2023年上海康养项目考察游学（2月）房地产培训网
相关数据预计，到2030年我国康养产业市场消费需求将达到16万亿元。
因此，70后80后90后出现，
拿什么养老和去哪养老两大问题。
万亿市场，亟待康养典型样本
养老也从早期的一拥而上，方向不明，不断试错
到目前的模式逐渐清晰、品牌竞争格局初显
有些养老地产的模式与策略已经被证明成功
中国7大典型养老地产项目
主要涉及：康养地产、CCRC养老社区、颐养公寓、PPP项目、物业改造公寓、连锁康养社区等
【考察形式】实地考察+项目方座谈分享+互动研讨答疑
【适合对象】
房地产投资开发企业、养老地产、旅游地产、特色小镇、运营管理、设计公司、政府机关单位、顾问单位及相关企业等。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2023年2月 待定 上海（详见报到通知）
【培训费用】6800元/人（含考察费、午晚餐费、资料费、大巴费）
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【考察研学项目】
考察项目一：新东苑-快乐家园
项目模式特点：会员制+租赁制，上海首个持有型养老社区；距上海医疗资源最先进的新虹桥国际医学中心也仅1-5公里。周围有多所国际教育机构及多所国际学校。项目一期总占地面积100亩，总建筑面积地上地下约15万m2，由6栋合院、4栋小高层公寓、1栋医疗护理楼以及1栋综合配套楼组成。有公寓，高层和合院等业态，共设10多种户型，设计短期、中期、长期等多种租赁服务模式，致力于满足不同家庭结构长者，多层次的颐养需求。
公寓一般采用10年、20年期的消费型会员，费用每月消耗，用一年扣一年；合院会员费分可退与消耗两部分；大户型以终身会员为主，到期会员费可退。
备注：
1）月费包含餐费等生活服务费，不同户型月费略有差别，按季收取，水电费另付；
2）公寓小户型20年期会员的年均折合会员费为同类户型10年期会员的年均折合会员费的75%。
上海快乐家园护理院是上海医保定点单位，护理院可容纳200张床位，距离快乐家园1-5公里处，有一座占地150亩的生态农庄，是快乐家园自有的“开心农场”，为快乐家园的入住长者提供安全、营养、无公害的绿色蔬菜水果。也为爱好园艺的长者提供了一块属于自己的“自留地”。
宣传优势：项目地块为沪上第一块养老出让用地，通过众多媒体的宣传造势，在拿地时即引起社会各界广泛关注。
资源优势：医疗：上海医保定点单位、并纳入异地医保，与沪上多家知名三甲医院合作开辟就医绿色通道；与法国埃顿酒店社区管理服务合作。
配套优势：有公寓，高层和合院等多种业态，10多种户型，可满足不同家庭结构长者的多层次颐养需求。配套有护理院、康体中心、创业体验街等。
会员体系：会员体系结合产品设计，公寓产品一般为阶段消费型；合院产品会员费分可退与消耗两部分；大户型以终身会员为主，并开放短期入住体验。
项目负责人陪同考察分享交流
考察项目二：太平小镇-梧桐人家（9073养老模式典范）
太平小镇-梧桐人家是中国太平保险集团；首个旗舰养老社区项目。理念定位：“居住在家中，服务在机构，生活在社区”。
项目占地284亩，建筑面积约29-4万平方米，而整个社区提供“自理-半护理-全护理”的闭环养老服务。梧桐人家社区内自建了二级康复医院，实现医养结合项目1km到2km范围内有质子重离子医院、肿瘤医院东院、上海国际医学中心三家医院。社区内有阿尔茨海默症研究中心，可以入住阿尔茨海默症的长者。
入住资格获取入住资格有两种方式：一种是买会籍，一种是买太平的保险。入住后房费和餐费等需另外支付。两种获取入住资格的主要区别：
1-会籍费支付了，利息与自己无关；保险买后，是属于自己的保障或养老金，保单产生的现金流，由自己支配。
2-会籍费要一笔支付；保险可以分期支付，可选3年、5年、10年、15年和20年缴费。
3-在安排入住上，保险客户优先于其他方式的客户。
4-保单获得的入住资格，可以指定任何人入住，可以把保证入住权转给自己的任意家人。
项目负责人陪同考察分享交流
考察项目三：天地健康城
澳洲最大的退休社区运营商——AVEO 集团在上海打造的中国首个国际高端养老社区典范，也是产权销售型养老项目代表案例；澳洲最大的退休社区开发与服务运营机构AVEO集团作为一个全球性的养老运营管理机构，将多年的管理经验和专业管理标准和流程全方位落地天地健康城，全面保障未来社区服务与运营质量。
销售型独立产权公寓：产品整体呈现居家、温馨、宜人的氛围，项目设计为6-7层的电梯洋房，采用组团式设计，用风雨连廊连接，建筑采用石库门里弄风情建筑；?户型面积：分大、中、小三种户型，小套面积60m2左右，中套在100-125m2左右，大套在145m2左右。
