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商业地产商业模式升级与创新实战培训(2017年3月10日上海)

掌握规律,能先把简单的事情做好,才是发扬个性、创作精品的基础。
商业地产通病:多数人无视行业规律,并在根本没有、也不打算了解规律的基础上随意发挥。
商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。
建立了无效渠道或根本没建渠道,是多数商业地产项目取祸之源。
商业项目前期决策就像生孩子,别兴奋的以为自己正在主动怀孕想招主力店和能招主力店是两回事,会招主力店和会用主力店是两回事;
解决商业项目的胜负关键,有时候往往并不在商业本身;
商业项目操作锋利的切入点——补充、分化或替代区域核心功能;
商业规划前,首先想一想、除去商业内容本身,项目还是什么。
向老板建议自持商业,目的仅是为了收取定期回报的职业经理人、基本可以直接开除;
商业项目自持不是为了收租金,而是为了以另一种更值方式卖——资产证券化;
慈不掌兵、义不从商,开发商和商户只有生意,没有交情——至少对方会这么认为;
模式复制的前提——商业模式得是对的;
资本市场就像婚姻介绍所、姑娘极多,找不到对象只能说明男人自身有问题 ;
商业地产现状 ——所有假装明白的开发商都在认真做商业地产,所有真正明白的开发商都在假装做商业地产。
就竞争而言:真正能实现压倒性的制胜方略不一定是跟着游戏继续玩、而是利用更为先进的商业模式彻底颠覆游戏规则。

【培训对象】
房地产董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员
各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2017年3月10-11日 上海(详见报到通知)
【收费标准】4680元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理
【培训咨询】010-68011791,62202006 王老师,李老师 官方客服QQ:1905774068

下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【特约导师】
张老师,商业地产实操专家;某世界500强集团商业地产板块业务研发、策划、营销负责人;
曾任中粮集团副总经理,主管集团商业地产研发及策划工作,主要开发大悦城系列大型公建综合体,含商业、酒店、写字楼、公寓等各类产品。对房地产及商业市场规律把握深刻、实战经验丰富、多专业领域跨界。商业地产资深从业背景,清华大学、北京大学、中南大学、西南交大客座讲师。世界500强集团城市综合体业务研发、策划、营销负责人。对房地产及商业市场规律把握深刻、实战经验非常丰富、多专业领域跨界。曾从事多个重大项目运作,善于控制项目操作核心、以渠道操作作为项目主突破口、长于搭建企业商业模式,以博弈角度对待整体盈利得失。

【授课特点】
在多个院校及企业中年度授课排名第一。风趣幽默、课程纬度由浅及深。实战案例非常丰富,具备很强的革命性及落地性。善于引导学员形成相关专业的跨界思维。以行业规律为授课核心切入点,通过对于项目各个节点的逻辑树、时间轴、经济帐分析,为学员构筑较为完整的运作思路体系。能够有效强化学员课后的自我实战能力。

【擅长领域】
城市综合体开发、零售大客户营销、项目区域竞争、战略主动布局、商业渠道整合等

【曾服务客户】
万科集团、世茂集团、城建集团、中铁集团、中水电集团、中航集团、华南城集团、越秀集团、北京金融街控股集团、远洋集团、泰达集团、复地集团、香港恒隆集团、绿地集团、兆泰集团、阳光新业、招商地产、首地集团、特房集团、天地控股、华夏幸福基业、荣盛发展、三盛集团、华业集团、鼎峰集团等国内一线开发公司。

【培训内容】
一、引言 ——商业、商业地产的本质出发点
商业地产行业历程—— 从何处来,向何处去;
广义商业及狭义商业的战略价值
看得见与看不见 —— 关于好消息与坏消息;
商业人才培养的关键 —— 善战者,无功;
商业地产盈利模式 —— 游戏即将开始。

二、商业地产项目前期拿地选择 ——商业开发同生孩子的关系(项目整体启动的3个原则)
被动怀孕与计划怀孕
项目可行性研究决策要素 —— 项目操作大的悲剧:通过错误的调研实施正确的定位;
前期流程案例 —— 别被政府忽悠,有关筑巢引凤与关门打狗。

