房地产企业融资破局及地产股权投资决策、方案设计、项目管理、退出清算培训（2021年4月10日上海）房地产培训网
2020年的信托业年会上，监管多次提醒信托公司不要心存侥幸、坚决压降融资类业务规模。房地产融资类向投资类转型不再是一句口号。过去一年，我们看到有信托用优先股、对赌模式打开了地产股权投资的局面，也有信托开始寻找合适的交易对手尝试走同股同权的模式。
跟信托面对同样转型压力的，还有一大波原来搞明股实债模式的地产私募基金。
在转型过程中，他们要学的不仅是成熟地产股权私募基金的投管退经验，还需要真正与开发商共舞，了解他们在三道红线下如何调整地产金融模式，以便快速找到自身的位置，并从他们的投拓经验中吸取经验。
本次培训，由来自TOP20开发商、地产股权私募基金、地产股权投资投后管理专业机构的老师为从以下角度详细讲解：
三道红线下房企转型及金融模式转变；
开发商视角的房地产拿地投资与项目测算；
房地产股权投资项目筛选与投前决策；
房地产股权投资方案设计、项目管理与退出。
【适合对象】
1、需要转型地产股权的信托公司及地产私募基金前台人士；
2、需要支持信托或地产私募基金转型地产股权的中台产品人士；
3、需要支持信托或地产私募基金转型股权的后台风控人士；
4、需要支持信托或私募基金转型地产股权的销售人士；
5、对与信托合作感兴趣的银行私行、三方销售等人士。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年4月10-11日 上海（详见报到通知）
【培训费用】5000元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
注：团购价4800元/人（3人以上成团）
【特约讲师】
张老师：某TOP20房企业务发展部副总经理。
先后毕业于上海财经大学和中山大学，房地产经营与管理硕士，曾任华润置地华南大区产业地产投资总监、卓越集团投资总监、万科地产项目发展部。在房地产投资领域拥有超过10年的投拓经验，主导并参与了超过30个招拍挂、收并购、城市更新、产业勾地、工改工类等地产项目。
李仿：当代置业金融资本中心总经理 绿民投产业链基金创始合伙人。
毕业于中国人民大学，国际注册内部审计师（CIA）。曾供职多家地产港股上市公司的财务高管，曾作为主要负责人助力当代置业成功完成港股IPO，超过20年地产从业经验，专注于房企IPO、财务信息化、内部审计、预算管理、会计、地产金融和投资等实践，在财务金融、投资和资本运作方面具有丰富的实践经验。
刘慧：长安不动产副总经理（分管投资，专做房地产股权投资）。
深圳长安兴业不动产股权投资管理有限公司（简称“长安不动产”），专做地产股权投资的私募基金。刘慧总毕业于华中科技大学管理学院财务金融硕士学位。曾就职于华润置地、金地集团、世邦魏理仕，拥有 10余年知名综合房地产开发经验，积累了丰富的住宅、商业、办公和酒店全业态的前期定位、招商及运营管理经验。2015年进入长安不动产，分管公司的投资和资金募集工作，在不动产私募股权投资领域有相当丰富的经验。
过去5年，长安不动产所投项目涉及三类：股债权投资类项目、投后管理类项目、资产运营类项目，覆盖项目50多个，累计管理规模约150亿。
熊志刚：北京君合恒安风险管理顾问有限公司总经理，原北京仁达房地产评估有限公司副总经理。
曾在中地不动产评估有限公司（原国土资源部地产中心）任职， 对国有土地资产处置、土地一级开发和房地产开发具有丰富的咨询服务经验。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为五矿信托、中航信托、华能信托、光大信托、西部信托、中原资产、华融资产、民生银行等金融机构提供了专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。2019年创立北京君合恒安风险管理顾问有限公司，专业为金融机构提供地产股权投资和不良资产投资咨询服务，涵盖投前可研、方案咨询、项目管理、退出清算，2020年新增管理金融资产超过350亿元。
先后出版了《房地产开发与经营》（1、2版）和《房地产投资分析》（1、2版）。
【培训内容】
主题一：开发商视角的房地产投资实务与拿地决策、项目测算及实操演练
一、拿地决策
1、典型房企拿地模式及战略模式
2、案例解析：
（1）国有企业代表：招商
（2）非国有企业代表：碧桂园、万科、融创
案例：碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
案例：融创的投资区域，收并购鼻祖
案例：万科的投资区域，最授权的管理机制
3、土地价值判断
（1）拿地方法：把握好天时、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看区域、看项目、看收益
（3）项目研判的四个维度：土地、效益、市场、风险
城市研究、区域研究，需要，需要辨别。
二、投资交易模式
1、交易类型：一手项目、二手项目
2、交易模式特点及难点：有哪些问题和风险。
（1）招拍挂交易方式简析
（2）收并购交易方式简析、优劣势、难点
