2021年二三线城市商业资产盘活高级研修：全生命周期操盘投决、研策、设计、招商、运营、融退（8月7日杭州）房地产培训网
系统授课+操盘手赋能分享+项目参访+共创工作坊
新建模式X旧改模式
疫情后，二三线城市新兴市场消费力强劲，中国二三线新兴城市的零售业增长迅猛。同时，小而美的社区商业以快速的人气、销售恢复能力成为了实体商业的黑马，社区商业也迎来绝佳的窗口期。
50强新兴城市拥有3.7亿庞大消费群体市场，其中2.6亿城镇居民。预计非一线城市商业市场量级达到万亿，这个巨大想象空间让各种商业巨头和资本大鳄抢先布局、收购，二三四线商业进入发展的黄金期。
未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10%，商业销售额有望创新高。
不同商业物业类型与经营模式下的投资测算逻辑？
商业地产从前期拿地到后期招商运营如何统筹算账？
大到10万方小到2000方的商业如何操盘？
商业地产全流程开发管控重点及关键点以及陷阱与风险提示；
街区商辅是销售还是自持 ? 街区商辅的退出路径有几条 ?退出价格的算法?
阶段性自持，以租带售如何操盘 ? 售后返租，关键点是什么?
商业精准招商的方法和渠道？
后置财务指标如何与前端业务指标统一的关键要点？
商业地产需要什么样的人才团队，如何建立考核机制？
【课程收益】
1、以租带售的销售型商业如何有效招商运营全流程操盘
2、如何打造不输大悦城龙湖等区域购物中心品质的精致的社区型购物中心？
3、销售型商业物业的模式破局和快速去化？
4、如何打造服务二、三线城市、持续盈利的商业项目？
5、如何帮助开发公司和商管公司有效去化和管理销售型商铺
6、面对没钱、常规手段失灵、下沉市场的差异化、项目周期拉长、人才缺失等一系列问题如何做好下沉商业的投资和操盘？
【适合对象】
1、房地产企业负责商业项目董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；
2、商业地产企业总部及项目人力资源、财务、设计、成本工程、营销、采购等部门致力发展成为商业项目总高潜人才；
3、有商业地产业务转型需求的传统房地产企业项目负责人及企业内部相关储备人才和高潜人才；
4、商业地产业务全链条从业者，各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士；
5、关注商业地产项目投资的金融机构人士。
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2021年8月7-8日 杭州（详见报到通知）
【培训费用】6800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【培训内容】
第一部分：七大课程体系
模块一：商业的宏观政策、市场趋势、基本盘解读
1、二、三线城市商业业态组合的基本特点及趋势
2、二、三线城市商业类型：住宅底商、街区商业、小型购物中心、街区+mall、商办底商等
3、社区型商业与区域型商业、城市中心型商业的差异：从客群、辐射半径、人口总量、功能目的、服务时间、核心优势等差异进行详细比较。
4、二、三线城市商业发展的新趋势
5、新政策下商业地产开发的困境，包括但不限于政策困境、市场困境、资金困境、开发商的转型困境、接班困境等
6、商业地产与市场的基本盘总结
模块二：二三线城市商业的顶层设计、规划定位关键要素
一、二、三线城市商业的定位方法论
1、先行定位再行招商，如何做到差异化定位？
2、体量太小了？体量太大了？定位同质化怎么办？
3、持续亏损怎么调整商业定位？
二、二、三线城市商业建筑设计与商业规划的原则
三、二、三线城市商业情景氛围设计要点
四、二、三线城市商业建筑规划设计关键要点
五、以运营为导向的产品设计和品牌思维
六、典型的商业项目建筑设计案例拆解
七、规划和落地之间的要求和技巧
模块三：二三线城市商业招商运营管理策略要点
