商业地产市调与定位及建筑设计的6大法则案例分享实战培训（2022年4月16日西安）房地产培训网
近年来，中国商业地产发展迅速，购物中心高速增长、市场渐趋饱和、竞争异常激烈，且消费者行为变化周期加快，共同导致了购物中心业态、品牌高频更迭。
打造差异化经营成为了行业的关注重点，主要通过两个方面实施：
第一：从建筑的形态、氛围、景观等方面；
第二，从经营的业态业种、经营品牌等方面。
建筑的差异化，可以由开发商自己来决定做到什么样的程度，主要考量的是建造成本与可行性；而业态业种和品牌的差异化，涉及到品牌招租经营，一定要获得商家品牌的支持。
事实上，无论是消费的环境，还是品牌度，只有合适的是最好的。而这个“合适”与商业项目的定位、调研及辐射商圈范围内的居民的实际消费能力相吻合的。同时，打铁还需自身硬，商业地产项目定位的前提，一定是经过了严密的市场调查，因为每个商业项目都是个性的，且不同城市的经济发展水平都不一样，项目地块的所处位置、竞争态势也不一样。
所谓的定位，最重要的是找到消费者，简单的说就是哪一类人是这个项目的消费群体。因为商业消费有一个非常明显的特征——就近消费。当没有做出差异化时，那消费者一定是就近选择。如果具备差异化优势时，覆盖圈则得到放大。定位后，则进入到建筑规划设计的阶段。按照定性的商业类别，业态业种的配比、经营主题全部确定了，建筑、规划就有方向了。
基于以上的学习诉求，本次课程会重点讲述商业地产项目如何开展市场调查与定位，以及盘点当下商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响。
【适合对象】
商业项目董事长、总经理、副总经理、运营总监、销售总监、招商总监、营销策划经理、招商经理、运营经理等商业地产相关人员，
各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【培训时间】2022年4月16-17日 西安（详见报到通知）
【收费标准】5980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
陈老师，30年商业经营管理，15年商业地产咨询策划经历
她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司—豫园商城的首届董事。30余年，10950天在商业地产的日子，陈倍麟老师有实践，有深研，也有更大的成就，先后在全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文，摘获了上海市商业地产评委会特聘专家。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域（含商业使用功能的建筑规划）积累了丰富的行业实战经验，并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导，让商业项目更具实操性，让投资者有更好的回报。
擅长业务领域：商业项目价值判断、商业物业功能定位、商业战略发展规划、商业项目招商策划、商业项目建筑优化建议、商业地产开发全程指导。
【培训内容】
第一部分：商业地产项目的市调内容
一、商业地产项目的市调目的
1、了解城市的经济发展状况与人口特征
2、了解当地市民的消费力水平与消费特征
3、了解商业市场的发展阶段与供求关系
4、了解商业市场的竞争态势
5、了解商用物业的租售价格
二、商业地产项目的市调内容
1、商圈调查内容
2、重点商业项目调查内容
3、竞争性商业项目调查内容
三、商业地产项目的市调方法与结果
1、市调方法
2、市调结果
（1）根据市调研究结果得到城市商业发展阶段
（2）根据市调研究结果得到项目的竞争空间
（3）根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金
第二部分：商业地产项目的定位内容依据与方法
导言：
商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。
上海正大广场定位案例--商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈
城市综合体与购物中心的内容
1、城市综合体是什么？
2、城市综合体各产品之间的相互关系
3、购物中心的功能
4、购物中心的分类（八种）、购物中心的八大业态组合
5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别
一、商业地产项目定位的内容
商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
第一：商业地产项目的定性定量（定性决定功能）
第二：产品组合定位
第三：建筑设计定位
第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）
第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）
第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）
第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）
第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）
第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）
第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）
二、商业地产项目定位的依据
第一：城市等级
第二：城市经济发展水平
第三：城市人口规模
第四：城市商业消费水平
第五：城市商业格局与竞争态势
第六：项目交通条件
三、商业地产项目的定位方法
1、直接推导法
2、风险分析法
3、案例借鉴法
第三部分：商业地产项目定位的典型案例解析
一、都市型购物中心案例解析
上海环贸IAPM案例
二、区域型购物中心案例解析
杭州西溪湿地印象城案例
三、社区型购物中心案例解析
上海西郊百联
四、邻里中心案例案例解析
1、苏州新城邻里中心案例
2、苏州方洲邻里中心案例
第四部分：中外商业地产项目开发的先进设计理念
一、商业建筑体设计的商业元素
二、商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）
三、做好商业项目建筑设计的六大要点
1、商业项目的外观形态设计
2、商业项目的平面结构设计
3、商业项目的建筑动线设计
4、商业项目的中庭功能设计
5、商业项目的人性化设计
6、商业项目的城市功能融合设计
第五部分：商业项目建筑设计中的常见问题（案例解析）
1、先搞建设后做定位
2、用住宅思路做商业
3、商业定性混淆，经营价值丧失
4、产品排布错误，影响经营效果
5、物业/经营功能错位，商业价值降低
6、不符合商家要求，影响招商的实施
7、建筑配套不完善，影响客流导入
8、产权开发模式造成的弊端
第六部分：现代化的综合体建筑设计要素（案例解析）
1、外立面要现代且有商业元素
2、平面结构要合理（长方形为宜）
3、动线要顺畅（立体交叉）
4、空间视觉无障碍（中庭、中廊无柱）
5、中庭的见天采光与遮阳
6、人性化设计（舒适度高）
【延伸阅读】
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