城市综合体前期定位及商业规划要点解析培训（2011年8月13日长沙）房地产培训网

城市综合体作为推动城市化进程的标志性商业模型受到了政府和开发商的青睐，未来的房地产市场竞争也将是城市综合体的开发之争。但对于这种立体化，复合性极强的产品模型，其开发难度不言而喻。
房地产培训网特邀被喻为华南商业地产之父、著名商业地产企业广州海印集团的创建人之一的邓老师及知名商业地产实操专家与主力品牌商家共同莅临，通过分享万达城市综合体开发经验、实战商业项目诊断分析、品牌商家进驻需求交流三大组合，共同探讨城市综合体开发佳发展模式。为打造新商业地产发展模式寻找独特新思路。将综合体开发操作盲点扼杀在项目前期，助力成就经典城市综合体项目。

【组织机构】房地产培训网　http://www.chinarec.com.cn
【时间地点】2011年5月21-22日 厦门（详见报到通知）
　　　　　　2011年8月13-14日 长沙（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、午餐费、茶歇、资料费）酒店可代订，费用自理。
【咨询电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc

【课程收获】
以万达城市综合体、美国西蒙为案例，分享城市综合体的经典案例操作经验
学习城市综合体的开发要点、定位规划与产品组合；
了解品牌商家选址要求标准及入驻需求，面对面与商家沟通交流，点对点实现项目招商。
资深商业地产专家现场实战分析项目，解答综合体项目开发遇到的实际难题。
欢迎学员带上项目方案讨论。

【课程对象】
有商业地产项目即将或正在运作的开发企业及相关企业的领导层（董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等骨干人员）

【培训内容】
一、城市综合体的综合形态特性
城市综合体的核心要素构成
不同区域的城市综合体的综合要求差异
二三线城市怎么面对HOPSCA？
二三线城市怎么借鉴一线城市综合体形态？

二、二三线城市综合体项目的定位和商业规划
（一）二三线城市商业地产的主导方向
1、二三线城市商业地产发展的基本策略是什么？
2、全国二三线城市界定的基本思路是否清晰？
3、二三线城市的商业地产空间是怎么形成的？

（二）项目的定位规划先由价值取向决定
二三线城市的商业地产商机起源是什么？
二三线城市的投资基本价值有哪些？

（三）项目的商业发展价值指针
什么是刚性消费、潮流消费、大众消费、精神消费？

（四）项目定位规划中形态的把握和变通
1、二三线城市商业地产何种形态有优势？
2、二三线城市综合体要不要抄一线城市的常规模式？
3、二三线城市的特点能够为城市综合体的规划带来什么？

（五）商业规划的理性工作
1、什么是规划？规什么？划什么？
2、凭什么规划？相信什么数据？
3、怎么样才是理性的规划？理性规划包括什么？

（六）怎样提出及确立准确的项目概念？
1、商业概念怎么来的？
2、选择什么样的商业目标？建立什么样的商业模型？

（七）如何确定商业目标与模型？
1、设计商业模型包含什么内容？
2、什么因素决定什么样的商业模型？

（八）城市商圈初步市场调查做什么？
1、市场调查是解决什么问题的？
2、市场调查的数据采集与统计怎么把握？

（九）项目规划深度市场调研研什么？
1、市场调研和市场调查有什么不同？
2、市场调研为了什么？
3、什么人应该主导参与市场调研？
4、什么人可以把控市场调研反馈？

（十）如何通过市场摸查为引商及选商垫定基础？
1、谁来组织摸查？摸查的结果怎么处理？
2、市场调查和市场调研的实操手法举例
3、城市商圈的发展变化有什么影响？
4、项目商圈的合理利用和有效规划是什么？

（十一）采用什么模型做项目定位与评估？
1、用什么模型评价市场调查和调研结果
2、使用什么工具可以分析评估数据？
3、各种模型的关联和作用是什么？

（十二）波士顿矩阵评估产品市场定位
1、什么是商业地产规划的波士顿矩阵？
2、波士顿矩阵应用在商业地产规划能够解决什么？
3、怎么把握商业地产规划中的波士顿矩阵象限？

