标、当地分支机构施工
即是否需要在当地预缴增值税和企业所得税
(三)异地施工建筑企业的预缴税款
即计算增值税是否扣除分包款,是否需要缴纳个人所得税
(四)销售自产设备并且安装
区分混合销售和兼营,是否需要在当地预缴增值税
(五)向建筑企业支付工程款
向实际承包人直接支付价款是否存在税收风险
(六)项目水电费结算
合同约定乙方承担水电费,是否涉及增值税

三、房地产开发企业之间的合作
(一)股权收购形式取得土地
即如何避免被认定为土地转让的三个不利因素
(二)实际控制方式取得土地
即在不改变登记股东的前提下取得开发收益
(三)投入资金返还商铺
(四)投入资金返还商铺的变现收入
(五)投入资金返还项目利润

四、房地产开发的融资
(一)施工企业垫资
(二)向关联企业借款
(三)以非开发商名义取得银行贷款
(四)信托公司的明股实债
(五)私募基金的股权融资
(六)向自然人借款
(七)售后回购回租
(八)银行按揭的担保损失
(九)利息资本化
(十)资本弱化

【延伸阅读】
2018房地产培训计划暨房地产培训学习卡适用课程(600余门房地产专题课程,只为地产人服务!)
含:房地产运营管理、投资融资(ppp)、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划(营改增)、财务管理 、物业管理、商业地产(购物中心、社区商业、写字楼、商铺、长租公寓)、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、精品住宿(民宿酒店开发)、特色小镇(田园综合体)、城市更新(旧城改造、新农村建设)、产业地产、建筑风水、绿色节能、精装修、bim新技术、国内外考察交流!

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