2018房企变革培训：住房租赁与长租公寓政策法规与全盘布局解析（4月21日北京）

国家政策导向：
自2015年住建部发布《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来,关于住房租赁的顶层设计持续出台,住房租赁市场日渐火爆。党的十九大报告中明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2018年刚结束的两会上，李克强总理所作的政府工作报告中，出现了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多个与房地产相关的关键词，足以看出政府对于房地产长效机制建立的信心和决心。

长租市场现状和前景：
参考国外成熟市场，住房租赁企业房源占比美国为30%，日本为83%，而目前只有不到2%，所以眼前看到的是一个已经存在且正待深耕的万亿级市场；不论是Top20的开发商，还是Top100，通过直接持有或兼并收购，租赁业务参与度均超过了1/3，头部地产商和国家队已经进入，一系列金融尝试为行业带来充足的资金和活力；各路媒体、大咖争相发表自己的建议，各大试点城市积极探索“租售同权”的执行落地，这是一场全民都在关注的民生大戏；互联网、大数据、跨界、智能等这些名词正与长租、租赁更紧密的联系在一起，科技的进步必会给行业带来颠覆性的变革。同时80后、90后甚至00后作为长租市场的主要消费者，更容易接受新鲜事物和观念，对新生代需求的满足必将促进长租公寓行业的快速发展。

开发商面临什么样的环境？
虽然国家在17年底围绕三个领域进行开放土地供给的尝试：一是非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地；二是农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房；三是宅基地使用权可以放活。但是开发商拿地难依旧会是越来越严重的问题；同时市场上存在大量存量房产，亟待盘活。随着金融调控和银行资金面收紧，开发商传统融资渠道变窄，开发经营面临很大的资金压力。
开发商里面的龙头企业都已进入长租公寓市场，目前盈利模式虽然并不乐观，但是未来趋势和政府导向仍是开发商不可忽视的重要影响因素。

长租公寓企业面临什么样的环境？
2017年共有20家左右的公寓品牌完成融资，金额突破418亿。经历15年到现在的飞速发展和资本热捧，品牌公寓们也遇到了发展的重要节点。在持续树立品牌和影响力的同时，如何高效快速的扩大规模是每一个品牌公寓今年的重点。品牌公寓与房地产开发企业可以进行从资本到运营的多种合作。

长租公寓的高阶班有何优势？
目前市场上培训比较多的是长租公寓运营经验的人进行公寓实际运营层面的培训、投融资方面的培训，缺乏从开发商角度对长租公寓市场的系统培训。有针对性的帮助客户快速、全面了解市场是博志成一贯的责任，我们希望帮助开发商企业快速入门以有效的方式学习与获取行业新趋势与操作模式。

【课程形式】
权威专家国家《住房租赁管理条例》的起草人之一，作为国务院立法部门、住建部联合调研组成员，赴国内外多地，对国内外租赁市场进行深度调研，对《住房租赁管理条例》征求意见和建议。
房企转型：存量房时代来临，在资本和市场的推动下，房企处于转型关键时期。
政策红利：国家层面和试点城市执行层面的政策红利有哪些，房企要如何获取？
土地获取：学习12种拿地渠道和技巧，了解土地评价标准。
战略重心：从阶段、方式、市场、品牌培育等多角度剖析长租公寓的战略重心。
市场研究：基于国内外多地区、多标杆企业的实地考察与长期研究，搭建全盘布局体系。

【组织机构】房地产培训网　http://www.chinarec.com.cn　微信公众号：房培网
【时间地点】2018年4月21-22日北京（详见报到通知）
【培训费用】8800元/人（含2天1晚培训费、资料费、午餐费）住宿代订，费用自理。
【咨询电话】010-68011791，62202006　王老师，刘老师
【官方客服】QQ：1905774068　微信：fdcpxw

下载报名表http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
团队学习：建议企业长租团队或者决策层带领团队共同参与，每4人次赠送1人次免费名额。

