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11月21日上午 第一部分：旧村改造项目研判及经济测算专题 广东省领跑全国率先开展“三旧”改造工作，已有十多年历程。大规模的旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，有效提升了我省节约集约用地水平，大力促进了我省产业结构的升级，成为了广东省城市更新的“推进器”。 目前“三旧”改造在我国尚处于萌芽阶段，改造项目缺乏一定的理论支撑与技术指导。如何在政策法规的正确指引下，确保“三旧”改造项目的顺利进行，我们需要就一系列值得关注的问题进行探讨，以及向从业人士进行系统性宣导和教授： 村改项目拓展研判有哪些技巧？项目经济测算的逻辑是怎样的？ 选择什么方式与平台公司开展合作？签约阶段基本流程是怎样的？ 拆补方案编制有哪些要点？哪些项目签约谈判、动迁清迁技巧能高效助力项目推进？ 项目经济静态测算的指标有哪些？项目动态测算指标又有哪些？ 为此，特邀多位城市更新领悟具备丰富实操经验的专家，推出《旧村改造专题研修班》第九期课程，关注三旧改造项目研判、经济测算、基础数据摸查、对村关系运营、项目重要节点风险管控、税务筹划、签约拆迁等内容，结合丰富的实操案例，为开发商、前期服务商、平台公司、城市更新法律、税务等咨询公司，以及有意参与旧改的企业人员排忧解难，科学有效地推进项目。 【课程收益】 1、学会掌握签约谈判技巧，有效提高项目部签约率； 2、正确利用投资测算逻辑，逐利旧改市场； 3、建立项目重要节点的风险防控，保障项目质量效益； 4、清晰与平台公司合作的细节要点，联手突围旧村改造； 5、优化处理项目税筹问题，实现收益最大化。 【适合对象】 1、致力于旧村改造项目的开发商 2、有旧村资源的平台公司 3、旧改相关法律、税务、规划等咨询公司 4、其他有意向介入旧村项目的企业 【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网 【时间地点】2020年11月21日 广州（详见报到通知） 2020年12月20日 广州（详见报到通知） 2021年1月9日 广州（详见报到通知） 2021年1月16日 广州（详见报到通知） 【培训费用】12800元/人/期（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理 【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 【官方客服】微信：1905774068  下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc 注：11月11日前付款，享有优惠价11800元/人/期（含培训费、资料费） 【特约讲师】 吴老师：广州正坤财税顾问有限公司咨询合伙人；广东省税务学会理事； 中国注册会计师、注册税务师。 丰富的集团税务管理及项目审计经验，专注房地产税务咨询服务超10年，擅长房地产投资拓展税务规划、城市更新整体税务规划、企业并购重组税务规划、房地产开发税务规划、企业税务风险防控等；为万科、碧桂园、金茂等大中型房地产企业提供税务咨询及税务规划服务。 肖老师：多年国有房企工作经验，曾负责某大型国企首个旧村改造项目，全程推动项目介入至签署服务协议；熟悉广州和莞深的旧改政策与操作路径，共经手20多个广州旧村及若干莞深区域百亿货值项目的投资测算工作，现负责某本土房企莞深区域的项目拓展，具备丰富的城市更新实操和拓展测算实操经验。 向老师：曾在政府部门工作多年，具有丰富的农村一线和基层社区实践工作经验；五年大型房企更新集团一线实操工作经验，擅长旧改前期意愿表决流程、基础数据摸查实施和整理、签约谈判拆迁流程和操盘以及对村关系运营等方面的工作；曾组织参与3个旧改项目的意愿表决和基础数据摸查整理工作，一线实操2个旧改项目的签约谈判和房屋拆除工作，掌握签定补偿协议的前期准备工作和模版，具备很强的旧改政策结合实际工作的动迁经验。 