三、城市综合体综合项目定位
陷阱与馅饼 ——商业综合体特点;
商业项目各类型产品及盈利模式解析 —— 综合体不仅是商业;
零售类物业 —— 商业项目的4类工程变种
1、商业街技术重点
2、底商操作技术重点
3、商业裙房技术重点
4、单体楼技术重点
5、风险正在悄悄靠拢,不要靠近6个位置;
综合体止损 —— 1、什么是定位?综合体各物业比例划分就是第一个定位。2、什么是定位?综合体各物业开发节奏就是第二个定位(案例:北京HM中心);
商业业态类型:赔钱的与赚钱的;
主力店及非主力店互动意义;
详解主力店 —— 会招主力店不等于会用主力店,不要让钱白赔;
主力店实操逻辑(一) —— 真相;
主力店实操逻辑(二) —— 真相背后的真相;
颠覆规则 —— “形兵之极,至于无形”
核心重点:新时代商业的革命 —— 要用做“妓院”的心态做商业;
革命(一) —— 快销集群10+1:
革命(二) —— 常规零售混搭的意义及模式,论化学反应与物理反应:
革命(三) —— 社交集群(北京悦界、天津5号车库、烟台爱悦湾、上海SKYring):
革命(四) —— 粘性集群(购物中心市场化,电商的盲区战场):
革命(五) —— 外围集群消费力(抓点不如抓片,大数据的出口):
革命(六) —— 不图人流图粘性(关于活动创新及联发):
总结 —— 内场集群组合要素
局部战争 —— 商业地产之魂。
详解租金;
重兵器——流水倒扣的博弈营销;
前期养商的背后含义;

四、主力店招商计划不要被硬件断送
想招主力店和能招主力店是两回事 —— 设计失误会致命;
项目设计的四个关键阶段:小心别被专业的设计院忽悠;
商业是有生命的——商业项目各功能设计同人体器官的关系。
物业改造和规划与人流与粘性的关系 —— 建筑与引流
案例群(一) —— 内部景观主题:
案例群(二) —— 绿化生态主题:
案例群(三) —— 水系情景主题:
案例群(四) —— 历史文化主题:
案例群(五) —— 人文艺术主题:
案例群(六) —— 设备灯光主题:

五、业务营销 —— 项目招商
商业租赁业务体搭建;
商务合同谈判要点;
租赁意向书解读及控制;
商务条款;
技术条款;
常规谈判周期;
合同陷阱:法务人员的真正使命与生存价值;
杠杆谈判:如何和商户讨价还价;
谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量;
招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动;

七、致命的敌军?友军? —— 物业管理代表着商业的未来
影子杀手——物业管理公司的潜在危害;
商业的未来?—— 物业管理公司,无敌的友军。

八、政策渠道的利用方式
政府帮你做项目 —— 没从政府身上赚到便宜的项目,都是源于不了解政府要什么:

九、案例分析:WD历程
第一阶段:沈阳,长春;
第二阶段:济南,南昌、长沙;
第三阶段:北京CBD;
第四阶段:北京石景山;
有效复制阶段:济南wd、太原wd;
wd为何突然主动下降营业目标

十、商业地产营销的终极目的 —— 资产证券化
商业地产表象价值;
商业地产深度价值;
商业地产四种证券化组织模式
—— 什么样的物业能找到资金出口;

插课:翻过头来看真相
加课一:地产企业崛起之路 —— 关于商业模式
地产企业在当前环境下如何实现快速增长;
埋头苦干与绕道找捷径;
活用规则——颠覆规则。

加课二:商业地产的未来
要抱着开“妓院”的思路开商业
业模式领先的前提是:“要么方便,要么便宜”。十年前的商业成功于此,而现在同时也失败于此。有一种能让消费者更为方便和便宜的形式,那就是网购。而商业拉人来现场消费本身已经违背了这个前提。所以再从产业链上游找出发点做突破口的胜算已经极小了。
而商业的突破口在生活链下游。历史上曾经有一种商业模式,能让每个人都积极的来现场,而且每个离去的客户都是带着笑容的,这个模式就是妓院。所以这个时代的商业应该采用的是“妓院”的模式去开发和运营。每个人从商业离去时都是买到东西的,这并不是胜利。每个人离开后哪怕没买到东西,但他走的时候是笑着的,这才是胜利。
所以这一代商业的关键是,使逛“商业”成为每天获得快乐的来源。所以其操作重点并不在经营品牌,而在于消费者社交及快乐及话题的组织模式。所以甚至商业提供给孩子的激光身高尺,提供给女人的体脂秤诸如此类的单元,性价比极高、又能形成强大的生活模式粘性和快乐话题粘性,这才是重点。商业已经不再是解决方便的来源,而应该是快乐生活模式的策源。
历史上的青楼,到现在都被歪曲了。其实青楼提供的并不只是男女需求交易,还包括吟诗作画谈论古今棋艺音乐歌舞赏月,是一整套高端优质趣味的生活模式解决方案。所以商业的核心就是把创造快乐的生活模式形成集群,让消费者不再是拿它当购物的场所,而当成综合的社交和快乐的综合解决方案。这是未来综合型商业的生存之本。

【延伸阅读】
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