一、二、三线城市商业的招商困境：无商可招、租金极低、有效投入不足、人才缺失严重
二、二、三线城市商业招商的破局之道
1、吃透潜在小业主目标和租户目标
2、集中优势攻下主力店
3、同业差异、异业互补、稳抓核心、重视租期、如何控制招商节奏、宣传造势，实现95%以上的招商率
三、如何做好招商管控
从招商团队的组建，激励政策，计划管控，保证管理目标顺利实现。
四、几个典型的商业案例招商实战分析
五、业态配置的检验和调整
六、经营指标的系统建立
七、财务指标的建立和达成
模块四：商业地产投资逻辑和销售去化破局
1、商业地产与住宅地产的差异：理论基础、客户、规划、开发流程、利益关系等
2、销售策略分析与应用：直接销售与返租模式，不同销售模式的适用性，租售比分析等
3、商业地产客户分析及针对性销售政策
4、商铺定价方法
5、不同销售模式的盈利分析
6、拆解光谷步行街100亿商铺销售背后的实战经验
模块五：二三线城市商铺投融管退的逻辑和算法
面对没钱、常规手段失灵、下沉市场的差异化、项目周期拉长、人才缺失等一系列问题如何做好下沉商业的投资和操盘？
一、退
1、退出途径——主要3种
（1）证券化：REITS，房地产投资信托基金
（2）整售、散售
2、退出价格的算法：
（1）收益型房产是指哪些？
（2）3种算法——收益法、成本重置法、销售比较法
（3）收益法公式——一个商铺值多少钱？
二、管
1、运管目标——炒热商铺，促进销售。
2、3种运管模式
3、3个实用招商运营工具
三、融
1、开发贷和经营贷
2、贷款处置方式
3、商管公司的盈亏平衡点出租收租率
四、投
1、投资逻辑：以退定投
2、商管角色定位—ub如何另四方满意？
3、兼顾租售的产品研发设计
模块六：销售型商铺运管模式操盘要点
一、售前服务式招商，带租约销售
1、营销组织方法
A：自有营销团队、自有招商团队密切协作，自主营销-利弊分析
B：自有营销团队与外包营销代理公司合作操盘-利弊分析
2、操盘要点
3、工作流程
4、7个实用工作表单——租赁意向审批表模板；租赁意向书模板；放弃优先购买权的声明模板；合同审批表模板；三方协议模板；第一份租赁合同模板；第二份租赁合同模板
二、售后租管——承诺售后统一运营，返租+分成
1、营销组织方法和利弊分析
2、操盘要点
3、工作流程
三、售后免费租管——不统一运营，不承诺回报
1、工作流程
2、3个实用表单——委托服务式招商授权书；业主洽谈信息记录表；已售商铺租赁合同模板
3、服务内容
模块七：售后统一运营——商铺产品策略
一、顾客分析
二、街区商铺产品
1、租户的合作伙伴-使命、产品、服务
2、消费者的代言人-使命、产品、服务
3、街区商铺产品魅力算法
第二部分：授课导师团X系统深度，实战导师从运营落地出发
主题一：以租带售的销售型商业如何有效招商运营全流程操盘
杜玉华，26年商业经验，奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年；
历任：常州购物中心招商营运副总、常州百货大楼总经理；
历任万达广场总经理、万达商管区域公司总经理（连续5年万达优秀总经理）；
江苏九洲集团资产管理负责人；
香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师，杜老师是商业人才培养专家，已经培养出很多优秀的总经理。
主题二：商业地产运营底层逻辑及案例剖析
黄乐燕：恒太商业管理集团副总裁、恒太学堂执行院长；
恒太作为专注中小城市商业运营市场30年的运营商，恒太商业在浙江、安徽、江西、山东、湖南、四川、河南等17个省运营50多个城市商业综合体，总面积逾400万平方米，恒太商业从百货拓展到购物中心，再拓展至城市综合体、主题购物中心、特色街区、文旅酒店，积累了丰富的行业经验。恒太商业主力产品之恒太城满足周边日常生活服务需求之外，给与消费者更为丰富的业态和品牌选择，是休闲与商业成功结合的新商业样本。恒太商业选拔平均商业经验15年以上的优秀项目操盘手组建产品研发小组，在商业运营的定位规划、业态创新和精细运营方面进行行业考察调研，结合实战经验对商业产品进行优化，也推动行业的进步。