成老师：专注于城市更新（“三旧”改造）法律服务，曾参与广州、东莞及佛山多个城市更新专项法律服务，拥有丰富的城市更新实践经验。 老炮：旧改老炮?炮哥，深耕广州城市更新10余年，参与广州市各区多个项目转化工作，其中主持超过5个项目拓展落地，3个项目转化工作，具备丰富的实战经验，深谙城市更新政策及各类合作模式之要义。 凌老师：拥有多年品牌房企工作经验，熟悉城市规划及城市更新政策，经手粤港澳大湾区多个旧改项目的初步策划方案，曾主导知名旧改房企旧村更新改造项目实施方案编制及报审工作；现任某旧改标杆房企广州旧村项目规划线条负责人，对广州市旧村改造项目策划方案和实施方案的编制报审工作具有较深刻的认识和丰富的实操经验。 【培训内容】 第一部分：旧村改造项目研判及经济测算专题（11月21日上午 肖老师） 一、投资测算：逐利旧改市场的重要工具 1、量化评估：从非标准化信息到数据结果 2、协同办公：调动营销、财务和研发等部门支持 3、政策路径：经济测算成立的重要前提 二、旧改项目的测算逻辑 1、开发商的收入、支出、费用与税金 2、净利润与现金流 3、旧改项目的实质仍是开发商的商业行为 三、开发商通过旧改获利的逻辑 1、小资金hold住大项目 2、分期投入降低资金压力 3、土地成本性价比高 4、一拆一建如何转化成可售面积 四、测算旧改项目需了解的术语 1、图斑面积?可进行旧改的土地面积 2、基础数据?可进行旧改的房屋面积 3、改造成本?拆迁与复建发生的成本 4、权益面积?郊区项目的常见指标 5、复建地块与融资地块?村民与开发商之间的博弈 五、测算旧改项目的关键要素 1、吃透政策是做好测算的重要前提 2、改造成本“三件套” 3、一二级联动测算框架 4、藏在税法里的获利秘籍 六、系统建立广州旧村改造项目测算的逻辑框架 1、为什么测算需要逻辑框架？ 2、兼谈数据建模和范式思维 3、源于数据，高于数据 七、案例一：以增城区某村为例 1、先有土地再有规划 2、另类方式巧妙获取现状建面 八、案例二：以番禺区某村为例 1、当旧改与市政工程相遇 2、论集体物业体量对产业导入的影响 3、工业区块线的必要性 九、案例三：以番禺区某村为例 1、“最佳层数”与“280㎡”的关系 2、利用抽样思维迅速评估拆迁难度 3、关于“4157元/㎡”的建安成本 4、一个完整的静态测算方案解读 十、测算旧改项目中需注意的问题 1、保守一点，总是没错的 2、“不可预见费”与平台公司“服务费”的区别？ 3、公配面积需要放在哪里？ 第二部分：城市更新税务筹划专题（11月21日下午 吴老师） 一、城市更新一二级联动税务预算框架搭建 1、为什么要搭建城市更新税务预算模型 2、城市更新税务预算模型的基本框架 3、城市更新一二级联动增值税测算要点 4、城市更新一二级联动所得税测算要点 5、城市更新一二级联动土增税测算要点 6、城市更新一二级联动契税测算要点 7、税务预算、税收资金与会计利润的关系 二、平台公司合作方式的税务预算与筹划 1、“咨询服务型”合作方式的税务预算与筹划 2、“同股同权型”合作方式的税务预算与筹划 3、“总包干型”的合作方式的税务预算与筹划 三、一级成本合规列支的税务预算与筹划 1、拆迁补偿费支出合规列支的税务处理原则 2、复建支出增值税、企税、土增税处理原则 3、复建支出不同税务处理方式税务预算 4、复建物业代建与自建筹划的税务预算 5、复建支出契税计税依据确认税务预算 6、融资物业还迁视同销售定价税务预算 四、项目规划需要关注的税务预算与筹划 1、项目分期的土地增值税筹划及税务预算 2、项目规划的土地增值税筹划及税务预算 3、拆迁安排的土地增值税筹划及税务预算 五、一二级联动成本归集分配的税务预算 1、土地、建安等成本归集分配的基本原则 2、拆迁补偿费归集分配的税务预算与筹划 3、复建支出成本归集分配的税务预算与筹划 六、复建物业交付的税务预算与筹划 1、复建物业面积差税务处理及税务预算 2、复建物业弃产的税务处理及税务预算 第三部分：开发商如何与平台公司合作专题（12月20日上午 老炮） 一、系统建立平台公司认知体系 1、旧改为何需要有平台公司 2、平台公司类型及特点 3、开发商需要“拓展”平台公司？ 