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双重叠加下，自2018年以来，以房地产为抵押物的不良资产投资或者叫特殊机会资产投资非常活跃。但是不良资产处置过程复杂，投资作业链条长，对专业能力、资源禀赋等各方面的要求都非常高。且由于资本竞争加剧，资产随时间推移自然溢价空间降低，不良资产行业也在进化，由过往单一的诉讼、破产、拍卖等硬着陆方式，向私募基金处置、投资、运营、盘活资产、退出延伸，处置和投资能力要求进一步提升。

在此背景下，房地产培训网特邀三位实战派讲师，举办“地产债权违约防范和处置及地产不良投资路径、尽调、估值、税筹和退出案例解析”的资管业务研修班。全部用实操案例解读地产不良资产处置和投资的全业务流程，诚邀您来学习，同时与几十位来自产业方及金融机构的学员深入交流探讨。

【适合对象】
银行、信托、四大AMC、地方AMC、券商资管、金融控股集团、特殊机会投资基金、资产管理公司、地产私募基金、资产评估机构、会计师事务所、律师事务所等机构的业务骨干。

【组织机构】房地产培训网　http://www.chinarec.com.cn　微信公众号：房培网
【时间地点】2019年3月16-17日　上海（详见报到通知）
【培训收费】5000元/人（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006　王老师，刘老师　
【官方客服】微信/QQ：1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
T老师，某国有信托公司风控主要负责人
在某国有信托公司工作多年，牵头房地产项目风险管理工作，直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），主导与华润资产的城市更新合作、与东方资产的不良并购基金合作等。
五年内累计经办的主动管理地产信托规模近400亿，对项目违约风险预警及危机应对有独到见解和成熟化解经验。授课深入浅出、脉络清晰、实战性强，广受好评。

李朝阳，信诚国投（北京）资产管理有限公司股东合伙人
曾服务于三家上市公司，2009年临危受命进入雅士利（01230）先后负责营销、对外投资业务中心。任期间完成与ANZ、Carlyle合作，完成企业境外上市及数个海外并购项目，后转为家族财富办公室合伙人，专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理，长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行，黑石，高飞咨询等境外基金收购不良债权资产提供投行化服务，累计投资规模10亿美金。现任信诚国投股东合伙人，专注地产不良资产的收并购。与国内前沿的Fintech团队合作开发“核桃估值系统”，强调多维度判断修正特殊资产估值。授课脉络清晰、深入浅出，实操案例丰富，实战性极强，广受好评。

彭洋，致能资本创始合伙人
近十年私募投融资管理工作经验。南开大学法学学士，澳大利亚新南威尔士大学(UNSW)商法硕士，具有律师资格，熟悉税务法规、财务准则。现任致能资本创始合伙人，主导收购上海宝山某商业不良资产。曾任钰泰蓝石私募投资基金、国开城镇商业发展基金、鼎信长城基金、环信基金等多家私募基金的中高管，参与了多个困境及不良地产项目的收并购、盘活，在资产并购、基金组建、交易结构设计、结构化融资以及风控法务合规审批方面主办经验丰富。目前累计主持管理的资产规模超过50亿。

【培训内容】
主题一：房地产债权违约防范实务及不良处置策略
讲师：某国有信托公司风控主要负责人 T老师

一、房企债权违约压力
1、宏观调控
2、监管动态
3、市场竞争

二、地产债权项目违约风险防范
1、项目筛选原则及维度
2、方案设计要点
3、风控措施选择及对比
4、监管方案选择与重点

三、房地产债权违约预警信号
1、大房企预警信号
2、小房企预警信号
3、资金流预警信号
4、信息流预警信号

四、房地产债权违约风险化解及不良处置
1、化解风险的原则及要点
2、风险化解案例
（1）山西某项目
（2）湖北某项目
（3）安徽某项目
（4）武汉某项目
3、不良处置的路径及选择
4、不良处置案例
（1）江苏某项目
（2）浙江某项目
（3）东北某项目
（4）内蒙古某项目
5、信托参与不良处置的交易结构介绍

五、答疑与交流

主题二：金融不良资产（房地产类债权）的投资路径
讲师：信诚国投（北京）资产管理有限公司股东合伙人 李朝阳

一、目前行业普遍存在的几个观念错误
1、经验学习以及业务实践的矛盾
2、投前决策工具的利用不足
3、业务逻辑广泛存在误区
4、约束条款不够导致投后管理失控

二、进入不良资产行业的准备
1、树立正确的投资思想
（1）价值和价格
（2）变性能力
（3）交易的关键指标及对冲性
2、技能准备，专业&资源&资金找准聚焦细分业务板块
（1）识别自己
（2）建立规则
（3）设置止损

三、不良资产3.0时代的典型投资方法
1、不良资产投资的基础法则
（1）司法诉讼
（2）以物抵债
（3）破产重整
（4）债务重组
2、两个成功投资案例的典型经验
3、政策法规对不良资产投资的约束以及解读
4、法务：从合同审理到避险功能

四、不良资产管理人（房地产）的业务实践路径
1、从生意的角度梳理16个关键组合要件
2、业务链中各角色分工以及评价标准
3、业务链中各角色作业流程以及应用场景
4、业务链中的作业手册及报告
（1）资产概况报告
（2）尽调标准报告
（3）财务分析报告
（4）投前决策报告

