商业地产全案解决培训：存量资产投资、融资、并购、退出与变现（2019年4月27日深圳）房地产培训网
（存量资产：零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等）
2018年我国房地产市场可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年情况急转直下：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这一系列现象都预示着市场将迎来调整期，各项楼市调控政策的具体措施紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位展开。整体楼市调控政策趋严，同时房企境内外融资渠道也不断收紧，致使房企主动开始拓展业务范围，部分房企更是针对多元化发展方面进行了集团战略升级。从目前的多元化布局来看，房企大多选择与地产开发相关的延伸领域，为住宅提供增值，比如养老地产、文旅地产、产业地产等；也有解决存量资产问题的创新领域，比如联合办公、长租公寓等。
从市场情况来看，大部分强实力开发商早期土地储备量大，靠存量项目能安全和平稳过渡，但大部分中小型开发商已开始转让项目。
随着存量时代来临，房地产行业正面临变革，这催动着房企在资产证券化领域寻找机会。大量的潜在需求面前，ABS、CMBS和类REITs等新型融资模式正在兴起。房企在资产证券化领域试水频繁，监管层也发声支持推进，多年来业内持续研究讨论的REITs落地的预感也日趋强烈。2018年，房地产类ABS发行规模累计达到2,629、31亿元，同比大幅增长69%；其中保理融资债权（含供应链金融ABS）增幅高达171%，CMBS的发行规模也较去年增长29%；共发行类REITs产品43支，发行金额累计903、21亿元。相信接下来的1-2年，将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。
展望2019年与未来，我国房地产行业正在进入后开发时代，就是由单一的住宅开发、销售这样一个模式，进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。
对于后开发时代的新赛道而言，有的公司已经早跑了几年。但是大部分公司在同一条起跑线上。2019年，会是充满挑战、升级和创新机遇的一年！
【课程收益】
作为房地产、商业地产及相关行业领导和专业人士，本课程为您解决以下问题：
2019年房地产投融资、收并购与资产证券化市场与机遇
房地产企业合作开发和并购的策略、时机和项目把握、风险控制方式及实战关键点
租购并举的住房制度下，长租公寓和酒店公寓投资、开发和运营及合作机遇
存量时代，房地产资产管理（包括设施、物业、运营和租赁管理等）发展机遇
养老地产、产业地产、物流地产投资、开发和运营及合作如何进行？
商业地产、办公楼、酒店和长租公寓等各自资产证券化产品的特点和发行路径
商业地产资产管理、价值链、运营与盈利模式设计和打造
【适合对象】
房地产企业董事长、项目总、运营总、投资发展总监、战略、投资、市场、研究、财务、成本、资金条线管理人员
各类房地产服务公司领导和专业人士、房地产资产管理者，证券、公募基金及其子公司、信托公司、保险公司、私募基金公司
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2019年4月27-28日 深圳（详见报到通知）
【培训收费】6800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
【培训咨询】010-68011791，62202006王老师，刘老师
【官方客服】微信/QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
张老师，资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委早一批备案的股权基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞轼投资总裁，20多年房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面经验。近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等项目）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信托的资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球大的房地产投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利亚大的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产市场、投资、管理、开发、金融和战略方面有20多年经验。
