2020年旧村改造专题系列研修班（风险管控、关系维护10月24日；数据调查、规划方案11月7日；经济测算、税务筹划11月21日；平台合作、签约清拆12月19日深圳）房地产培训网
2020年，行业内外对旧村改造的关注，只增未减！
自国土资源部2016年印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》引导城中村集体建设用地改造开发以来，全国各地顺势而为，纷纷释放政策红利加快推进旧村改造。与此同时，各房企谋定而后动，抓住契机跑马圈地，拓展项目布局旧改。
广东省作为全国最早重点探索“三旧”改造并取得实际成效的省份，为助力乡村振兴战略实施和粤港澳大湾区城市群建设，2019年，该省拟定“三旧”改造三年行动方案，计划至2021年新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。
对于各大房企而言，粤港澳大湾区这个全国经济最活跃、增长最快，且城中村体量最大的地区，自然就成了逐利旧改的“香饽饽”，但是，想要争分夺秒拿到足够分量的“旧改蛋糕”，还需要解决很多迫在眉睫的关键问题。
如何获取旧改项目精准的数据资料？项目经济测算的逻辑是怎样的？
选择什么方式与平台公司开展合作？如何做好项目基础数据调查？
项目方案编制有哪些要点？哪些项目签约谈判、动迁清拆技巧能高效助力项目推进？
需要处理哪些项目税务筹划关键问题，最大化提高收益？项目重要节点如何进行风险管控？
......
为此，特邀多位城市更新领域有着丰富实操经验的旧改专家，合作推出独家课程《旧村改造专题研修班》，聚焦旧村改造项目研判、经济测算、开发商与平台公司合作、项目基础数据调查、对村关系运营、项目重要节点风险管控、税务筹划、方案编制、签约谈判、动迁清拆等内容，并结合丰富的实操案例解析，为开发商、旧改项目前期服务商、平台公司、城市更新法律、税务等咨询公司，以及其他有意参与旧改的企业人员答疑解惑，助推项目拓展与跟进。
我们致力于连接村集体、平台公司、产业、品牌开发商，为城市更新改造提供专业综合服务。
【课程收益】
通过课程了解村改项目拓展研判技巧，清晰如何与平台公司合作，转化工作各阶段的实操要点及决定成败的细节，学会如何与村集体打交道，做好全流程的税务及法律风险处理及管控。
【适合对象】
1、致力于旧村改造项目的开发商
2、有旧村资源的平台公司
3、旧改相关法律、税务、规划等咨询公司
4、其他有意向介入旧村项目的企业
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2020年10月24日 深圳（详见报到通知）
2020年11月07日 深圳（详见报到通知）
2020年11月21日 深圳（详见报到通知）
2020年12月19日 深圳（详见报到通知）
【培训费用】12800元/人/期（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【联系电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
优惠：10月10日前报名10800元/人/期
【特约讲师】
肖老师：多年国有房企工作经验，曾负责某大型国企首个旧村改造项目，全程推动项目介入至签署服务协议；熟悉广州和莞深的旧改政策与操作路径，共经手20多个广州旧村及若干莞深区域百亿货值项目的投资测算工作，现负责某本土房企莞深区域的项目拓展，具备丰富的城市更新实操和拓展测算实操经验。
向老师：曾在政府部门工作多年，具有丰富的农村一线工作经验；5年房企旧改一线实操工作经验，现为广州某旧改房企区域前期工作负责人；共经手3个项目意愿表决、数据摸查整理工作以及1个项目拆补方案谈判固化工作，具备很强的一线实操及旧改政策结合实际工作经验。
吴老师：广州正坤财税顾问有限公司咨询合伙人；广东省税务学会理事；中国注册会计师、注册税务师。
丰富的集团税务管理及项目审计经验，专注房地产税务咨询服务超10年，擅长房地产投资拓展税务规划、城市更新整体税务规划、企业并购重组税务规划、房地产开发税务规划、企业税务风险防控等；为万科、碧桂园、金茂等大中型房地产企业提供税务咨询及税务规划服务。
彭老师：专注于城市更新（“三旧”改造）、房地产与建设工程法律服务，参与广州、佛山多项城市更新专项法律服务，包括：广州市天河区潭村、程界西村、程界东村、员村、吉山村；黄埔区火村、刘村、燕塘村、贤江村；海珠区沥滘村、康乐村、鹭江村、新市头村、红卫村；荔湾区大坦沙岛（河沙村、西郊村、坦尾村）；增城区简村；南沙区大同村；从化区元洲岗村等20多个城市更新项目，拥有丰富的城市更新实践经验。