（3）城市更新交易方式简析
三、房地产投资测算
1、投资测算的经济可行性研判
（1）财务测算的基本逻辑：模拟一条项目开发运营的现金流，定量的论证项目的经济可行性，以帮助投资者决策
（2）财务测算的前提输入条件：设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
（3）财务测算的输出结果：核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
（4）生成可行性研究报告
2、财务测算模块解析
（1）收并购项目测算
a、溢价的处理：直接处理、间接处理，及案例
b、税务的特殊处理
c、不同交易架构对测算的影响
（2）城市更新项目的测算
a、“6+3“方法论
b、城市更新规划指标确定
案例：深圳容积率计算办法
c、城市更新项目拆迁成本确定
d、城市更新项目补缴地价确定
案例：深圳2019年版标定地价计算
e、城市更新项目收益的核心影响因素
（3）资测算演练：算土增税、算利润率、算地价、算最低售价
主题二：“三道红线”背景下房企的合规融资模式及与金融机构的合作路径
一、地产金融监管新规下的形势分析
1、地产金融长效机制：监管闭环
2、“三道红线”政策对地产微观企业的现实影响
3、“三道红线”对房企商业模式改变
4、地产金融的未来发展趋势
二、地产金融监管新规下的行业反思
1、回归地产金融的本源和常识
2、地产企业的破局与应对方略
3、地产企业融资实践的现实方向
三、地产企业金融战略规划
1、转型资产管理型开发企业
2、财务价值链与财务核心竞争力
3、资源整合与地产投行业务
四、地产企业金融业务实操模式总结
1、银行的合作
2、信托的合作
3、AMC的合作
4、私募基金与三方财富的合作
5、直投资金与家办的合作
6、自营募集平台
7、战略投资合作
五、近期地产融资业务实践典型案例分析
1、与信托的融资合作案例
2、与直投资金的融资合作案例
3、组合基金的融资合作案例
4、地产企业投资平台的搭建案例
六、金融机构股性思维与地产企业资管思维
1、金融机构的股性思维与现实障碍
2、地产企业的资管思维变迁
3、金企合作的公司治理与契约要点
七、地产资本管理的未来展望
主题三：房地产股权投资项目筛选与决策评价体系、投后管理及案例解析
一、房地产股权的发展历程、痛点及破解
1、中国房地产股权基金的发展与机会
2、开发商与房地产股权投资的相爱相杀
二、房地产股权投资的投前决策
1、项目投资筛选体系——城市、项目、交易对手“三个漏斗”
2、项目决策评价体系
（1）房地产项目尽职调查的内容和要点——如何排雷？
（2）房地产项目投资测算与财务指标评价体系
（3）交易结构设计与风险控制
3、交易文件要点
（1）股权投资项目交易文件的关键点
（2）期间管理方案和退出方案要前置到交易文件中——边界思维、“丑话说在前头”
三、房地产股权基金的投后管理
1、投后管理体系——三大体系、一本手册
2、投后管理实操的难点与破解——投后是门技术活也是一门管理艺术
四、房地产股权投资案例分享
1、基金与信托合作案例
2、基金独立投资的案例：
直投单一项目的股加债模式、基金投夹层的股加债、单一基金投多个项目
主题四：房地产股权投资风险防控：方案设计、项目管理与退出清算
一、房地产业务理念转变
1、资管机构的转变:从金融服务到投资主导
2、不同阶段合作对手选择
3、房地产股权投资的争议点
（1）对手如何选择？央企国企？民营企业？排名越靠前越好？
什么阶段进入？地产立项？竞买成功？地价款交清？
（2）产品是否有固定收益？追求固定收益？还是追求超额回报？
（3）自己管理？委托第三方管理？如何甄别第三方管理方案？
（4）怎么发行？
二、投前研究
1、股债投前研究的侧重点差异
2、区域市场研究维度
3、项目质量研究维度
4、操盘能力评判维度
5、现金流分析方法
6、标的公司分析维度
7、风险分析方法
三、项目方案设计
1、信托的几种典型项目方案
2、项目方案设计的注意事项
（1）能够缴纳土地价款？
（2）期间收益能否走利润预分配
（3）SPV和SPC是否需要？
（4）期间投资本金回收路径如何处理？
3、当前典型产品的发展阶段与模式
4、公司治理方案设计建议（含表决机制）
5、风险控制方案设置建议
（1）抵质押VS派驻管理
（2）如何设置对赌
（3）降价销售权、强制回购权、强制随售权的设定
（4）差额补足的设置
（5）再融资与盈余资金调配管理
四、项目管理
1、项目管理的框架与流程
2、管理手段之印章证照管理
3、管理手段之账户管理
4、管理手段之财务账簿管理
5、现金流管理
6、进度管理
7、成本管理之目标成本
7、成本管理之合同管理
9、成本管理之支出管理
10、收入管理之方案计划管理
11、收入管理之日常核查管理
12、税务筹划
五、清算退出
1、清算时点选择
2、清算方式选择
3、清算工作阶段
4、清算要点
（注：课程提纲还在持续细化、优化中，现场将讲解大量案例。您也可以将感兴趣的、提纲中没涉及的内容反馈给我们，我们会采纳合理建议。）
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