（十三）波特五力模型分析项目产品竞争环境定位
1、波特五力模型对商业地产规划的帮助是什么？
2、波特五力模型中什么因素对商业地产规划影响大？

（十四）价值发掘分析解决项目产品功能定位
1、有别于所有机械模型的价值发掘是什么？
2、为什么价值发掘更具发现隐形功效？

（十五）如何进行经营与发展两个层次的差异化定位？
1、经营定位解决什么？
2、发展定位解决什么？
3、怎么样才能够差异化定位？
4、项目差异化的种类有哪些？

三、二三线城市综合体的商业规划布局与设计
（一）商业布局布什么？
1、怎样按照既定商业规划实施商业环境展现？
2、商业布局的重点和要点是什么？
3、二三线城市综合体的商业布局的主导思想是什么？

（二）商业业态组合选择
1、业态选择的标准是什么？
2、谁来控制业态组合？
3、二三线城市有没有空间选择HOPSCA？
4、怎样在众多行业种类和商业业态中有机取舍？

（三）商业业态组合策略
1、为什么需要安排业态组合策略？
2、二三线城市综合体业态组合策略特点如何？与一线城市的业态组合策略有何异同？
3、HOPSCA是否适应二三线城市商业地产发展？

（四）项目功能业态布局
1、什么是功能布局？
2、功能布局的策略是什么？
3、功能布局与业态组合的关系到底如何？

（五）如何厘定交通组织动线
1、由谁来决定交通组织动线？
2、凭什么来决定交通组织动线？
3、交通组织动线的种类有什么？
4、各种动线的起什么作用？怎么起作用？
5、各种动线之间的交叉关系怎么处理？

1、（六）如何因应商铺模组确立平面开间
2、谁来决定商铺模组开间？
3、什么东西影响商铺模型的选择？
4、开间对整体布局的影响是什么？
5、城市综合体的商铺模组如何平衡其他业种？
6、一旦发生业种布局模组矛盾如何取舍？

（八）规避解决商业需求与建筑设计矛盾
1、建筑设计与商业规划是什么关系？
2、建筑设计与商业规划冲突的解决之道？

（九）各种不同形态的规划特点
1、行业或业态的形态怎么影响商业规划？
2、各种形态在商业规划是应该把握什么要点？

（十）多种业态混合的规划特点
如何应对不同业态混合的矛盾和冲突？
多种业态混合在规划与设计时要考虑什么转化因素？

（十一）不同建筑结构形态的规划特点
类矩形结构、类线性结构、类圆弧结构、不规则结构

（十二）不同地域文化的规划特点
地域气候、风情民俗、传统文化、社会层次、时代潮流等影响

（十三）商业规划的误区
1、概念策划是不是规划？
2、建筑设计是不是规划？
3、品类组合是不是规划？
4、经营档次是不是规划？

【特约导师】
邓老师：商业地产专家，房地产培训网特约培训师。著名商业地产企业广州海印集团的创建人之一，推动企业集团化和上市，曾任广州市正佳企业集团董事长助理、新加坡上市公司中部大观集团董事长助理兼总顾问。具有丰富的专业市场、主题商场、购物中心和城市综合体等多种商业形态的规划、开发、运营、管理及资源整合经验，独创商业规划运营体系。二十四年来实操项目面积达四百万平方米，擅长企业战略、规划开发、招商运营及品牌营销等。

参与过的项目合计逾百个，如：广州流行前线、广州海印电器城，东川名城、广州正佳广场等。涉足商业地产领域中的购物中心、专业市场、区街社区商业、主题商业街、写字楼等各种型态，研究独创新兴商业地产核心运营体系，于企业战略、组织结构、人力资源、客户关系、营销企划和品牌管理层面别具实战心得，擅长商业地产定位规划、集团化整合公司治理。

【延伸阅读】2011年房地产培训计划安排
（含营销策划、规划设计、商业地产、旅游地产、养老地产、物业管理、精装修等）
http://www.chinarec.com.cn/page/px-jihua-2011.htm