老炮：旧改老炮?炮哥，深耕广州城市更新10余年，参与广州市各区多个项目转化工作，其中主持超过5个项目拓展落地，3个项目转化工作，具备丰富的实战经验，深谙城市更新政策及各类合作模式之要义。
凌老师：拥有多年品牌房企工作经验，熟悉城市规划及城市更新政策，经手粤港澳大湾区多个旧改项目的初步策划方案，曾主导知名旧改房企旧村更新改造项目实施方案编制及报审工作；现任某旧改标杆房企广州旧村项目规划线条负责人，对广州市旧村改造项目策划方案和实施方案的编制报审工作具有较深刻的认识和丰富的实操经验。
【培训内容】
第一部分：城市更新项目重要节点风险管控专题（10月24日上午 彭老师）
一、合作方违约风险
1、村（原业主）违约的表现形式
2、发展商违约的表现形式
3、平台公司违约的表现形式
4、第三方野蛮者入侵
5、众多企业争夺
二、交易文件的拟定及瑕疵风险
1、前期服务协议
2、合作协议
3、招商文件
4、补偿安置协议
三、政府审批风险
1、申报条件不符
2、表决程序瑕疵
3、商业目的难以实现
四、“钉子户“困局的解决路径
1、钉子户的形成原因
2、行政裁决-强执行
3、收回宅基地
4、修改章程
5、实施反制措施
6、其他方法
7、强制拆迁的刑事责任大数据分析报告
五、城市更新项目个案分析
1、项目概况
2、介入困难
3、交易思路及合作条件
4、利益实现
六、风险防控方法
1、熟悉政策体系
2、精准的项目前期研判
3、全面的尽职调查
4、合作模式的选择及交易架构的设计
5、完备的合同条款设计
第二部分：驻村项目部如何维护村集体关系专题（10月24日下午 向老师）
一、全面了解村集体经济组织架构及运作
1、机构设置
2、主要领导情况
3、派系分布及关键人物
4、村集体收入来源、人员构成及分工等情况
二、驻村工作如何开展，推动项目
1、项目部如何选址，更好的维护村关系
2、如何提高村民对开发商的信任度和好感，从而配合项目推进
3、项目人员如何又好又快的获取村内势力支持
4、村关系维护关键点，这样做村民更支持
5、项目人员应从哪些角度思考旧改本质，维护多方利益
6、如何找准与村民的谈话方式，掌握村民更多信息
7、如何找对并突破关键人物，促进项目进展
第三部分：基础数据调查实操专题（11月7日上午 向老师）
一、基础数据摸查工作筹备
1、怎样有效召开动员大会，为测量工作打好基础
2、户测量公告样板设置技巧
3、入户测量宣传册子内容细节
4、入户测量方案编制
5、入户登记表搭建技巧
二、入户测量工作组架构搭建及工作管理
1、测量小组人员工作要求
2、跟测人员拍照留底技巧
3、数据综合人员工作要求
三、入户测量实操细则
1、怎么安排测量相关工作
2、如何合理安排测量顺序
3、如何合理配置人员
4、后勤保障工作的重要性
5、特殊情况的处理
四、基础数据台账整理及管理技巧
1、基础数据表格
2、村社宗族关系表格
3、一栋一档表格
4、权属人个人纸质档案
第四部分：广州市旧村更新改造项目规划方案（11月7日下午 凌老师）
一、规划方案摘要
1、规划方案的含义
2、规划方案编制的依据
3、规划方案编制的目的
4、规划方案的价值
二、规划方案内容的基本构成
1、片区策划方案内容的基本构成
2、实施方案内容的基本构成
3、片区策划方案和实施方案的关系
三、规划方案的编制和审批
1、如何做好规划方案的编制工作
（1）分工合作
（2）沟通协调
2、规划方案的审批流程
四、规划方案的二十个实操关键
1、改造范围是否必须纳入标图建库？
2、改造范围如何划定？
3、复建总量的核定方法？
4、如何从拆迁补偿的角度指导复建总量的核定？
5、更新改造项目成本类型有哪些？
6、改造成本如何构成？
7、如何正确看待改造成本？
8、专项评估成本有何价值？
9、融资地价评估的依据是什么？
10、如何预估融资地价？
11、融资建面的构成有哪些？
12、各业态融资建面如何计算？
13、建设规模和建设指标的区别？
14、土地整备主要内容有哪些？
15、土地整备的流程？
16、哪些规划限制条件会影响项目成败？
17、控规调整的空间？
18、规划方案及控规调整的最终审批权？
19、如何评价规划方案？
第五部分：旧村改造项目研判及经济测算专题（11月21日上午 肖老师）
一、浅谈旧改项目经济测算
1、投资测算?逐利旧改市场的重要工具
（1）量化评估?从非标准化信息到数据结果
（2）协同办公?调动营销、财务和研发等部门支持
（3）政策路径?经济测算成立的重要前提
2、旧改项目的测算逻辑
（1）开发商的收入、支出、费用与税金
（2）净利润与现金流
（3）旧改项目的实质仍是开发商的商业行为
