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 职业资格系列远程课程 房地产经纪人
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在商业地产项目中，动线是指商场通过布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效；合理的动线设计也是保证商业地产项目运营效率、提高租金价格的前提。可见动线的特殊性和重要性。 业态规划乃至后期的品牌落位，无不是动线规划的归宿，无不是为了落实前期定位的合理性。定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。我们一般通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，后才能得到商业地产项目的初步落位图。在整个商业地产项目全程中，只有具备了良好的业态规划与品牌落位，方可谈项目运营，成与败尽在其中。[2016年5月、12月在北京举办2期] 【课程对象】 各房地产开发公司、商业地产开发公司、商业地产投资公司、地产投资公司、商业地产策划咨询公司、商业管理运营公司、商业地产规划设计公司、商业地产物业公司等董事长、总经理以及项目高级决策人、高管、项目开发负责人、项目操盘人、商业地产策划人、商业招商运营管理高管等。 【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 【时间地点】2017年8月26-27日 北京（详见报到通知） 【培训收费】3980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理 【课程咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 官方客服QQ：1905774068 下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc 【特约导师】 孙老师：从事商业和商业地产30余年，目前依然是商业地产一线操盘手。曾担任商业地产公司和商业管理公司决策运营高管，从事过的项目累计约四十多个、三百多万平方米。曾主导过大型商业地产项目的概念规划设计、定位、业态规划、招商策划与实施，提供开发和销售策略。曾运营多个大型综合商业项目并取得良好成绩；有着非常丰富的项目定位规划经验及商业资源、数十项成功的运营案例、大型综合商业的成功经营经验与管理经验，并具备一定的项目开发建设管理方面的经验。曾主导过郑州国贸中心、安徽合肥国际购物广场、上海松江开元商业广场的定位、规划、开发管理、招商、开业、试业调整、经营管理。曾主持过沈阳五洲商业广场、唐山远洋城，河北邢台天一商业广场、湖北随州随县新县城商业规划等大型城市综合体的功能定位与业态规划、招商、开业运营。曾参与过新世界北京崇文商业综合体、北京通港大厦、北京万通新世界、北京方恒国际商业中心等多项目的规划定位招商开业等。曾做为评审委员参加北京石家庄、河南郑州、湖北随州随县等城市改造商业规划和大型综合体的规划论证。曾为河南、山西、陕西、河北、湖南、四川等地的多个商业地产项目销售进行辅导与培训，特别是对商业地产动线与业态落位有其独特的研究。 【培训内容】 一、商业地产动线基本概念 动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。在商业地产中，动线就是商业体中客流的运动轨迹。 二、商业地产动线基本体系 1、外部动线:外联开口/通道；客车动线/停车场；行人动线；货车动线/卸货场。 2、内部动线：平面动线；所有营业区域含室内外的平面动线；建筑体内垂直动线；垂直动线。 三、商业地产动线基本特征 1、可见性——容易看见各个商店 可见性是动线设计中的非常重要的内容。一个商店被顾客看见的机会越多，客流就越大生意就越好。商店的可见性强弱决定了的租金价值，提高各个商场的可见性是动线设计的根本特征之一。 2、可达性——容易到达很便捷 可达性和可见性直接关联，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过少的转换和短的路径可达性高。 3、可识性----容易辨识不迷方向 使顾客在购物中心中容易判断确立自己的位置，不会迷失方向。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。方向感、位置感是动线系统的主要内容。 四、商业地产动线规划设计基本原则 （一）交通优先 1、根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通优位置。 2、人车分流，车流和货流全部从场地周边进入地块和建筑点和线。 （二）内外结合 1、注重内外沟通，脉络清晰。 2、注重立体人流的自然顺畅，合理分配关系。 3、避免盲区和死角。 4、合理设置宽度。 （三）主次分明 1、主动线与各功能分区顺畅连接。 2、主动线与各主出入口、外围主干道顺畅连接。 3、主力店、次主力店及独立商铺的顺畅连接。 （四）分区清晰 1、按业态彼此之间的功能对应关系布置。 2、根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态。 3、遵循建筑设计的基本规律。 （五）回环度高 主动线回环度越高，商铺的可见性和可达性越高，动线设计就越优秀，回环度越高，对于某一个商铺被看到的几率越高，商铺的可见性和可达性越高，回环度是购物中心内部动线设计评价的重要指标。 五、商业地产动线规划设计基本定律 动线因素评估的权重设置。 六、当前商业地产项目动线规划出现的一些重要失误 （一）外部动线问题 1、人车不分流，客货不分流（案例解析） 2、车流人流交叉（案例解析） 3、主出入口位置不当（案例解析） 4、主入口临街过远（案例解析） 5、主临街面被隔离（案例解析） 6、下沉广场设置不当（案例解析） 7、停车场位置不当 案例：上地华联图 8、卸货场位置不当 （二）内部动线问题 1、主出入口不当（案例解析） 2、视线不好无法引导（案例解析） 案例3 案例4 3、位置感不强容易迷路（案例解析） 4、回环度差产生死角（案例解析） 5、主次动线不分、动线凌乱（案例解析） 6、动线不分级别（案例解析） 7、内外不接合（案例解析） 8、不与业态结合（案例解析） 七、商业地产动线规划设计基本策略及案例解析 总的要求应该建立和坚持几项基本原则作为宗旨。 1、一体化规划原则：与城市交通衔接、兼顾建筑的整体性、将平面与垂直动线、业态落位、商业空间等统一整体规划。 2、突出动线对客流的引导作用、增强动线对聚客引客的主动意识。 3、明确各功能分区、建立和促进各分区的客流分配与共享。 4、遵循商业运营规律尊重商业经验，寻求综合效益。 5、照顾商业地产开发租售比区间的衔接和增效。 八、商业地产动线规划设计可行性操作方法 （一）地块分析及案例解析 1、九格地块分析法。 2、九格地块分析法确定业态的基本布局。 3、依据九格地块分析和业态基本布局、设计人流，车流的动线体系。 （二）一体化规划动线体系---内外和分区动线 1、一级动线（主动线）的系统建立 （1）平面一级动线系统 外部动线系统 内部动线系统 （2）垂直动线系统（案例解析） 2、业态和功能分区与一、二级（次动线）及以下动线系统衔接 （1）业态和功能分区与一级动线系统衔接 业态和功能分区初步建立 业态和功能分区与一级动线系统衔接 （2）业态和功能分区的二级（次动线）及以下动线系统建立 3、垂直动线系统与各建筑体、功能区、竖向业态的衔接（案例解析） （1）垂直动线系统与建筑体的衔接 （2）垂直动线系统与功能区的衔接 （3）垂直动线系统与竖向业态的衔接 （三）动线体系与业态的一体化规划及案例解析 1、动线体系下的业态落位、业态运营要求下的动线体系 2、业态落位的一般规律 3、业态落位与动线与建筑的衔接 （四）动线与导引系统及案例解析 1、视线与动线 2、导引系统的建立 3、空间设计与动线一体化 （五）反复优化与调整及案例解析 【延伸阅读】 |
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