商业地产投融建管退和社区商业落地实操心法解析培训（2020年7月25日济南）房地产培训网
【适合对象】
董事长，总裁、副总裁、总经理，副总经理，营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员
各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
【课程收益】
传授成功商业地产的关键经营心法
包括：场景式经营、大数据透析、消费都掌控、优质服务、工具方法论。
大量的项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。
18+国家与地区，800个境外城市案例。
超过320个国内城市案例
近3000个商业项目实地考察，现场互动解析成功与失败原因。
包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2020年7月25-26日 济南（详见报到通知）
【培训费用】4800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信/QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约商业导师】
张老师，台湾第一代商业地产团队，曾任职万达、龙湖、万科、新世界百货、北京金融街等地产公司商业集团高管。
实力操盘项目超百，是国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。
标杆商业集团企业内训责任人，超10年内训师及带教导师经验。
超90%品牌商业地产集团内训服务经理。
李总，商业地产“小商业”资产增值、变现专家。
现任太平洋集团总经理、太平洋商业集团总裁，历任锡恩咨询、易居中国等咨询业务高管职位。
全国累积操盘超过70个小商业项目，将社区商业、公寓房、主题地产等小商业地产与互联网、太洋百货相结合，打造新时代下商业新场景。
【培训内容】
第一部分：商业地产投融建管退
一、商业地产市场现状
1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。
2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。
3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。
4、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。
二、商业地产轻资产思维贯穿全流程
1、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退
2、资产管理六大组成：战略、成本、管理、系统、组织、风险
3、二个模式的选择：轻资产与技术输出的优劣分析
4、轻资产的关键财务指标：YTC的解构与分析
5、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控
6、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺
7、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年
8、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算
9、操盘者的第一堂课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则
10、操盘者的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维
11、操盘者的第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学
12、操盘者的第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳5+5）
三、优秀商业集团案例
1、龙湖与凯德商业集团经营指标YTC的解析
2、纽约、柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目独有主题设施。
四、商业地产基于核心商圈的规划定位
商业地产三个核心问题：引流、留客、导流
第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？
（1）商场懂顾客：定位准确
（2）变形虫核心商圈画法
（3）租金溢价的客流法则
1、策划定位的作用：承接拓展模块，主力店招商的罗盘
2、三项理解先行：建立项目外部基础资讯
（1）理解城市：政府十三五计划解读、关键城市建设与人口趋势
（2）理解商圈：竞争商圈机会点判读、五种交通工具绘制、小区调查六个核心
（3）理解消费者：广度与深度消费者调研，基础资料与消费决策调研
3、三项决策制订：确认项目内部的决定方案
（1）产品定位：消费者偏好与商户的预招商平衡
（2）动线规划：生命之线与立体化思维、DROP思维、冷区预判与热区创造
（3）收益回报：立体化业态楼层、多种测算方案选择、董事长审批、7%测算
五、优秀商业集团案例
1、北京金融街大都会项目核心商圈调研报告
2、杭州黄龙万科中心项目核心商圈与竞争者调研报告
3、中粮祥云小镇动线诊断推演五步骤、深圳万象天地动线模拟
4、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等18国120个项目有价值动线案例。
六、商业地产基于定位的招商实施
招商先行，项目设计与工程建设的依据
1、招商三大核心：6项核心调研与首次招商预判、3年收益测算与决策文件
2、招商三大原则：主力店先行才可施工、三大业态平衡呼应定位、关键品牌获取与对待
3、招商三大思维：立体化招商奠立基础、区域与垂直提升业态精准、品牌角色赋予合理阶段
4、招商三大管控：制度表格统一语言、节点有序推进、纪律严肃高效率
5、招商二大法宝：品牌借位思考、团队招商作战
6、商家盈利预判法则：商家盈利的招商思维
7、商品力是抢夺商户的新能力
（1）承诺品牌更多消费者『接触力』：迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading等案例
（2）承诺品牌商场贡献的『成交力』：巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater等案例（3）承诺品牌商场带来的『利润力』：曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例
8、商业业态与品牌新趋势
（1）单客群导向：由楼层业态落位转为单客群多业态聚落（七宝万科、曼谷Central Embassy等案例）
（2）感情媒介：女人的闺密对话空间（上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例）
