房地产建筑业关键节点的税务风险控制及三旧改造涉税筹划培训（2017年9月21日西安）

新的财税[2017]58号）文提到的简易计税你到底理解了没有？是整个合同简易，还是只是 “房屋建筑的地基与基础、主体结构的工程服务”的金额简易？ 例如 总包单位与开发商签订了总包合同，总包合同的内容包括提供“房屋建筑的地基与基础、主体结构的工程服务”，不含税价1亿， 以及提供“电气工程、装修工程”等其他工程服务，不含税价0.5亿。甲供材中有58号文中的正列举的材料，那么简易的是1亿还是1.5亿？房地产建筑企业应该如何与时俱进应对新的58号文件要求？
当前，以旧城镇、旧村庄、旧厂房改造为主要抓手盘活低效存量建设用地，提高节约集约用地水平,已经上升为国家政策。但是，“三旧”改造属于存量用地的再开发，其开发模式与新增建设用地开发模式存在明显差异，由于现行税收政策体系是按照新增建设用地开发模式制定，加上“营改增”改革的全面铺开，房地产企业在“三旧”改造涉及税收政策到底有哪些？“三旧”改造中涉及的权属转移、拆迁补偿的成本费用认定以及个税、契税的计税依据等口径到底应该怎么把握？
“三旧”改造中，必然会涉及各种资本运作，房地产企业如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？
企业在经营全程中，到底有哪些税务风险必须控制？怎么样才能降低企业的税务稽查风险，是每一家企业面临的挑战。了解重要的税务风险点，对企业日常经营有着至关重要的作用。

【培训对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2017年9月21-22日 西安（详见报到通知）
【考察收费】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【考察咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师　官方客服QQ：1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
钟老师，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员，具有丰富的税务稽查经验。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评。

【培训内容】
第一部分：公司设立的股权架构设置的税务风险控制
一、直接架构与间接架构调整的税务风险控制
1、间接持股变为直接持股的税务风险控制
某上市公司股权架构由间接持股变为直接持股的案例分析及全国独家解读国家税务总局公告2013年23号公告
2、直接持股怎么样变为间接持股？怎样操作税务风险小？

二、合伙企业持股平台的税务风险控制
三、股权转让到底要不要土地增值税？什么样股权架构的设置能规避股权转让中的土地增值税风险？

第二部分：“三旧”改造涉的税务风险控制
一、旧城镇改造模式的土地增值税税务稽查风险控制

二、旧村庄改造模式的土地增值税税务稽查风险控制
（一）政府主导模式的土地增值税税务稽查风险控制
1、政府收回土地营改增后是否有增值税和土地增值税的问题。
2、营改增后，土地“招、拍、挂”需要注意的核心问题是什么？财税[2016]140号中说的项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有这句话到底是什么意思？如果是有项目公司直接招拍挂，以后到底能不能转让股权？
3、土地出让金返还增值税的处理与土地增值税处理有什么不同？
4、拆迁补偿的正确会计处理技巧是什么？
（二）开发企业代建模式的土地增值税税务稽查风险控制
代建工程应符合什么条件？
（三）自主改造模式的土地增值税税务稽查风险控制
1、村提供土地使用权，开发企业提供所需资金，以村名义合作开发房地产项目的行为，属于合作建房吗？
2、开发企业分配一定面积的物业并以村名义销售的行为到底谁是纳税主体？
3、自主改造模式中，出资方的行为属于什么行为？要交增值税吗？
（四）股权转让模式的土地增值税税务稽查风险控
1、股权转让模式土地分融资地块和复建地块，什么叫融资地块？什么叫复建地块？
2、村经济组织成立全资控股子公司承受融资地块土地使用权，开发企业收购村经济组织全资子公司股权从而获得融资地块的土地使用权有税务风险吗，股权转让到底要不要交土地增值税？
（五））共同开发模式的土地增值税税务稽查风险控制
1、村经济组织和合作开发企业为共同受让者，同时拥有该地块土地使用权，双方共同开发的合作建房模式，双方各自分得的物业各自确权有纳税义务吗？
2、合作双方不成立项目公司的合作建房在企业所得税方面困难的地方在哪里？
3、合作建房的土地增值税的广州模式和重庆模式分别是怎么样的？
（六）协议转让模式的土地增值税税务稽查风险控制
1、村经济组织与开发企业先签订合作补偿协议，开发企业支付补偿费，
村经济组织办理用地手续，取得建设用地批准书，在这个模式中，村经济组织作为土地使用权人，转让部分土地使用权，开发企业出资，双方合作开发建设，税收的风险点在哪里？
2、开发企业支付补偿费要取得什么票据？