五、不良资产（房地产）投资目标设立及机会洞悉
1、市场交易机会分析
2、利用“量化工具”分解投资目标达成
3、寻找“高利润”项目的手段
4、项目经理的作业工具箱组合
5、主动为第
三方协作机构建立“标准”

六、寻找“适合的投资人”
1、“特殊机会”投资者画像
2、路演方案设计及路演材料制作
3、第 三方服务机构作业标准要求
4、制作有价值的投后管理报告
5、高质量的市场活动组织

七、延申讨论：不良资产的投资哲学
1、对于“投资时机“的几点看法
2、建立合理的头寸分布
3、“持有周期”的思考
4、2019年不良业务的机会及创新趋势
5、不良资产投资基金的创新组合

主题三：金融不良资产（房地产类债权）的估值及税筹优化
讲师：信诚国投（北京）资产管理有限公司股东合伙人 李朝阳

一、估值评估的重要性
1、金融不良资产（NPL）评估概述
（1）估值的重要性
（2）估值逻辑与估值视角
（3）估值时点
（4）评估方式
（5）评估难点
（6）内部估值与外部估值
2、建立一个属于自己的投前决策系统
（1）处置方式与评估的关系
（2）新环境下服务处置团队黄金组合
（3）瑕疵风险与价值视角
（4）投前决策与投后管理以及处置定价的关键要素

二、影响估值的重要指标
1、影响估值的
三大指标及对应方法
（1）资产：产品因素/政策因素/人的因素
（2）司法：司法现状/司法难点/社会影响
（3）金融：财务审计/或有负债/税务筹划/交易结构
2、估值与报价技巧（实操案例解读）
3、可视化的销售工具

三、案例——标准化债权的估值
1、几个处置方案
2、各项指标的影响参数与估值模型
3、指标测评
4、处置分析：处置方案/处置周期/购买策略
5、专业拆分司法进度
6、抵押物估值——市场比较法及收益还原法
7、债权投资估算

四、房地产不良资产处置、重组的税务筹划
1、房地产不良资产处置涉及的税种及税收优惠政策解读
2、四大AMC的优惠政策
3、不良资产实务具体实操——不同资产税费种类
（1）债权资产转让
（2）实物资产转让
（3）法拍资产
4、不良资产税务具体实操
（1）以物抵债是不是占了大便宜？
（2）SPV公司的运用：省税案例
5、金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异解析
（1）交易结构设计差异
（2）税务筹划差异
（3）税务尽调的重要性
6、不同交易模式下的税务解析和税务筹划
（1）资产转让
（2）股权转让
（3）增资后股权转让
（4）同一控制下资产划转至目标公司后转让股权
（5）不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项
（6）企业分立后转让股权
（7）分立及股权转让须缴纳的税项
7、不良资产税务具体实操——税务筹划的思路
（1）房地产行业税收筹划针对重点——土增税

四大要素：增加成本、减少收入、交易结构、优惠返还
（2）房地产行业税收筹划针对重点——所得税
两大要素：交易结构、股权嵌套

五、税务筹划实操案例分享
案例1—困境地产企业重组再开发
案例2—不良资产处置基金（定制化远期收购）
案例3—上市公司的资产收购
案例4—破产重整（联合开发和续建包销）

六、答疑与交流

主题四：存量商业不良资产投资风险及实操详解——以某私募基金收购上海宝山临地铁商业裙楼为例
讲师：致能资本创始合伙人 彭洋

一、项目情况及背景初查
1、拟收购项目信息获取：抵押物/债权/司法情况
2、项目基本信息评估：地段/业态/周边房价
3、单一项目信息获取的方式：不良资产公司、运营机构、金融机构

二、项目议案
1、交易方案设计
（1）参与司法拍卖
a）司法拍卖利弊
b）延伸：获取方式的选择
c）获取时间的选择
d）折价“安全垫”
（2）以专项私募基金获得并持有项目资产
a）投资构架
b）投资人及出资额
c）基金治理机制
d）项目管控
e）交易安排
2、更新改造与运营
（1）项目定位
（2）边改边运营
（3）资产管理
3、项目退出安排
（1）方案一：项目公司股权整体转让
（2）方案
二：资产证券化退出
4、投资收益测算
（1）参数假设
（2）持有成本
（3）收益测算

三、项目资产获取、期间变动与应对
1、参与第二次司法拍卖
（1）参拍主体
（2）防意外措施
（3）基金注资
2、资产成交办理
3、期间突发状况及应对措施

四、投后管理及退出安排
1、清场、物业、税费、过户
2、改造规划：滚动改造，分期开业
3、运营商遴选

五、期间的重大风险问题及处置——单体存量商办类不良资产收购共性要点
1、无法获得：资产剥离前置安排——卖方资产管理公司/法院/拍卖公司
2、无法运营：改造风险/租赁权利/干扰经营/其他债权
3、税费筹划：土增税、进项/销项抵扣、所得税、经营过程中的税费
4、规则的交叉冲突：国资属性/基金规则/项目风控
5、基金结构化安排的考量
6、运营方式选择的考量：长租or长短租，包租or委托运营
7、如何实现退出

六、答疑与交流