标杆房地产企业项目拓展及投资决策实战培训（2011年6月11日重庆）房地产培训网

万科地产项目拓展和投资精细化分析方法经验借鉴

您对新政下的房地产大势走向清晰吗？你的企业有专业团队进行相关研究吗？我们不妨看看行业龙头的判断：上半年差不了，上半年好不了！万科技的判断依据是什么？
万科对行业大势判断一向精准，被业内密切关注。万科如休嗵 过对市场的缜密研究，得出以上大势判断结论，又在做哪些应对策略？让我们深入了解行业标杆做法，为把控自身企业走向做好铺垫。
不可否认，现在的大部分发三四线城市，甚至包括部分二线城市，还没有实现真正意义上的土地招拍挂政策。受新政影响，一线城市的市场空间越来越小，更多的一、二线开发商在未来三年内将大举进军三、四线城市。雄厚的资金、强大的品牌、深厚的政府资源，当地开发商均不可比拟。一旦他们进行这些城市，将真正实现土地招拍挂制度。可以肯定，三年以后的土地市场，将全部实现真正的招拍挂制度。
可以预见，仅靠老总个人资源拿地的时代即将成为历史，些时重要的是真正掌握项目拓展的科学方法，策略与工具。万科的市场化土地拓展经验，同样是业内首屈一指，他们的成熟经验与方法，是我们“拿来主义”的选择。

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2011年6月11日-12日 重庆（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含授课费、资料费、午餐费等）住宿统一安排，费用自理。
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，李老师　传真：010-68010709

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【课程收益】通过全真案例的方式授课，你将获得以下收益：
1、了解2010.1-2011.3房地产市场的回顾与分析；
2、了解万科对2011年房地产市场走势的研判，对企业投资策略有所借鉴；
3、通过对万科项目拓展的真实案例剖析，掌握项目拓展的思路、方法与策略
掌握城市评价体系及技术标准
掌握项目投资风险分析与投资决策的方法
掌握投资决策流程
4、获得标杆企业项目拓展相关的制度流程、相关表单及工作指引。

【课程对象】
房地产投资或开发企业董事长、总经理等决策领导
负责公司房地产项目拓展的副总、总监、部门经理及骨干员工。

【培训内容】
第一部分：房地产市场发展及走势研判
通过大量翔实的数据分析，对2010年的房地产市场进行了客观的分析与总结，并根据2011年1-4月份市场形势，对2011年下半年的发展大势做出预判供业内参考。
1、2010.1-2011.3房地产市场的回顾与分析
2、2011房地产行业大势研判

第二部分：万科地产房地产项目拓展案例析解及经验借鉴
案例一：区域策略性进行研究报告
借鉴价值：通过些案例了解如何进入一个全新的区域拓展项目，进而掌握城市评价体系及技术标准。
案例内容：
1、研究背景
2、研究目的
3、研究原则
4、研究内容：重点区域选择、重点区域研究；
5、研究结论

案例二：房地产项目发展规划模型报告
借鉴价值：如何通过企业运营发展状况决定项目投资策略
案例内容：
1、公司现状
2、主要问题及进取方向
3、发展目标设定
4、发展目标预评估模型
5、土地及市场分析
6、新项目方案
7、主要指标影响

案例三：某项目招拍挂成功案例解析
借鉴价值：如何通过精准的可研分析与产品差异化策略突出重围？
案例内容
北京乃至北方市场的一次投标，整个标的额30亿，终中标价格大致是50亿，房地产前30强知名企业和适合房地产开发央企代表基本上都参加了。万科如何拼出重围？一是靠对竞争对后的精确分析，二是靠产品的核心竞争力打动了政府。万科并不是报价高的，但是终获得成功。

案例四：某合作项目案例解析
借鉴价值：万科如何与其他企业进行项目拓展？
案例内容
万科与某央企超万亩的新力作，双方是如何进行合作开发的？当下热点小城镇建设项目，集体用地的土地流转肯定是大家更关注的热点话题之一。

案例五：某二手地项目收购案例
借鉴价值：如何规性器官二手地项目中的风险？怎样在规划条件受限化的地块中获得更大的利润空间？

第三部分：房地产项目拓展、投资分析方法及相关工具应用
一、房地产投资目标的确认
1、根据规模增长目标设定土地目标值
2、根据盈利增长设计土地储备目标
3、通过品牌战略设定土地储备目标

二、土地投资时机的选择
1、区域土地市场周期特点
（1）土地供应周期
（2）经注周期VS调控周期
2、不同阶段出现的不同机会
（1）投资必技：没有不好的时机，只有不合时宜的投资。
（2）高峰期：战略纵深
（3）低迷期：回归核心

三、如何筛选评判一个新房地产项目
1、区位：城市发展方向，产业规划；劲能定位
2、交通：道路交通、轨道交通、公交系统
3、周边环境：四至环境，景观资源；配套；红线外不利因素
4、规划条件
（1）用地性质：决定土地价值规模fwm划腾挪余地，项目开发周期。
（2）容积率&限高：直接影响产品品类
（3）开状：增加设计难度
（4）遮挡：有可能造成面积损失
（5）配建：对成本的影响。（教育、医疗、文娱、保障房）
（6）其他：日照要求，户型要求，车位配比，绿化率等。
5、房地产市场与客户分析
（1）区域竞争格局：通过周边可比地价、房价分析，判断地价合理性
（2）市场容量：分年研究市场，预测市场容量；分月研究市场，判断市场波动性
（3）竞品分析：策观角度分析竞品，预测未来竞争风险，并为售价测算提供市场依据
（4）产品线与客户：产品线选择后，需要深入访谈目标类型客户，掌握客户需求以准确定位产品。
6、影响成本与费用
（1）影响成本的因素：交地条件，补交地价标准；代片代建；配套要求；车位配比。
（2）影响税费的因素：
管理费用要求：时否已有管理团队，可共享管理资源？
营销设施要求：是否使用已有营销案场？
城市基础设施建设费：是否需要缴纳？
土地增值税预约比例：1%；2%？可否返还？
（3）影响资金利息的因素
地价支付付款节奏；开发周期；融资条件；预售款监管。

7、房地产项目投资风险分析
市场风险、政策风险、规划风险、法律风险、税务风险、经营管理风险等

四、土地获取方式分析
1、公开市场招拍挂
2、二手地：在建工程转让；收购项目公司；土地作价入股
3、其他：协议出让，定向出让（策略招拍挂）；一二级联动；与其它公司合作项目

五、城市评价体系及技术标准

六、房地产项目评价体系及技术标准

七、房地产投资决策流程

【特约导师】
陈老师，资深地产专家，万科区域公司投资总监。从业13年，具有丰富的项目拓展经验。自09年8月起共投资土地款260亿，获取土地储备400万平米，全部通过招拍挂获得。

【延伸阅读】
2011年房地产培训计划安排(含房地产投融资、营销策划、景观设计、商业地产、旅游地产、物业管理、财税筹划等）

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