【特约导师】
阎老师：法学专家、清华大学法学院兼职教授、研究生导师；博志成首席政策研究专家、总法律顾问。长期从事法律法规制定与政策文件起草工作，有20多年的国务院政府法制部门立法与政策制定工作经历。曾参与撰写法学专著和立法释义25部，在中文核心期刊及报纸上发表学术论文30余篇。主要参与了《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《招标投标法》、《城市房地产开发经营条例》、《住房租赁管理条例》、《住房销售管理条例》、《城镇住房保障条例》、《招标投标法实施条例》、《不动产登记暂行条例》、《建设工程质量管理条例》等60多部法律，行政法规的起草和立法审查工作。同时，还参与了中央经济工作会议和中央城市工作会议等文件起草工作，以及国务院有关房地产、土地、建筑市场、住房租赁、住房保障、棚户区改造、政府和社会资本合作等领域的改革和政策制定工作。

【培训内容】
第一部分：长租公寓政策与房企转型
一、为什么说长租公寓是房企转型的战略选择？
1、存量房时代的市场变局
2、房企转型：势在必行
3、长租公寓是房企转型的优选路径之一
4、资本市场的推波助澜
5、B2C的崛起：长租公寓市场发展的客观规律
6、房企系长租公寓企业的优势与短板
7、2018年房企系长租公寓企业发展形势预判

二、长租公寓企业享有哪些政策红利？
1、国家政策性红利的释放
2、试点城市的落地政策优惠
3、长租公寓企业如何把控和享用政策性利好？

三、长租公寓土地资源的获取方式？
1、拿地政策解析。
2、拿地的12个渠道及技巧。
（1）土地招拍挂与土地自持
（2）企业股权并购的方式拿地
（3）项目并购的方式拿地
……
3、地段选择和区域分布的标准和要求

四、对于土地招拍挂市场的自持型土地，拿不拿？
1、土地自持，是一个战略问题
2、土地自持直接决定了运营模式
3、土地自持的利弊分析
4、土地自持、重资产运营、REITs之间的关系
5、房企系长租公寓土地自持的前提条件和法律风险
6、房企系长租公寓对自持型土地，拿不拿？

五、如何拓宽长租公寓融资渠道？
1、当前长租公寓融资市场形势分析
2、长租公寓融资的12个渠道及操作实务
（1）自有资金
（2）商业银行贷款
（3）政策性银行贷款
……
3、品牌长租公寓的融资主要来源于一级市场
4、REITs和ABS将成为“提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展”的生力军

六、REITs是长租公寓的“救命稻草”？
1、REITs是一个什么“东东”？
2、长租公寓企业为什么要拥抱.REITs？
3、REITs助推长租公寓成为一个金融产品。
4、发行REITs的渠道、实操流程、难点和风险。
5、REITs是长租公寓企业的退出渠道。
6、案例解析
（1）新派公寓类REITs：“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”。
（2）保利地产REITs：“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”。
……

七、房源筹集的类型和渠道有哪些？
1、房源筹集的6个类型
（1）自建自持房源
（2）收购房源
……
2、城中村、老旧厂房、酒店等存量物业，是长租公寓发展初期获得房源的主渠道
3、不同类型房源的市场化统筹
4、房源的城市布局
5、房源的户型、面积、交通及配套要求
6、高效筹集房源的技巧

八、改造装修装饰如何满足新一代租客的消费需求？
1、新一代租客的消费需求
2、改造装修装饰的基本要求
（1）符合安全、消防、环保等国家规范和要求
（2）非自有租赁房源改造装修应当符合合同约定
（3）充分考虑满足租客需求
3、改造装修装饰的盈利机制
4、建筑公司、家装公司的介入
5、与家具公司、电器公司、寝具公司的合作机制
6、互联网时代的智慧建筑和智慧居所