三、旧厂房改造模式自主改造模式的土地增值税税务稽查风险控
1、旧厂房的改造主要以自行改造和政府公开出让方式为主。
自行改造只发生土地用途改变，不发生土地权属变化要交增值税吗？
2、公开出让土地的，要交增值税吗？

第三部分：增值税的税务风险管控
一、销项税额税务稽查要点
（一） 建筑业增值税纳税义务发生时间与财税[2017]58号深度分析
1、建筑企业预收账款增值税纳税义务时间税收政策的新变化分析
2、建筑企业预收账款预交增值税的税务处理
3、建筑企业收到预收账款的财务处理
4、建筑企业预收款而开发票给业主或发包方的税务风险及控制策略
（二）房地产企业增值税纳税义务发生时间到底在什么时候？
（三）销售额的确定的一般规定与特殊规定税务稽查风险
1、混合销售与兼营的税务稽查风险,想避免被混合销售的关键点到底在哪里？
2、建筑企业自产货物又负责安装现在还能不能用以前的23号公告？
3、房地产企业拿地后销售额什么情况下才能冲减土地价款？什么情况下不能冲减土地价款？税务稽查风险到底在哪里？
4、房地产企业采取旧城改造模式下销售额冲减拆迁补偿费要注意哪几个关键点？
5、建筑企业总分包正确的财务处理是怎样的？

二、进项税额与发票报销税务处理要点
（一）可以进项抵扣的情形分析
1、农产品进项抵扣的2个关键点是什么及新农产品进项抵扣案例分析。
2、承担境外费用的税款如何才能在企业所得税税前扣除？
（二）不得抵扣进项的十五种情形分析
（三）预付卡新的政策是怎么样的？只有哪一种预付卡才可以进项抵扣？
（四）营改增后，企业还能贷款买设备吗？如果不能，变通的方法在哪里？

三、企业虚开发票的风险管控
（一）材料采购“货物流、发票流、资金流”三流统一有什么新的规定？
（二）房地产业营改增的风险管控
1、为什么说房地产业拿到3%的建筑发票和11%建筑发票的效果其实是一样的？
2、为什么说房地产企业自己买水泥，然后委托混凝土公司加工的所谓筹划面临极大的税务稽查风险？混凝土公司正确的筹划方向是什么？
3、房地产业与建筑企业两种双赢的方式是什么？新的财税[2017]58号）文提到的简易计税你到底理解了没有？
（三）虚开增值税专用发票新的政策变化分析
1、什么是进项发票与销项发票的相关性分析？购买犯罪分子虚开的发票的为什么在金三系统面前会原形毕露？
2、新疆某公司稽查案例引发的国家税务总局2014年39号公告分析

第四部分：企业所得税的税务风险管控
1、房地产企业收入与成本会计与税法大的差异分析及填表技巧及新房地产企业稽查案例分析
2、企业采取精装避税的方法，精装房进行分拆销售，先由房地产企业签一个毛坯房销售合同，另外由装修公司再签一个装修合同的作法有税务风险吗？
3、房地产企业成本核算的7个步骤的稽查风险管控

第五部分：房地产项目清盘与退税税务稽查风险控制
1、预提土地增值税的新稽查案例分析
2、不预提土地增值税情况下多缴企业所得税，企业所得税退税的案例分析

【延伸阅读】
2017年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共600余门房地产专题课程，只为地产人服务！）
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