为万科集团、碧桂园、保利地产、万达集团、华润置业、招商蛇口、富力地产、世茂集团、华夏幸福、金地集团、金融街、苏宁置业、中冶置业、电建地产、铁建、银行、建设银行、交通银行、麦格里银行、阳光保险、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产金融》《房地产投资》和《房地产企业融资》等七部。
【培训内容】
一、商业地产的投资、资产管理和证券化
1、我国房地产市场发展和持有型物业发展的趋势
2、商业地产物业分类、投资的特点和未来发展趋势
3、商业地产核心价值：资产、资本与商业经营
4、商业地产投资和资产管理思维的转变
5、商业地产资产证券化
含阿里新零售和亲橙里、万达等相关案例分析
二、零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等物业投资策
1、零售物业
2、办公物业
3、酒店物业
4、长租公寓物业
5、养老和旅游物业
6、厂房物业等
含万科和红星美凯龙等相关案例分析
三、房地产项目并购
1、房地产并购的方式
2、房地产并购全流程、关键风险点和应对措施
3、土地和项目的投资评估方式及敏感性分析
4、尽职调查、估值、对价和溢价
含万达、麦格理等案例分析
四、商业地产各类融资方式和案例分析
1、银行贷款(开发贷款、委托贷款和并购贷款）
2、房地产信托
3、房地产保险资金
4、房地产企业债券
5、房地产公司上市
6、资产管理计划
7、房地产私募基金的概念和分类
8、房地产资产证券化等
含相关案例分析
五、商业地产资产管理、价值链、运营与盈利模式设计和打造
1、商业地产运营管理的流程（融资、投资、管理和退出）
2、商业地产价值链组成和分析
3、商业地产资产管理人的责任和资产增值
4、客户服务和租赁协议
5、租金收入和现金流
6、维修
7、估价和财务
8、项目的买入和卖出
9、物业开发阶段
10、管理团队
11、新零售对资产管理的影响
含凯德置地、阿里新零售等相关案例分析
六、商业地产运营期财务思维逻辑
1、商业地产项目的资产质量、负债、盈利稳定性及现金流
2、商业地产项目的资本结构
3、商业地产租金回报率和商业地产收益（评估）法
4、EBITDA（息、税、折旧、摊销前的利润）和EBITDA-U （EBITDA/投资成本）
含悦荟等相关案例分析
七、商业地产租金提升、成本控制和价值提升
1、影响商业地产租金趋势的因素有哪些？
2、如何确认租金的增幅？
3、 影响商业地产运营成本的因素有哪些？
4、 怎样有效降低商业地产运营成本？
5、 有效调整商户的结构以提高租金水平
6、 影响商业地产价值趋势的因素有哪些？
7、 哪些方式可以增加资产的价值？
含相关案例分析
八、商业地产证券化实务操作和案例分析
1、我国房地产资产证券化（ABS、CMBS、REITs）的发展背景、概念和分类
2、我国房地产资产证券化的运作方式和运作流程
3、我国房地产资产证券化的发展方向及风险和控制
4、金茂、红星美凯龙、金融街、开元大酒店、水游城等案例分析
九、商业地产资产证券化和轻资产管理
1、 商业轻资产管理的概念和背景和资产证券化
2、 万达、吾悦广场、红星美凯龙等商业地产轻资产管理模式
3、 商业地产的轻资产管理和商业地产基金
4、 商业地产轻资产管理的模式设计和方法
【经典案例解析】
一线城市深圳：皇庭广场
曾经为华南著名商业烂尾项目，10.8万平米，烂尾长达10年，2013年12月试营业，截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足8000万。2015年，张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率；2016年张老师率队实现的租金收缴率，商业公司总收入突破两亿元，单日客流突破10万人。成为深圳标杆商业综合体。2017年张老师率队实现该广场的社交型购物中心转型。2.5年总体招商调整比例50%。
二线城市成都：麓湖
占地8000亩的郊区大型开发项目，位于成都南部天府新区。
陈老师提供服务：整个项目持有型商业部分的投资测算，资产证券化规划及本项目基金小镇、旅游小镇的整体策划、规划设计及资产运营管理。
二线城市济南：丁豪广场
8万平米，2014年4月开业，80%的开业率，2014年12月租金物业费收缴率不足50%，开业率下滑至75%。2015年张老师率队实现招商签约率、租金收缴率，单日高客流突破7万人；2016年5月实现开业率。成为济南标杆商业综合体。
四线城市雄安周边县级市的大型批发市场整体升级换代改造项目
陈老师服务内容包括：
1、市场的重新地位、规划到整个业态升级换代的前期策划
2、项目整体分期开发规划及测算
3、产业开发及产业投入的运营模式
4、投资测算及类REITS等资产证券化操作
5、项目分期落地实施的操作与项目管理
四线城市宜兴：现代生活广场
（张老师于2009年2月至2011年2月任常务副总）
5万平米，2007年12月开业，85%开业率。2008年12月，项目掉铺品牌比例80%，开业率下滑至60%。2009年，张老师率队实现复杂的商户遗留问题处理，并引进江苏第一家县级城市现代化院线；2010年，张老师率队将主力店乐购超市替换为大润发，实现开业率95%，租金收缴率。2年总体招商调整比例95%。
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