直播课：房地产股权项目投资测算、项目管控、出险接管与代建合作实务解析（7月9-10日，12小时）房地产培训网
2022年以来，针对房地产市场端，先后有超过70个城市放松房地产调控政策，涉及松绑限购、松绑限售、放宽公积金、下调首付比例、下调房贷利率、提供购房补贴、棚改货币化安置等。
然而，房地产市场重新建立信心需要时间，目前仍有多家百强房企出现债务违约，TOP10房企流动性出现危机，国有房企也出现展期。
对于当下房地产项目股权投资，既是挑战也是机遇。一方面对项目的投资测算和项目管控提出了更高要求，另一方面在项目出险后，如何与代建合作接管项目也需要更强的专业能力。
【课程收益】
从投资管控到出险接管：
第一天涵盖项目投资测算与投后管理；
第二天涵盖出险项目的接管与盘活要点；
四位讲师均在地产领域拥有12年以上的专业实战经验。
【适合对象】
1、需要转型地产股权的信托公司及地产私募基金前中后台人士；
2、需要接管地产风险项目、寻找代建合作的金融机构前中后台人士；
3、需要提高投资测算技能的中小开发商投资人士。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2022年7月9-10日 线上直播
【培训费用】2500元/人（含培训直播服务费、资料费）
【课程咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约讲师】
李老师：某龙头房企区域投资负责人，12年房地产投资管理经验，累计参与测算项目800多个，投资落地项目40多个，总投资货值超千亿元。
深度参与过一二三四线的房地产项目投资，项目种类包含旧改项目、一二级联动、产业勾地、收并购等，完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程，投资研判能力强，拥有丰富的投资经验。
韩震洲：原碧桂园大运营执行组组长，拥有16年房地产行业经验,对项目成本管控、工程管控、现金流管控均有丰富的实操经验。
曾任绿地代建版块常务副总、融创文旅集团代建拓展高级总监；
高级工程师，工学学士，运作管理过大型基建项目、住宅项目、商业项目、大型滨海旅游度假地产项目、特色小镇、文旅古镇等多种产品业态。项目全线条管理专业基础扎实，在项目的成本管控、营销管控、工程管控以及项目团队管控均有丰富的实操经验，能够有效防控项目经营中的各种风险。
针对项目投资涉及的外部沟通对接、合作模式搭建与商务谈判，内部市场分析与投资测算、可研报告的编制、合作协议的拟定等均有坚实的专业基础和丰富的实操经验。
胡茂生：上海润建企业管理咨询公司总经理。润建咨询与多家信托公司在出险项目和代建公司的合作中，担任运营管理与项目盘活的重要角色。目前润建咨询为本轮近20个困境项目提供了各类纾困服务，其中金融机构代管托管项目6个，项目货值总额130多亿元。
同济大学管理学硕士，教授级高工，注册造价工程师，在房地产开发与咨询服务等专业领域从业20多年。曾就职于投资管理公司、房地产公司、造价咨询企业等，有丰富的工程成本、项目管理、投资管理经验。
润建咨询与多家信托公司在出险项目和代建公司的合作中，担任运营管理与项目盘活的重要角色。润建咨询团队成员平均工作年限近10年，创始团队在地产公司、金融机构工作20年以上。
张老师：某TOP10房企代建板块华南业务发展中心总经理，该房企目前代建行业排名前三。目前已经与多家金融机构、城投开展代建合作。
中山大学研究生、上海财经大学本科毕业，六年房地产专业知识学习，及十二年房地产投资经验。曾就职于深圳万科地产、卓越集团、华润置地投资总。
从事投资工作至今，签约项目38个，项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂、代建等。签约项目总面积八百万余平方米，总货值超千亿。在目前岗位成功拓展/中标多个代建项目，服务委托方囊括金融机构、城投、政府等。
【培训内容】
第一部分：房地产项目投资测算实战解析（讲师：李老师）
一、投资测算概述
1、测算逻辑及关键指标概述
2、现金流分析及可行性研究
3、根据不同的项目与阶段，匹配不同的评价方法与指标
二、静态测算要点
1、规划、收入、成本分析
2、税费分析与投资角度税务筹划
3、测算模板、评价指标
4、运营分析、构成模块和评价指标
三、动态测算要点
1、溢价支付、股权合作和开发合作测算案例分析
2、自持物业的测算逻辑
3、土地成本与地下业态的处理与成本分摊、税费计算
4、回迁住宅视同销售的测算方法讲解
5、融资对测算的影响
6、IRR与ROE
7、沉没成本与保守售价
8、投资测算中关于税费的预征、清算与退税计算