（3）社交互动：跨业态结合引领社交聚集（纽约Westfield、新西兰The Colombo等案例）
（4）生活品味：增加高频率到访的生活结合（香港领展、苏州邻里、武藏小杉 LaLaterrace等案例）
七、商业地产基于客户视角的经营能力
商业地产三个核心问题：引流、留客、导流
第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？
（1）商场知顾客：大数据透析
（2）拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流
（3）拿勤来换：1080条痕迹
第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？
（1）顾客爱商场：用心经营效果
（2）一分钟拦截沟通
（3）经营技巧与大数据引进
1、经营二关键：持续让主力店保持客流制造能力、有效导引客流至高租金商户
2、核心商圈的彻底掌握：从门口掌柜调整深入商圈
3、内外动线的理解：掌握客流方向就是掌握钞票流向
4、善用数据分析系统：仰赖经验不如相信科学数据说故事
5、生活中心的建立：回到商业地产的内涵
6、会议沟通的管理：让耳朵为管理带来真相
7、日常巡场的落实：用脚走出团队的专业
8、各项报表的支持：习惯有的放矢的报表解读
9、五感经营的思维：眼耳鼻口皮肤的掌控力
10、品牌经营分类：二个指标四个象限的聪明工具
11、同质化的因应：关键数字的经验传授
八、台湾工匠核心境争力
1、口诀一：六个问题
2、口诀二：1080
3、口诀三：六个问题
4、口诀四：硬与软兼具
5、口诀五：733
6、口诀六：MARK
九、现场解惑Q＆A
第二部分：社区商业落地实操心法
一、商业地产回归商业本质：消费者与商户视角
1、何谓消费者与商户视角
（1）无人超市的大妈访问
（2）奢侈品PRADA的RFID码运用
（3）柏林SA广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子
（4）曼谷MEGA的婴儿置椅、东京未来之光的补妆区、迪拜The Dubai Mall的莲蓬头
2、每季度2000人次消费者调研报告
（1）消费者选择商场前三：距离近、服务好、设施优
（2）消费者选择商场考虑品牌：逐年降低
二、消费者与商户经营法则的运用
商业地产三个核心问题：引流、留客、导流
第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？
（1）商场懂顾客：定位准确
（2）变形虫核心商圈画法
（3）租金溢价的客流法则
第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？
（1）商场知顾客：大数据透析
（2）拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流
（3）拿勤来换：1080条痕迹
第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？
（1）顾客爱商场：用心经营效果
（2）一分钟拦截沟通
（3）经营技巧与大数据引进
三、社区商业成功案例
1、何谓社区商业
（1）社区商业的定义：社区居民的生活中心『Life Center』
（2）社区商业的商圈定义：时间距离取代直接距离
（3）社区商业的基本业态：八大基本业态 满足基本需求
（百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲娱乐）
2、成功案例介绍
（1）国内初阶版本：苏州邻里中心系列、万科1049系列
（2）境外成熟版本：香港领展LINK系列、新加坡邻里中心、美国洛杉矶 Westfield Palm Desert、日本东京永旺幕张、新西兰基督城Cashel St. The Colombo
四、社区商业落地六大核心关键
商业地产关键核心问题：高频率到访
1、社区商业成功关键一：动线与交通
（1）动线中枢：商业位于大众运输与小区穿越动线中枢
（2）大众运输引入：公交、地铁体系为关键，主动引入
（3）屋顶释放：作为周围住宅楼的屋顶休憩中心
（4）二次穿越：创造居民每天二次穿越商场的动线设计
2、社区商业成功关键二：创新业态
（1）传统菜市场：可创造每日到访
（2）当地特色：香港的饮茶生活与赛马、重庆的火锅聚餐、东北的洗浴社交
（3）生活诊所：老人复健、小孩感冒、女人妇科、牙医
（4）六餐餐厅：配合居民生活的餐饮型态
3、社区商业成功关键三：政府与机构
（1）民政机关引入：生育、养育、教育、养老、福利等
（2）卫生所：居民的普遍基础医疗需求满足
4、社区商业成功关键四：关键业态
（1）生活配套：修理等八大业态
（2）中型超市：提供生鲜蔬果的中大型超市
（3）杂货店：日常生活的一切杂货
5、社区商业成功关键五：生活中心
（1）社区中心：释放商场空间提供小区活动中心
（2）儿童游乐场：主动提供安全儿童空间与设施
（3）妈妈教室：长期举办沙龙活动维系社区关系
（4）图书馆与里民中心：居民的停留与互动空间
6、社区商业成功关键六：老人与小孩的友善
（1）日本永旺GG MALL案例分享
（2）炸鸡理论：老人生理机能的事实
（3）表与里：可以做与不可以说原则
（4）怀旧经济：回忆是无尽的商业宝藏
7、社区商业经营内涵
（1）经营时间：社区居民作息时间为依据
（2）商户商品：小而杂精神
（3）招商实施：依据居民需求的导向原则
（4）推广实施：社区一分子的主动出击原则
（5）运营实施：商品管理的弹性原则
五、社交中心就是成为消费者各样关系的交流平台
成为消费者生活中心是夺取消费者忠诚度与认同度
1、核心商圈的小区拜访与友邻方案：居委会主委关系深耕、季度频率造访。
2、硬件与软件兼具：主题经营与IP塑造。
3、五大主题拆解：文化内容、爱情圣地、小孩天堂、城市地标、节日话题
4、主力店的拳头战：主力店的年度活动与资源搭配
5、场地资源公开化：幼儿园毕业季、大学社团PK战
6、欧洲小镇购物中心的1500的许愿池
7、龙湖品牌VI传播：满足所需、更有惊喜
（1）温暖人心：平台经营创造客人关系的温暖
（2）总有惊喜：惊喜安排带来性价比与记忆点
（3）变化成长：每季度2,000人店内外顾客拦访
（4）精致丰富：家庭族群的满足所需品类业态
六、社区商业案例分享
国内外超过100个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析
香港：宝林商场、又一城、尚德商场、厚德商场、海悦豪园、彩明商场、晴朗商场、黄浦新天地
新加坡：Orchard Gate Way、凯德 The Star Vista、克拉克码头
美国：洛杉矶 Westfield Palm Desert、
日本：东京永旺幕张
新西兰：基督城Cashel St. The Colombo
上海：万科2049海上传奇、世博源、百联西郊
苏州：邻瑞广场、贵都邻里中心
深圳：欢乐颂
七、现场解惑Q＆A
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