租赁型服务式公寓：老年公寓位于社区东区自成一个组团，紧邻德颐护理院，由3栋11F小高层组成每层8-10户，采用校园宿舍式单廊设计，共计可容纳270户，拥有70㎡一居室和100㎡一室一厅两种户型，为介护老人提供1-6级生活护理服务，拥有家一样的生活空间，底层配备餐饮服务区、棋牌室、图书馆、手工活动教室等，让老人不出大楼即可享受到贴心的服务。德颐护理院：总面积约13500平方米，300张护理床，以老年康复、护理和临终关怀为一体，是天地健康城医养融合的重要配套项目。
考察项目四：上海市颐和苑老年服务中心
项目总规划约200亩，总投资约12亿，全部建成后共可提供约2700余张床位。2015年10月30日开业，一期812张床位，一期入住率达到100%，总体发展态势稳定。其中，养老机构及养护中心建筑面积约10-6万㎡，二期占地75亩，建筑面积约8-6万㎡。新增床位数1900张，二期预定率达到50%。
远离市区50公里的养老项目，如何在产品打造和运营里将公益性和市场化、国际化融合在一起的？目前定位理念，养老理念和养老方式升级，“家、田园、幸福养老”三位一体。因非营利性养老机构的属性，颐和苑的定价受政府指导，没有采用一般CCRC收取会员费的模式，而是收取部分押金后，每月再按人数收取入住费。以两位老人入住95㎡的一室一厅一卫为例，入住养老院需一次性缴纳押金16万元，月费人均6500-7000元。这是大部分老人可承受范围，也满足了政府需要提供的民生诉求。
一期养护院及护理院服务价目表亮点，突破传统养老机构管理方式，融合社区与田园环境。生态果园提供接近两公里长的无障碍步道，社区内建造了150亩果园生态林可以满足坐在轮椅上的老人采摘，同时，老人可以自由种植蔬果并培育。
考察项目五：
路劲·隽芳华：是路劲地产布局养老产业的首部标杆作品-CCRC长者社区，总建筑面积8万平方米。一期开放3幢长者公寓和1幢护理院，长者公寓共计364户，均收住自理长者；护理院可收治300名长者。二期还在规划建设中，后期会开放450户，社区内有规划在建的2万平方米的配套商业区。
考察项目六：绿地国际康养城?
CCRC高端养老示范基地（含旅居产品）
投资29-35亿元打造的一个以全生命周期为主轴，项目共分三期开发，其中一期颐尚居定位为会籍制康养社区，涵盖约70~108㎡的颐养公寓和配套商业。二期规划打造康养居酒店、颐养公寓和配套商业，是一期的延伸和拓展。三期规划建设长租式公寓，计划引进幼儿园等教育配套。
项目客群定位：55-75岁的健康活力老人类别：投资客户（公寓、会员卡），使用客户（养生养老客户、会员及其他散客）；职业：高知、高管、高干（退休）、名流、中产。
购买一张会员卡就能获得双重会籍享受，既拥有颐尚居会员的权益及服务，又能在遍布全国的康养居酒店享受“候鸟式”的旅居生活。
盈利机制选择上海绿地康养居实行会员制养老模式，会员可充值3万、6万、9万、16万四种金额，即可享受绿地康养居旅居式养老服务。
1、敬享系列会员费：1万到5万，会员有效时限为1年到5年，在全国绿地康养居酒店享有入住权。
2、致爱系列会员费：8万到20万，会员有效时限为10年，会员卡可退、可转让、可继承。在全国绿地康养居酒店享有入住权。
3、尊享系列会员费：30万，会员有效时限为20年，会员卡可退、可转让、可继承。在全国绿地康养居酒店享有入住权。
作为集团的标杆示范项目，绿地国际康养城结合国内市场需求、借鉴国外先进模式，为长者带来颐动颐静的全新退休生活体验。
考察项目七：上海椿萱茂虹湾长者社区
收购原有新建未开业的老年公寓改造而成，配备活力长者生活公寓、社区中心、健康照护中心等。
模式特点：类押金+递延消费卡，是远洋地产首个进入上海的持续生活退休社区项目，总建筑面积2-4万平方米。社区内共设有210个房间，381张床位。整个社区有3幢6层公寓、6栋2-3层别墅，1个中心花园和一个河滨亲水平台组成。
活力生活区长者居住房型分一居室（套内27-42m2），一室一厅（套内46-64m2），别墅（套内37-62m2）；健康生活区房型为双人间及套间（ 套内33-51 m2），多样的居住空间给长者多样的生活选择。
1、护理长者采用押金制：押金统一为10万元，按人头收取，需一次性缴纳且可退还。长者入住前，公司会对其健康状况和照护需求进行评估，确定照护等级及服务内容。
2、活力长者采用会员制：除押金外，还额外有会员费，须在入住前一次性缴纳。根据房型不同，会员费在118-248万元之间不等。
活力老人会员收费模式及会员权益会员权益：
会员期间，会员费不随市场价增加，月费每两年调整一次。会员期限：满期入住时间为8年，若入住未满8年，根据所入住时间作相应退还，会费中的25%拿出来用来抵扣月费，连续抵扣8年。到期退还（类似押金）：退还部分为入门费加上会员卡费的75%。
会员转让：会员卡不可转让，三年内不可退，若退会有额外手续费。
会员收费：根据户型、面积及会员卡类别等的不同收取相应月费。同类户型也会设置不同会员类型。
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