主题三：二三四线的商业项目资产盘活和价值提升
刘月勇，浙江宝龙星汇商业管理有限公司副总裁；历任融创杭州InS.Park总经理、杭州星光大道总经理；中国人民大学商学院EMBA；
宝龙星汇——是由宝龙商业与浙江星汇合资成立的一家专注于中国特色商业的全程运营商。核心能力是“盘活商业资产，提升资产价值”，首创“智慧+定制”的商业功能定位，以“特色商业”+“主题街区”为驱动模式，依托宝龙商业的资源优势、品牌知名度及浙江星汇在特色商业运营上的丰富经验扩大管理规模，提升服务效率，驱动商业升级，创造商业新空间，在四五线县级和镇级商业项目中引入喜茶、KFC、必胜客、星巴克......提升了当地商业的品牌和服务品质。
课程主题四：销售型商业物业的模式破局和快速去化
王为为，17+商文旅地产经验；
武汉世界城商文旅有限公司副总经理；武汉思锐营销顾问有限公司合伙人；
思锐润业商业经营管理有限公司联合创始人。
在福建、江苏、山东、安徽、湖北等地操作项目，服务万科、保利、福星惠誉、利嘉置业、龙湖、武汉东湖高新、武汉地产集团等知名品牌公司项目，服务面积超千万方，营销产品线覆盖商铺、写字楼、公寓、产业园，单项目商业销额突破100亿，多期开盘日光，日销额突破10亿，单笔成交额1.5亿，链接行业资源及品牌商户近万家。
第三部分：同频碰撞5位操盘手赋能分享
社区商业如何做到服务社区、持续盈利？
主持人X：社区商业如何做到服务社区、持续盈利？
董少帅，圆歌文商旅集团商业总裁助理兼规划研策负责人、曾任职当代置业（中国）、华谊兄弟、隆基泰和等多家上市公司核心管理岗位。
近十年商业地产开发与文旅开发全周期管理经验，对商业趋势研究、产品创新、商业模式有诸多研究；项目涉及一、二、三、四线近40余座城市。
操盘手X：绿城好街如何打造品街区生活服务街区商业典范？
蔡峥，浙江绿城理想生活商业运营服务有限公司总经理。
多年戴德梁行、高力国际等咨询公司商业咨询顾问经验，曾任职于香港新世界集团商业总监；创建绿城好街商业品牌，并在全国落地11条。
操盘手X：传统菜市场如何打造成为网红社区商业中心？
许异，予舍予筑总经理合伙人；
上海勤海菜市场项目改造主持设计师；
上海愚园路百年洋房、米域这里龙湖星悦荟等多个项目升级改造，赢得美国AMP、意大利等多个国内外设计奖项。
操盘手X：资产收购后调整升级的社区商业操盘实战
丁冰心，10+商业经验，成都沙湾印象汇总经理。
操盘手X：如何在3、4线地、县级城市&小镇打造叫好叫座的商业地产？
赵者侠，15+商业操盘经验、浙江线在商业执行董事；
服务全国26个社区商业项目、服务面积121万方，运营中的面积65万方，中国城镇商业领军品牌！
第四部分：二三线城市商业资产盘活10+案例项目深度研讨
1、融创InS.Park
融创InS.Park融创文旅杭州InS.Park，作为融创商业新代表作，定位城市欢乐生活中心，打造了3个不同的沉浸式主题场景，成为城市新的引力场。
在约8万方的特色商业空间，定位塑造一个“杭城潮场首店”商业模型，将“不设限·潮出界”作为理念，聚焦与年轻人一起解锁潮流+商业的无限可能。
2、成都印象汇
开业9年，凯德沙湾正式更名沙湾印象汇，一站式社区购物中心，印象汇在改造中，找准定位、加码儿童业态，辐射周边密集的住宅小区，成为了更贴合家庭温馨的邻里mall。
沙湾印象汇调整升级后再经营上有哪些出色成果？
3、勤海社区商业
上海勤海商业中心——打造全国首家示范性社区商业中心。
从传统菜市场到社区邻里中心，成为了上海的网红菜市场，将菜市场原本单一的“买菜”功能扩展到包括了生鲜超市、餐饮、休闲娱乐、社区服务等在内的多功能复合业态，不仅是功能扩展，深层次的意义更在于对社区居民“精神需求”的满足。
4、绿城好街
杨柳郡园·好街以社区商业为经营定位，目前全国已经开业11条。
