房地产土地价值研判、项目并购等17大拿地策略与项目转让和股权收购等投资核心风险防范培训（2019年3月30日深圳）房地产培训网
2018年百强房企拿地面积：碧桂园5150万㎡，绿地4250万㎡，万科2651万㎡，恒大2297万㎡，新城控股2259万㎡，保利1749万㎡，中梁1742万㎡，华润1656，万㎡，融创1379万㎡，阳光城1342万㎡，雅居乐1065万㎡，中南1050万㎡，华侨城1027万㎡，龙湖1019万㎡。谁不是一边喊着“活下去”，一边却在疯狂拓展项目。
杨国强说：房地产开发重要的是优质的土地，获得优质土地项目就成功了70%！ 随着城市化进程加速，一二线城市土地供不应求，即使在限卖限购的情况下，存量房也只够卖三四个月；另一方面，农村耕地红线已到极限，旧城改造收储土地成本奇高，政府能收储的土地很少，大量的存量土地囤积在工商企业，农村集体或超级地产商手里。未来土地获取，走两条路，一是从各级政府手中通过研究土地供给政策招拍挂获得，二是对存量土地进行并购重组取得！
但当前楼市调控空前严厉，要加大对土地/信贷/税收研究，才有机会盘活自身土地、资金，了解土地拓展知识和市场运行模式，扎实做好土地拓展方案，精确进行项目投资和税务筹划，才能在地产开发中赢得先机。同时，土地获取方式不同，税负千差万别。房企改选择何种拿地方式争得土地？不同拿地方式如何实现大利润？新形势下房地产市场走势如何？当前房地产市场形势与房企拿地关系怎样？新土地政策有哪些？应如何解读这些政策、把握拿地机会、应用拿地策略？拿地操作过程中应该注意哪些问题？
本课程梳理二十多年来的工作实践，对房地产投资拿地的整个过程进行解读、分析，并对标杆企业的拿地方式和技巧进行分析总结，让房地产行业投资决策人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握，以史为镜，帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。
【课程收益】
1、掌握地块价值研判的核心要点及分析工具，学习地块投资的决策核心（产品规划）以及地产投资的决策（财务分析），掌握项目可行性报告的编制技巧；
2、学习房地产股权并购&项目收购等投资拿地的10大主要模式与商业代建&长租模式等7种创新模式，掌握房地产投资拿地的技巧与策略；
3、学习二级市场拿地方式实操、直接进行项目转让获取项目实操及股权收购获取项目实操，掌握不同拿地方式存在的“雷区”和风险，以及相应的避税技巧和风险规避技巧。4、通过不同开发模式对投资拿地的要求和壁柜进行分析，有针对性的提高企业的“拿地能力”。
【课程对象】
1、房地产公司董事长、总经理、副总经理、区域总经理、项目总经理等核心管理层；
2、房地产企业投资部、项目拓展部、营销策划部、法务部、财务部等负责人及部门骨干人员；
3、政府、金融机构、投资公司等；
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2019年3月30-31日 深圳（详见报到通知）
【培训收费】4800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信/QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
焦老师，专注于培养专业全能的房地产项目总、CEO和地产税务稽查官；
拥有超过30年的大型工程、房地产企业工作经验，长期担任公司高管职务。先后服务于中核集团、瑞宝、中信泰富、保利集团等大型企业及多家民营地产集团，曾任多个城市政府的城市规划和文化顾问，对房地产业和文化产业都拥有专而深入的研究和实操经验。
在房地产企业，先后历任项目总工，项目总经理、区域公司总经理，集团副总等；丰富的从业经历，系统掌握了标杆企业优秀项目管理精髓。担任项目总经理期间，成功操作多个大型高品质项目开发。现为北京某投资公司董事，全权负责区域公司的设计、工程、成本、财务等顾问工作，拥有丰富的全流程实操管理经验。
焦老师用思想、文化和城市功能社会生活理念贯穿地产开发全过程，创编全景式房地产沙盘，曾在万科等多家企业进行培训。焦老师担任海外投资协会会员兼房地产板块顾问，大型公共建筑招投标专家库成员，环首都指挥中心（河北省类中南海式办公区）总策划，保利集团大剧院项目系列总策划，济州岛城总策划，惠州东坡古城旅游区总策划，北京建筑大学百万庄校区规划升级定位总策划等职务。
【培训内容】
第一部分：地块价值判断——项目可行性报告的编制
一、宏观经济分析与预测
1、当前房地产市场状况和政策解读
2、比较过去四次房价下跌的宏观经济背景分析本轮调整的产业周期点
3、白银时代房地产发展特点和房地产投资方向
4、未来二到三年房地产政策预估和房价判断
课堂讨论：投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标是什么？
二、竞争分析和土地评估
1、土地市场分析
2、地块考察和分析
考察报表：宗地社会条件调查表
宗地自然条件调查表