3、开发商通过旧改获利的逻辑
（1）小资金hold住大项目
（2）分期投入降低资金压力
（3）土地成本性价比高
（4）一拆一建如何转化成可售面积
4、测算旧改项目需了解的术语
（1）图斑面积——可进行旧改的土地面积
（2）基础数据——可进行旧改的房屋面积
（3）改造成本——拆迁与复建发生的成本
（4）权益面积——郊区项目的常见指标
（5）复建地块与融资地块——村民与开发商之间的博弈
5、测算旧改项目的关键要素
（1）吃透政策是做好测算的重要前提
（2）改造成本“三件套”
（3）一二级联动测算框架
（4）藏在税法里的获利秘籍
二、旧改项目测算案例分析?以广州市旧村改造项目为例
6、系统建立广州旧村改造项目测算的逻辑框架
（1）为什么测算需要逻辑框架？
（2）兼谈数据建模和范式思维
（3）源于数据，高于数据
7、案例一：以增城区某村为例
（1）先有土地再有规划
（2）另类方式巧妙获取现状建面
8、案例二：以番禺区某村为例
（1）当旧改与市政工程相遇
（2）论集体物业体量对产业导入的影响
（3）工业区块线的必要性
9、案例三：以番禺区某村为例
（1）“最佳层数”与“280㎡”的关系
（2）利用抽样思维迅速评估拆迁难度
（3）关于“4157元/㎡”的建安成本
（4）一个完整的静态测算方案解读
10、测算旧改项目中需注意的问题
（1）保守一点，总是没错的
（2）“不可预见费”与平台公司“服务费”的区别？
（3）公配面积需要放在哪里？
第六部分：城市更新税务筹划专题（11月21日下午 吴老师）
一、城市更新税务筹划与风控的基本原则
二、城市更新项目成功转化之税务筹划与风控
1、留用地开发的税务筹划与风控
（1）留用地开发模式概述
（2）留用地开发的涉税探讨及争议
（3）留用地开发的税务筹划
2、平台方包干、对赌合作的税务处理与风控
（1）对赌条款的类别
（2）货币对赌的税务处理
（3）实物对赌的税务处理与风控
（4）权益对赌的涉税争议与风控
3、巨额服务费的税务处理与风控
（1）前期服务费的增值税处理与风控
（2）前期服务费的土地增值税处理与风控
（3）前期服务费的企业所得税处理与风控
4、股权架构搭建的税务筹划与风控
（1）一级股权架构的税务影响及筹划
（2）二级股权架构的税务影响及筹划
5、城更贷款的税务筹划与风控
（1）银团贷款利息支出的增值税风控与筹划
（2）银团贷款利息支出的土增税风控与筹划
（3）银团贷款利息支出的企业所得税处理
6、回迁房全流程的税务筹划与风控
（1）回迁房增值税、土增税、企税处理
（2）回迁房的代建与自建筹划
（3）回迁房视同销售定价的税务筹划
（4）回迁房面积差的税务处理与探讨
（5）回迁房弃产的税务探讨
第七部分：开发商如何与平台公司合作专题（12月19日上午 老炮）
一、系统建立平台公司认知体系
1、旧改为何需要有平台公司
2、平台公司类型及特点
3、开发商需要“拓展”平台公司？
4、如何判定靠谱平台公司
二、玩法一：咨询服务费
1、咨询服务费计价原则
2、如何明确服务内容
3、付费节点怎么设置
4、有哪些税筹要点
三、玩法二：所谓“同股同投”
1、非台面费用如何承担
2、平台公司兑现价值的三个出口
3、项目公司的治理架构设置
四、玩法三：所谓“总包干费”
1、如何定义总包干费玩法
2、票据问题怎么处理
3、模式优缺点及注意事项
五、与平台公司合作过程注意事项
1、丑话说在前，日后好办事
2、项目出现重大变动？及时签订补充协议
六、构建全面的合作协议知识体系
1、房企与平台公司合作协议
2、房企与房企合作协议
3、平台公司与村集体服务协议
4、房企与村集体（意向）合作协议
第八部分：旧村改造项目签约谈判、动迁清拆专题（12月19日下午 向老师）
一、项目内部签约前期准备工作
1、项目拆迁团队组建
2、项目动迁数据部的内业准备工作
3、如何把签约做到行云流水？
4、什么样的环境有助于签约洽谈？
二、如何打造一支动迁签约铁军？
1、拆迁补偿方案解读
2、签约谈判口径和技巧
3、模拟签约计算和熟悉签约流程
三、项目部如何与政府、村委对接工作
1、高效的动员大会要如何组织？
2、正确宣传造势带起节奏签约
3、如何动员村社干部助力签约工作
4、精准选择成熟的签约启动区降低签约难度
5、按社成立签约工作组
四、提高项目部签约率的技巧须知
1、签约谈判流程
2、签约谈判内容
3、签约谈判形式
4、签约谈判过程
5、签约谈判技巧
6、签约谈判注意事项
五、收楼阶段注意事项
1、收楼及补偿款发放
2、收楼拆除注意事项
3、摇珠分房方案的制定
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