破局存量资产困局，构建不动产资管时代核心
经营视角下的存量商业招商、营运突破专题培训（2025年7月29日长沙）房地产培训网
面对困局，我们提出的破局之道，是从经营视角出发，并击穿到最底层业主诉求的资管视角，站在资管高度重新审视项目运营，实现更全面的经营性不动产思维升级。
会由资深行家手把手带您掌握存量商业的核心逻辑，从市场分析、项目定位到租金策略、差异化招商，再到精细运营的全流程优化，构建一套系统、实战的解决方案。让您学完就能用，用了就有效果。
通过本课程的学习，您将学会如何运用资管视角审视经营问题，并借助实操技巧和工具，实现从“救火队员”到“价值操盘手”的整体升级和跃迁。
【建议人群】
零售Mall、百货中心、非标商业等管理层（总经理、项目总）商业商管团队（招商总监、营运负责人）存量资产盘活资管团队开发转型或商业服务乙方团队（想要了解商管运营，对商管运营感兴趣）商业地产投资决策者保险/基金/券商等不动产投资与资产管理部门
【解决方案：战略-战术-工具三级价值体系】
战略篇：精准定位，差异校准商机
思维升级：理解存量商业的特点，掌握市场分析的核心要素，学会绘制商圈地图，锁定主要竞品，为项目精准定位打下坚实基础。并学会跳出项目、市场本身，从资管的视角审视项目阶段定位与发展策略。
工具落地：一套市场调研表单，应用SWOT分析法，切中项目在商业格局中的独特位置，确定目标客群与经营特色，塑造差异化竞争优势。
战术篇：优化策略，提升经营收益
思维升级：破解租金策略的商务难点，理解固租、抽成、两者取高等租金模式的优劣，学会根据市场变化灵活调整租金策略。巧用指标和算法，解决经营预警、租户销售辅导，以及团队KPI考核使用战术。
工具落地：拆解标杆商业的租金收入模型，确定租金策略；运用比较网格法制定整体租金均价，计算租户盈亏平衡点给出欠租预警。
工具篇：数据驱动，实现精细管理
思维升级：拥抱AI时代，理解数据在商业运营中的核心价值，学会运用数据驱动决策，提升运营效率。
工具落地：掌握销售数据采集管理办法，运用CPI、租售比、客流增长率等关键指标，通过PDCA循环提升租户销售表现，实现精细化管理。同时，学会运用经营预警技术，提前发现并解决潜在问题，确保项目稳健运营。
【课程收获】
1、三大学习价值
提升项目定位精准度,抢定市场商机·优化招商策略,实现租金收益最大化·构建数据基因,精细化运营提升效益
2、三大工具落地
SWOT分析法与商圈地图绘制工具·比较网格法与租金策略优化工具·销售数据采集与PDCA销售提升法 【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房地产培训课程
【时间地点】2025年7月29-30日 长沙（详见报到通知）
【培训费用】5800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，13910280577 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【带练专家】
杜老师，商业地产领域实战型培训导师，CCIM国际注册商业地产投资师；CPM国际注册资产管理师 FMP国际认证设施管理师；CRAM经营性不动产资产管理师讲师委员会委员，
原万达商管集团区域总经理（续5年万达全国优秀总经理）
杜老师拥有26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10年总经理经验、3年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出8位下属走上SHOPPING MALL总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。
【培训内容】
专题1：非标时代，存量商业如何校准定位、优化租赁策略？
第一章：存量时代特点
一、产品非标
二、商圈增多
三、需求变化
四、运营智能
第二章：存量商业如何开展市场现状分析和调研？
一、市场分析——圈地
1、定义市场：
区域市场：人口；经济；竞争格局
商圈市场：绘制商圈地图的步骤；影响商圈半径的7个主要因素
区域市场VS商圈市场异同
二、市场调研——搞情报
市场调研的核心要素
市场供求关系
市场供求模型：平台商、内容商、供应商和消费者
市场需求的C端市场-消费者调研：【消费者市调表单】
