资产增值思维下购物中心经营与二次盘活关键解析培训（2018年6月30日深圳）房地产培训网
考察：皇庭广场现场（复盘）
商业地产从2017年起进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代，这是行业的第二回合开始。全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，同时房地产商却全面抛售与退出商业，增量商业转为存量盘活，可以说是商业地产战国纷乱时代，预计迎接超过三年的混乱。
过去几年商业地产开发项目的突飞猛进，各地商业地产企业苦于项目规划设计问题与电商冲击，招商难；苦于缺少运营经验，开业后难以成功经营；导致二、三线城市出现了众多的商业地产烂尾项目。本次课程特邀国内著名的烂尾商业操盘专家，深度剖析烂尾项目的烂尾原因，详细搭建符合开发企业实际现状的困难商业救盘思路。
购物中心经营应增加资产管理思维，正确的解读资本市场的财务指标，并带来经营能力的升级，已经是当务之急。同时，开业后项目二次招商调整与困难项目的盘活，必须回到重新定位与科学的步骤，企业学习一套落地实战的方法将会是竞争关键！
【教学模式】课程分享+案例分析+落地策略和疑难沟通+项目参访考察+项目咨询
【实操收益】
结合内地与台湾二位实战派专家近四十年、超过五十个项目操盘经验。
直接于项目现场导览与解说，互动过程揭密盘活项目的核心步骤与关键。
现场一对一互动与洽谈，为学员自身项目初步诊断。
大量项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。
超过100个境外城市案例，包括台湾、东京、大阪、新加坡、曼谷、香港、澳门、悉尼、墨尔本、惠灵顿、雅加达、吉隆坡、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。
超过250个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、武汉、长沙、合肥、西安、重庆、成都、厦门、东莞、南宁、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州等约3,000个商业项目实地考察。
揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万达、万科等的核心经营能力。
【课程对象】
房地产开发企业董事长、总经理，副总经理与商业项目总操盘手
商业公司总经理、副总经理等核心高管
特别说明：中小房企一定是董事长带队才有效果
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2018年6月30日-7月1日 深圳（详见报到通知）
【收费标准】8800元/人（含培训费、资料费）住宿代订，费用自理。
【联系电话】010-62202006，68011791 李老师，王老师
【官方客服】微信、QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【商业地产培训导师】
张凯胜，资深专家，实战讲师；曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域、国企北京金融街商业管理公司总部。
实力操盘项目超过近百：台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。
万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
研究领域：商业地产的11项精细化管理、台湾商业工匠精神经营心法、商业地产的经营实操、实体OTO落地九步骤。
张昌祥，商业地产实战派操盘专家；历任万达集团商业地产、深国投、香港晨兴等商业高管；
皇庭广场项目总操盘手。
研究领域：在商业地产前期定位、产品规划、中期招商销售、后期运营方面等均有较深涉猎。工作成果有：“4+2商业地产开发策略体系”
【培训内容】
一、商业地产现状
1、国内商业地产2017年底市场现状，2020年前并购与倒闭，2025年前主要商业集团正式底定。
2、商业地产5大困境与机会：倒闭与并购、存量与增量、轻资产与REITs、新零售与入股、标准化与项目IP。
3、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、智能系统、大数据、体验、创新。
二、资产管理思维的购物中心财务指标解读
1、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控
（1）分母为拿地成本与建造成本：拿地有纪律、建造能管控
（2）开业后，分母原则不改变数值
（3）项目面积与核心商圈人口是高度关联
（4）分子是经营收入减去经营成本：租金是主要收入、能耗是主要成本
（5）开业前三年，非租金收入很少
（6）主力店数量与餐饮业态比例是关键
（7）能耗强关联建筑设计
2、拿地四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年
3、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算
4、招商人员的第一堂课：首年租金溢价是基本自我要求（大餐饮5+5）
5、招商人员的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的低思维
6、招商人员的第三堂课：填铺思维升级为商户长期盈利能力掌控
三、资产增值管理思维的购物中心经营能力提升
1、第一个核心问题：客人为什么要来？
（1）商场懂顾客：定位准确
（2）变形虫核心商圈画法
（3）租金溢价的客流法则
2、第二个核心问题：客人在店内移动痕迹？
（1）商场知顾客：大数据透析
（2）拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流
（3）拿勤来换：1080条痕迹
3、第三个核心问题：客人为什么重复再来？
（1）顾客爱商场：用心经营效果
（2）一分钟拦截沟通
（3）经营技巧与大数据引进
4、经营大数据提升软实力
（1）立体化动线的依据：内外动线的判读与调整因应
（2）四象限品牌角色的工具：客流吸引与销售提升的交叉比对
（3）顾客店内痕迹的依据：业态与品牌排名、动线冷区的招商判别
（4）733法则的餐饮大调整：三业务部门的一场拳头战案例
（5）1080新痕迹的确认、冷区活化、来店客流提升、店铺级客流变化、租金坪效提升
四、困难项目二次盘活四步骤与八道关键
步骤一：项目开业后二次定位核心要点
步骤二：原有商户清退思路与后续执行方式
步骤三：二次招商调整突破技巧与实施要领
步骤四：调整后经营旺场节奏掌握
五、皇庭广场盘活揭密与回顾
1、盘活前后经营数据变化
2、盘活三年大事纪录
3、经营管理层变化
4、经营策略的调整沿革
5、主要商户招商故事
6、团队激励的方法与技巧
7、动线改造与美陈布置
8、室内主题街『摩卡』的由来与设想
9、重大企划活动案例
（1）白领初夏换装记
（2）邂逅CBD
（3）十大豪车免费停
（4）周年庆通宵不打烊
六、皇庭广场操盘专家导览与面对面沙龙
1、双专家陪同导览皇庭广场并现场揭密盘活细节
2、项目现场讲解成功盘活步骤与核心关键
3、现场互动与解惑
七、皇庭广场现场参访、复盘
项目情况：皇庭广场 – 深圳CBD的钻石之心，为高端及中端国际品牌的旗舰店。整个项目占地约42，300平方米，建筑面积约108，000平方米， 是一个名副其实的世界级购物中心。
皇庭广场，共设六层，配备了高效电梯通往各层，联接周边商业建筑和交通设施。秉承环保与可持续发展理念的国际餐厅将入驻空中花园。广场第一层和第二层的店面将招纳国际品牌，地下一层为娱乐设施以及高端超级市场。就停车来说，地下二层除了建有超过800个停车位以外，还有一条通道连接到深圳国际会展中心的地下停车场，那里有超过5000个停车位。
项目操盘运营：2015年3月-2017年7月张昌祥老师任黄庭广场项目总经理，该项目为华南注明商业烂尾项目，10.8万平方米，烂尾长达10年。2013年12月试营业，截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足8000万。
2015年张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率；2016年实现的租金收缴率，商业公司总收入突破两亿元，单日客流量突破10万人。成为深圳标杆商业项目综合体。
2017年张老师率队实现该广场向社交型购物中心转型。2.5年整体招商调整比例50%。
【延伸阅读】
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