9、结合标杆企业总结销售类物业投资测算评价体系
四、投资测算实例操练
1、传统住宅-项目案例
2、旧改项目-综合业态地产项目案例
第二部分：房地产项目管控体系与各阶段管控要点（讲师：韩震洲）
一、金融机构项目管控关注
1、金融股权投资角度项目管控关注要点
2、房地产企业项目管控关注要点
3、两个管控点的区别与一致都有哪些？
二、项目管控体系
概述：房地产企业项目管控的4个部分
拿地前、拿地后开盘前、开盘后交楼前、交楼后
1、拿地前关注要点
（1）市场分析、项目定位及定价策略
（2）开发周期节点编排（四证获取时间）
（3）目标成本概算与建造标准确定
（4）前期部门政府沟通要点
（5）工程实地踏勘（现场是否有“地雷”，是否具备快速开工的条件）
（6）总包、分包等沟通要点
（7）财务测算之现金流排布及敏感性分析
（8）项目核心班子确定
（9）项目成功标尺确定（运营部日常管理要求是什么）
2、拿地后开盘前关注要点
（1）目标成本与动态成本管理
（2）合约分判完成（几个合同、招标方式、招标计划、每个合同拦标金额）
（3）四证专项计划、开盘专项计划（示范区和首批货量）
（4）项目开发计划与项目施工组织策划
（5）营销策略制定
（6）按揭银行选择
（7）施工图纸出具
3、开盘后交楼前关注要点
（1）设定目标复盘
（2）工程款支付情况考评（如何利用工程款支付账期）
（3）动态成本执行及纠偏
（4）平销期营销与工程的配合（快速达到现金流平衡）
（5）交楼前准备与项目交付管控点
4、交楼后关注要点
项目清算时点
三、现场答疑、交流
第三部分：投资出险后的房地产项目接管方案、尽调重点与代建合作风险点（讲师：胡茂生）
一、项目接管压力的心理预期
1、困境项目带来的压力
2、接管项目，需要承担责任
二、接管前的几道关键环节
1、全面尽调，掌握重要信息
（1）项目层面应挖掘的信息
（2）目标公司层面应深挖的信息
2、政府对接，获得支持
（1）开发建设方面的支持
（2）营销方面的支持
3、管理实施方案
（1）操盘团队的选择：自建、代建、托管
（2）组织架构的搭建
（3）管理流程与分级授权体系
三、项目接管流程
1、接管谈判与协议
（1）谈判关联企业的债权债务
（2）原房企保留的管理权限与项目人员的安排
（3）股权转让对价款的途径
2、股权及公司治理结构变更
3、资料交接
四、代建合同谈判的关键点
1、代建单位的谈判代表
2、委托管理范围：营销的委托责任
3、管理目标的设定
（1）成本目标
（2）销售目标
（3）质量目标
（4）安全目标
4、代建费用
（1）包括与不包括的范围边界界定
（2）费用和目标挂钩
5、僵局处理
五、对未来投资的启发
1、投资决策
2、风控措施
3、投后管理
第四部分：地产暴雷背景下代建开发模式及与金融机构的合作解析（讲师：张老师）
一、代建市场情况
1、代建市场展望及市场规模
2、管理模式
3、盈利模式及盈利水平
4、竞争格局
二、代建业务的分类
1、政府代建：
2、商业/住宅代建
（1）基础概念
（2）业务流程
3、资本代建
（1）基础概念
（2）业务流程
三、代建企业业务面及市场地位
1、头部代建企业介绍及优势
（1）市场化代建NO.1绿城管理：全国化、综合性、产品溢价
（2）市场化代建NO.2中原建业：河南深耕、精成本、区域领先
（3）市场化代建NO.3金地管理：综合性、品牌溢价、国企背书
（4）政府代建NO.1华润：央企背书、政府关系
（5）政府代建NO.2万科：成熟平台、全国深耕
2、代建企业市场竞争格局
四、融资代建操作要点
1、2020年以来房地产金融政策演进与影响
2、金融机构与代建合作图景
3、资方委托代建路线图
4、资方代建中金融机构的关注点及误区
（1）误区一：代建单位母公司可否提供担保/增信？
（2）误区二：代建单位可否流动性差额补足？
（3）误区三：代建单位可否货值/利润/现金流兜底？
（4）误区四：“代建单位=开发企业”对所有开发事宜承诺？
（5）关注点：能否使用代建单位母公司品牌？
5、主体暴雷项目的多维度研判模型：区位、净值、销售、现金流、时机
6、资方代建合作模式
（1）三方代建基金模式
（2）合资平台模式
（3）跟投模式
案例：DG信托资产包
五、代建的关键点
1、代建收费标准：开发管理费+人员管理费+品牌费+业绩奖励费
2、“代”建：乙方心态是成功必要因素
3、代建风险点的识别：管理风险、行业/政策风险、委托方风险、合作伙伴风险
六、代建合同要点
1、委托代建合同法律关系
2、收费模式
3、人员管理费及管理奖励金设置
4、管理体系
5、决策机制
6、相关管理团队
7、品牌使用
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