市场需求的B端市场-租户调研：【品牌市调汇总表】
市场竞争关系
锁定主要竞品：知己知彼，充分了解目标物业与竞品的资产、经营、管理三方面详情【分析清单包括换手率、合作方评估等】
第三章：存量商业如何校准项目定位？
一、项目定位的定义：
基于市场调研，明确自身在商业格局中的独特位置，确定目标客群、经营品类与经营特色，在市场中塑造差异化竞争优势。
二、校准项目定位的常用方法
SWOT分析法：九宫格
SWOT分析法实施步骤
三、校准项目定位的基本维度
商圈定位
业态定位
客群定位
商品力定位
四、项目定位的实战难点——定位的时空观
第四章：如何优化租金策略？
一、存量商业的主要租金策略和商务难点、营运协同要点
固租
抽成
两者取高
二、拆解某标杆商业的取高策略租金收入模型
第五章：如何校准市场租金？
市场租金定义
整体租金均价的制定——比较网格法
商铺租金分解
第六章：如何实现差异化招商？
业态差异化
品类差异化
品牌差异化
店铺级次差异化
第七章：优化资产管理，获得业主支持
资产分类
资产全流程：投融管退
资产估值算法
资产改良申报/审批流程
专题2：为接入AI做准备，商管营运算法KNOW HOW应用实战课
第一章：销售数据采集管理办法
一、AI时代三大要素：算力、算法和数据
二、存量时代，租户销售管理痛点
三、为介入AI做准备的销售数据采集管理办法
4个关键点：收益模式+数采设备+合同约定+内部稽核&外部审计
四、销售稽核管理
租户销售管理3大痛点和业绩稽核3大作用
稽核办法：营运自查+联合稽核
业绩稽核5步流程【案例：**城的销售稽核5步法】
第二章：经营分析——巧用指标和算法解决问题
用CPI确定合同期内涨租率，用租售比测算固租租户续约涨租率
【沙盘演练1：计算固租商户续约涨租率】
用客流增长率和销售增长率的关系，衡量流量变现效率
用Coupon ROI衡量促销补贴有效性【案例详解】
重视车位周转率，争取远端优质客流的获客最大化
用四象限法+销售排名，评价租户销售表现，采取不同策略【案例】
用渗透率和贡献度分析核心客群来源地，确定营销渠道和促销手段
提高会员积分兑换率，增加会员活跃度【案例】
第三章：收租必学的经营预警技术
一、欠租预警的方法：
盈亏平衡点算法
3种计租方式，3种解题步骤【提供3张表格计算模型】
二、测算租户利润
【沙盘演练2&3：计算两者取高租户的盈亏平衡点；计算租户当月实现多少利润】
第四章：租户销售辅导-PDCA销售提升法
一、一把尺子5个刻度，识别租户经营状态【案例详解】
5个刻度，5种状态
精准识别租户状态的2个好处
二、PDCA租户年度销售提升法——针对全体租户
问题：商场销售额是什么决定的？
P——租户销售目标测算基本4步
【沙盘演练4：收集关键信息，为租户量身定制下一年销售目标】
D——诊断方案、营销策划、确认方案、行动计划
诊断方案：基本诊断分析法——MECE原则和逻辑树纵横分析法；销售问题诊断模型和业绩提升辅导
【案例：量贩服装品牌和餐饮品牌经营问题诊断分析模板】
营销策划：租户SP活动策划5步；经营扶持对象和手段
确认方案：预警商户经营分析会怎么开？
行动计划：品牌恳谈会怎么开？
C——过程检查
A——结果处置
【案例：**购物中心知名品牌开业销售突破该省历史最高记录】
三、PDCA商户大促活动销售提升法——大促时，针对两者取高的销售高潜租户
用租金分析模型“抓大放小”，5步锁定重点租户——销售高潜租户
【沙盘演练5：**城用租金分析模型筛选大促活动重点扶持租户】
用补贴激励重点租户提升销售的PDCA活动管理法
P——活动策划
D——活动执行和管理
C&A——活动分析和复盘
第五章：责权利明晰的关键岗KPI设计思路
问题：如何在不改变组织架构的前提下，通过优化岗责、优化KPI考核，提升团队的协同效率和销售绩效？
一、KPI考核要点：
关键岗位、关键人员、关键指标
考核时间、考核权重、考核指标定义/算法
责权利对等
二、购物中心关键部门的KPI指标选择
与定位、发展阶段和经营策略密切相关【案例】
两种有效的KPI设计思路：
（1）营销费预算全部落在市场部
（2） SP 促销费预算落在营运部
三、如何提升组织的跨部门协同效率？
四大核心业务部门协同关系图例
各部门输入输出要点
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