集休闲娱乐、教育培训、健康医疗、特色餐饮、生活购物等多品类业态于一体，满足全年龄段客群的一站式消费需求。2020年1月车辆段TOD“杨柳郡元·好街”获评国家精品街区生活服务集聚中心，成为浙江省唯一入选的商业街区。
5、武汉世界城光谷步行街
55万方商业，涵盖商业步行街、购物中心、写字楼、公寓、盒子+街区、住宅底商等多种商业业态、4期世界城广场青年家庭的购物中心、6期法国街定位精致家庭的社区商业。
但项目商业销额突破100亿，多期开盘日光，日销额突破10亿，单笔成交额1.5亿。
街区商业是销售还是自持？街区商铺的退出路径有几条？
阶段性自持，以租带售如何操盘？售后返祖，关键点是什么？
6、常州万达广场和新北金街
截止2020年底全国368个万达广场，采用以租带售模式的金街；
在全国经营做到市场溢价的产品有什么样的共性？
新北金街如何做到快速招商去化？
新北金街如何通过售后免费租管成功维稳？
7、杭州星光大道
杭州星光大道位于杭州市滨江区以电影为主题的特色商业街，被评为省级特色商业步行街。以电影元素贯穿街区，打造了一条易商易游的特色商业街区。
8、中诺恒太城
总建筑面积近15万平米，四大功能分区：购物中心、智慧家居馆、特色风情街区和文旅轻奢酒店，超万平米大型超市及各种商业和休闲业态，近4000平米的国际影城、大型健身会所和儿童游乐中心以及水幕电影、玻璃栈道、屋顶泳池、网红桥等一系列高端设计，满足全时段、全龄段高品质生活需求。
9、温州市大南里慢生活街区
0.7万平方米，七栋独立式楼房组成，整租经营，以周边中高端商务楼白领商务人士、年轻时尚群体及年轻家庭单位为主，引进品牌轻餐饮和文创类商户，以独栋主题、旗舰店形式经营，打造温州慢生活、轻时尚、年轻化的文创生活街区。
10、彩虹湾亲子广场
2.4万平方米，定位温州首席智慧型儿童教育综合体，专注于3-12岁儿童一站式文化教育培训基地，23个大类，120多门专业课程，涵盖娱乐、科学、文化教育等。
11、乐清江南里
5.8万方位于乐清新中心之眼，地标性特色商业街区，新一代体验+消费的商业形态的创新之作。
12、自贡恒太城购物中心
贡井区首个一站式、全业态、去社区型家庭时尚购物中心，119家全国优质品牌商户开业首日客流量即达15万人次，销售额高达527万元，为自贡商业注入了全新活力。
13、路桥宝龙天地
21万方文旅生活新天地、台州首个地标级文旅体验商业街区，商业街区6.3万方。
14、万嘉星悦城
7.7万方商业综合体，其中地上5层建筑面积约5.5万平方米，地下2层建筑面积2.2万平方米。万嘉广场突破传统商业中心规划理念，全面进行业态创新，涵盖时尚零售、餐饮美食、潮流运动】休闲娱乐】儿童体验、生活配套等多元化业态，有效满足居民家庭式生活消费。
第五部分：主题商业项目的标杆案例考察学习
融创InS.Park
6月25日开业的融创ins Park作为融创文旅输出的第一个轻资产项目，引进了浙江省首店5家和1家旗舰店，打造潮玩+夜经济主题特色。
项目东接杭走运河湾，毗邻大运河桥西板块，在3公里辐射范围内含括了大运河数字产业园、北部软件园等28家高新产业园区，借助产业区域的规划，这里密集地居住着以20-35岁为主的年轻家庭、商务白领和单身青年群体。
以“潮场”作为定位关键词的杭州ins Park，将核心客群高度概括为一群有见识、有内涵、有态度、有趣味、有活力的“五有青年”。如何将这波时代超级群体的关注点吸引并锁定在杭州ins Park？项目提交的四大场景给出了他们的解题思路。
第六部分：社区型商业招商、销售实战工作坊
第一阶段：现场学员案例，方案提交及项目痛点梳理
第二阶段：真实案例，实际操作项目招商或销售5步法
第三阶段：多种实用工具，应用在项目上的方法及要点，解决项目难点
第四阶段：运营视角的招商运营如何开展
第五阶段：专业导师，项目点评及系统答疑，帮助项目完成从思维构建到落地
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