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资产管理视角下的写字楼去化与创新运营专题培训（2023年9月8-9日北京）房地产培训网
暨资管核心指标背后关注的租赁数据与去化策略及创新运营
时至2023年年中，全国的商办市场依旧低迷，不少城市新增供应量继续加大，企业选址需求不足导致既有办公楼宇的空置率持续升高。为加大去化力度，吸引更多租户，各地商办楼宇项目之间的竞争日益激烈……
在租户市场的前提下，2023年下半年的市场主旋律是，在总需求不足的前提下，如何在降低业主和租户的租金预期差距的同时，又能兼顾资产价值的长期保值？资管核心指标背后需要把控哪些租赁数据，是当下市场实现成功去化的关键。
【课程要点】
1、深入研究未来产业发展方向，重点关注高成长的科技、生命科学等行业。
2、对大部分的市场和区位而言，提升出租率仍是当务之急。建议新楼把握租户扩租和品质升级的趋势，着眼于优质租户组合的构建和中长期的运营表现，因此资产管理视角下的租赁策略显得尤为重要。
3、关注与研究资管核心指标背后的租赁数据，从长远考虑，在市场不景气之时，做长远考虑，为未来做好准备。
4、从降低租户办公成本出发，大力推行拎包入住、精装办公以及预制办公装修等新产品、新技术。
5、关注困难租户和楼宇配套商户，为其提供变通服务，与之共克时艰，尽可能挽留优质租户，提升满意度。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2023年9月8-9日 北京（详见报到通知）
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特约导师】
章老师，越秀、卓越、金地等企业资产管理体系的咨询顾问，有超过10年的中国商业地产运营管理及资产管理的咨询经验，为数十家商业地产企业进行过业务蓝图规划及咨询，服务过普洛斯、越秀、金地、卓越、SOHO等知名企业，拥有完整的商业地产运营体系及REITs模式的经验。
章老师十多年来服务过多家国内外知名商业地产企业，并亲身参与过真正的境外REITs资产管理体系的建设。章老师将以国际通用的理论知识结合典型的REITs案例实践给大家讲授资产管理体系的本质与内涵，包括：理解业主目标、NOI、资本化率等概念；理解从投资阶段的业主目标确定到运营期的目标分解；掌握投资测算体系的建立与应用。
董老师，近 20 年写字楼资产管理、租赁去化、运营管理从业经 验，历任五大行、北京、深圳知名写字楼企业资产管理负责人，其操盘项目屡次在困境中取 得超预期成绩。其平实风趣的讲课风格以及体系化、理论化与实用性相结合的内容深受行业从业人员喜爱。
【培训内容】
主题1：资管核心指标背后应关注的租赁数据
一、资产管理的基础逻辑
1、不动产的收益模式与资本的回报要求
2、衡量不动产投资回报的主要指标
二、从不动产的价值提升看运营数据关注点
1、理解不动产的投资要求
2、资产管理与运营管理之间的关系
3、从实现资产收益看租赁数据的关注点
三、不动产经营的内容与数据分析
1、商办楼宇租赁管理的主要内容
2、衡量租赁经营成效的主要指标
四、运营数据分析的维度与应用
1、运营视角的三个维度模型：组织模型、客户模型、资产模型
2、分析报表及指标应用解析
五、从REITs年报分析资产运营
1、研读案例及小组讨论（从投资情况、租户组合、物业支出、存在风险等角度分析案例资产的运营状况
2、进行现状分析与资产提升建议
3、各小组代表发言展示
4、工作坊案例点评分析
六、如何透过数据指标发现问题
1、从REITs关注的运营指标看商业资产运营的关注点
2、数据指标的关联性逻辑
3、透过数据指标看租赁策略对经营的影响
主题2：资管视角下的写字楼租赁与创新去化实践
一、 租写字楼不是卖住宅：从资产管理的视角理解写字楼
1、“什么样的写字楼才是个好写字楼？”：
从基金经理的视角看写字楼
研究1：静态研究-四大一线城市10座标杆写字楼租户组合研究
研究2：动态研究-一座标杆写字楼13年的租户组合变迁
2、“写字楼是怎么赚钱的？”：可持续发展的估值与财务基础
3、“不治已病治未病，不治已乱治未乱”：战略人力资源管理
4、“客户说好才是真的好”：客户视角的建筑工程与物业管理
5、“你是做销售？还是做营销？”：
营销视角下的写字楼去化
（1）写字楼租赁三大原理
（2）客户关系管理三大法宝
（3）三个角度看写字楼营销
二、写字楼去化
1、Positioning：通过市场定位，找到租户组合与租金定价
（1）Marketing Analysis：通过市场分析，确定写字楼租给谁？
（2）Property Analysis：通过资产分析，确定写字楼租多少钱？
（3）Urban Economics & Industry Economics：用城市经济学理解产业规律
研究3：福田CBD写字楼租金影响因素研究
研究4：深圳南山科技园写字楼租金影响因素研究
研究5：不同行业企业选址研究
（4）Business Cycle：市场周期
（5）Employment & Office：就业与写字楼
研究6：写字楼与就业关系研究
（6）CBD管委会
案例1：北京佳兆业广场
（7）写字楼市场
2、Leasing plan：通过租赁计划，描述理想中的写字楼
（1） Tenant Mix：设计理想的租户组合，奠定写字楼长期增值的基础
（2）Tenant Placement：合理化租户落位，降低租户组合风险
（3）Occupancy ：设置合理的租赁进度，配合租户组合的实现
（4）Rent Schedule：完善资产管理工具，全面掌握资产经营情况——租赁指标、收入及运营成本
（5）Relocation：通过租户调整，优化租户组合
（6）Qualifying Prospect：通过租户审查，支撑租户组合的筛选
案例2：广州IFC
3、Marketing plan：通过营销计划，实现租赁计划
（1）Marketing Tactics & Differentiation：营销策略与差异化
① 新项目如何预租
案例3：卓越前海壹号
② 老项目如何重新填满？
案例4：北京某项目
（3） Agent：渠道策略
① 成熟商务区如何选择渠道？
案例5：深圳星河中心
② 非成熟商务区如何选择渠道？
案例6：深圳壹方中心与环智中心
（4）Tenant Retention：租户挽留
4、Making the Deal：开单，完成临门一脚
（1）谈判模型与流程
（2）谈判模式的选择：谈判风格与沟通方式
（3）高级谈判技巧：信任、说服与创造力
案例7：BATNA的价值-某金融租户谈判
案例8：了解对手的决策机制-某律所谈判
案例9：辩论讲道理，妥协讲理由-某地方国企谈判
案例10：谈判中的离场-某央企分公司谈判
附录：行为心理学与资产管理
在资产管理中，如何利用好居主导地位的“人”的因素？
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