九、客源获取与租客维护的要点有哪些？
1、客源获取
（1）客源的分布和鉴别
（2）如何让客源信息更为广泛和丰富？
（3）客源的获取渠道
（4）留住租客群体
2、租客维护
（1）留住租客群体
一线和二线城市新就业的大学生是刚性客源
在城中村的外来务工人群不可忽视
留住了人才，就拥有了未来
赢得了租客，就赢得了利润
（2）满足租客需求
有房住，住得好，住的安全、有品质、有尊严
房源信息公开透明、无欺诈
支付方式可选择、便利化
得起，租金价位合适，可承受，性价比高
租期多元化
服务个性化
具有区位优势，交通便捷
（3）注重租客居住体验及其反馈
私密性与社交空间
满足租客基本居住体验
有家的感觉
（4）尊重年轻租客的生活理念和消费选择
（5）关注租赁消费升级与品质生活服务供给

第二部分：长租公寓运营优化与战略展望
十、如何实现运营模式的佳选择？
1、长租公寓企业运营模式利弊分析
2.“以重资产增值、以轻资产盈利”，成为长租公寓企业发展模式的优选
3、包租模式，是房企系长租公寓企业的当下之选
4、托管模式，代表长租公寓发展模式的未来
5、房企系长租公寓运营模式选择的现实路径

十一、如何做到管理创新与服务多元？
1、创新性管理
（1）租金、押金和租期管理。
（2）住房租赁信息查验
（3）住房租赁安全保障
（4）承租人享有基本公共服务权
（5）租赁合同备案
（6）人身与财产保险
（7）品牌培育、品牌管理、品牌输出
（8）软件应用管理
（9）索赔与反索赔
2、长租公寓如何满足新一代租客的社交需求？
3、长租公寓运营服务的标配。
4、服务创新的12个领域。
（1）改造、装修、翻新、粉刷、装饰服务。
（2）安全服务。
（3）家具、电器、寝具的配置和出租服务。
（4）……
……
（12）……

十二、如何实现有效的成本控制？
1、成本控制的基本方法。
2、长租公寓成本控制的10个要点。
（1）融资成本。
（2）拿地成本。
（3）改造装修成本。
……

十三、如何破解“盈利难”的痛点？
1、长租公寓盈利的15种路径创新。
（1）租金收益
（2）不动产增值收益
（3）资产证券化收益
……
2、政府让利是国际惯例。
3、拥抱资本、经营资产。
4.“租产融合”是核心。
5、租赁产业链的拓展。
6、租赁生态圈的构建

十四、大数据平台运用与诚信体系建设的核心是什么？
1、银行业和互联网企业的介入。
2、租赁信息的采集、整理、更新、展示、传播、查询、搜索、匹配。
3、查询、搜索的便捷、高效、安全、透明。
4、租金水平变化趋势监测。
5、租赁市场信息情况统计。
6、信息共建共享。
7、信息安全与信息保护
8、诚信体系建设。

十五、如何做到租赁规范与流程优化？
1、租赁规范。
（1）虚假房源信息管控。
（2）租期的确定与不确定
（3）租金收取与支付
（4）押金的收取与退还
（5）解约后承租人的腾退
（6）“群租”治理
（7）“职业二房东”规范经营
（8）长租公寓企业与承租人产生的租赁纠纷能否适用《消费者权益保护法》？
2、流程优化
（1）传统租赁流程再造
（2）互联网平台租赁流程优化

十六、长租公寓企业的发展战略重心？
1、如何准确定位长租公寓市场的发展阶段？
2、未来长租公寓市场将会怎样细分？
3、如何构建长租公寓的产业链和生态圈？
4、怎样看待长租公寓的规模扩张？
5、长租公寓如何进行品牌培育？
6、长租公寓的核心竞争力是什么？
7、为什么说“长租公寓的核心在运营，运营的核心在服务”？
8、国企在长租公寓领域的优势是什么？
9、房企转型发展长租公寓的战略侧重点在哪里？
10、长租公寓的投资、持有、运营，是一体化？还是适度分离？

【延伸阅读】
住房租赁与长租公寓系列课程，分别从政策法规与全盘布局、战略融资、流程团队和运营系统四大纬度展开。第一次课程，我们将会站在战略层面，帮助地产开发企业建立系统概念框架、展望行业政策方向、抓取业务发展关键点。后期将会针对战略融资、流程团队和运营系统三方面展开，每次课程都会集结该领域权威专家、行业大咖为大家深度解读，完美剖析。

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