3、区域市场分析
4、竞争楼盘分析
考察报表：市场调研任务书
课程讨论：地块现场考察的关注点
三、地块投资的决策核心：产品规划
1、和自身企业产品密切相关的产品规划模板的设计
2、投资部人员如何进行设计强排
3、如何通过产品规划实现项目销售总额、销售利润大化？
实战操练：优化强排方法的介绍和实践
四、地块投资的决策依据：财务分析
1、项目建设计划和成本构成
2、项目销售计划和收入估算
3、房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
4、项目投资建议书
5、简要实用的可行性报告的编制要求和问题点
实战操练：项目的可行性报告的编制
第二部分：房地产企业拿地模式精析——10大主要模式与7种创新模式
一、公司投资拿地十种模式
1、招拍挂拿地（包括一、二级联动）
2、在建工程转让
3、购买股权
4、境外买项目控股公司股权
5、将地投资到开发企业，然后转让股权
6、投资关联公司，合并土地公司，转让股权
7、土地子公司分立，开发
8、土地兄弟公司分立，开发
9、合作开发
10、委托代建（商业有偿代建，或政府政策代建）
二、房地产项目土地拓展案例分析
1、武汉洪山广场保利文化广场项目：兄弟公司分立+外资并购模式
2、重庆保泉项目：开发商与政府非地产企业合作开发模式
3、重庆保利国际广场：投资参股+股份收购模式
4、燕郊环首都规划馆+科技地产开发模式
三、土地拓展的创新
1、绿城商业代建
2、新城控股政府代建+运营
3、保利集团政府大剧院代建+运营+开发
4、特色小镇
5、长租模式
6、旧城中心改造升级
7、新时代文化综合体，张艺谋沙晓岚的创意文化服务产业园
第三部分：房地产企业拿地风险防范——主要投资拿地模式的风险防范
一、二级市场拿地方式实操及风险防范
1、哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？
2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？
4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？
5、如何避免“招拍挂”雷区？
6、真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果
7、真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
二、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
1、“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？
2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效
3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动
4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
5、真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范
三、股权收购获取项目实操及风险防范
1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
2、股权收购如何做好合理避税
3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？
5、真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操
第四部分：房地产企业拿地能力提升——如何展现和提升企业的“拿地能力”
一、房地产企业开发模式的分析
二、房地产企业开发模式对投资拿地的影响
三、如何提升企业的“拿地能力”?
1、综合能力的积累
2、合理的项目信息来源
3、了解及研究政府规划动向
4、品牌价值
5、开发思路的引导性
6、提高资金解决能力
课程讨论：我们企业的开发模式是什么？
对投资拿地有什么要求和避讳？
【延伸阅读】
2019年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共600门房地产专题课程，只为地产人服务！）
含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产（购物中心|城市综合体|社区商业|儿童商业|商铺|写字楼|长租公寓|新零售）、旅游地产（田园综合体、休闲农业、乡村振兴）、养生养老地产、人力资源、中介经纪、精品住宿（民宿、酒店开发）、特色小镇（田园综合体、新农业、美丽乡村）、城市更新（旧城、旧村改造）、产业地产（产业园）、建筑风水、精装修、bim新技术、国内外考察交流！
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