4、如何判定靠谱平台公司 二、玩法一：咨询服务费 1、咨询服务费计价原则 2、如何明确服务内容 3、付费节点怎么设置 4、有哪些税筹要点 三、玩法二：所谓“同股同投” 1、非台面费用如何承担 2、平台公司兑现价值的三个出口 3、项目公司的治理架构设置 四、玩法三：所谓“总包干费” 1、如何定义总包干费玩法 2、票据问题怎么处理 3、模式优缺点及注意事项 五、与平台公司合作过程注意事项 1、丑话说在前，日后好办事 2、项目出现重大变动？及时签订补充协议 六、构建全面的合作协议知识体系 1、房企与平台公司合作协议 2、房企与房企合作协议 3、平台公司与村集体服务协议 4、房企与村集体（意向）合作协议 第四部分：旧村改造项目签约谈判、动迁清拆专题（12月20日下午 向老师） 一、项目内部签约前期准备工作 1、项目拆迁团队组建 2、项目动迁数据部的内业准备工作 3、如何把签约做到行云流水？ 4、什么样的环境有助于签约洽谈？ 二、如何打造一支动迁签约铁军？ 1、拆迁补偿方案解读 2、签约谈判口径和技巧 3、模拟签约计算和熟悉签约流程 三、项目部如何与政府、村委对接工作 1、高效的动员大会要如何组织？ 2、正确宣传造势带起节奏签约 3、如何动员村社干部助力签约工作 4、精准选择成熟的签约启动区降低签约难度 5、按社成立签约工作组 四、提高项目部签约率的技巧须知 1、签约谈判流程 2、签约谈判内容 3、签约谈判形式 4、签约谈判过程 5、签约谈判技巧 6、签约谈判注意事项 五、收楼阶段注意事项 1、收楼及补偿款发放 2、收楼拆除注意事项 3、摇珠分房方案的制定 第五部分：拆迁补偿方案编制专题（1月9日上午 凌老师） 一、拆补方案概要 1、拆补方案的含义和类型 2、拆补方案在旧村改造中的重要性 3、拆补方案的编制依据 二、拆补方案的编制 1、拆补方案的基本框架 2、如何争取“包得住、签得动、拆得快” 3、拆补方案编制的准备工作 （1）收集与研究哪些核心政策、方案 （2）需了解项目哪些信息 （3）现状基础数据分析 （4）如何进行模拟拆补 （5）拟定补偿标准 4、拆补方案编制的二十项核心要点 （1）无证房屋如何补偿？ （2）非村民房屋如何补偿？ （3）补偿标准是否与房屋建成时间有关？ （4）祖屋如何补偿？ （5）超大建基房屋如何补偿？ （6）在建房屋如何补偿？ （7）未建地基如何补偿？ （8）倒塌房屋如何补偿？ （9）空地如何补偿？ （10）附属用房如何认定？ （11）住改商房屋如何补偿？ （12）一户一宅如何认定？ （13）权益面积的计算方式？ （14）超建面积如何补偿？ （15）弃产补偿制定应注意哪些事项？ （16）临迁费制定应注意哪些事项？ （17）搬迁费如何制定？ （18）奖励标准如何制定？ （19）选房调差如何制定？ （20）复建区用地性质如何确定？ 三、拆补方案的实施 1、拆补方案的宣传 （1）宣传阶段与目的 （2）宣传对象与内容 （3）宣传方式及物料准备 （4）宣传组织架构与人员分工 2、拆补方案的表决 （1）实操中的两种表决形式 （2）相关经验分享 3、拆补方案的执行 （1）动迁人员的培训要点 （2）动迁过程中拆补标准的把控 第六部分：签约审档实务操作专题（1月9日下午 成老师） 一、签约实操指引 1、签约基本流程 2、签约人与权属人不一致情况处理 3、有证房屋处理 4、无证房屋处理 5、权属人去世/离异处理 6、授权委托签约注意事项 7、权属人为无/限制民事行为能力人应如何处理 二、涉及的法律知识及案例 1、继承情况的认定 2、如何认定遗嘱有效性 3、丧失继承权的情形 4、权属人离异案例分析 三、常见问题及解答 1、签约阶段回迁分配问题及解答 2、合建房屋补偿安置问题及解答 3、不同房屋面积合并问题及解答 4、权属人签约后死亡问题及解答 第七部分：广州旧改项目经济静态测算进阶专题（1月16日上午 肖老师） 一、旧改项目的效益评价要点 1、关键指标决定项目效益 2、合作模式影响项目效益 3、项目公司财务风险管理 4、了解敏感性分析 二、广州村改项目测算需注意的几个问题 1、湾区主要城市旧改的经济平衡办法 2、可认定的改造成本与地价区别 3、产居比调整 4、融资门槛、节点与规模 三、广州村改项目测算的税费测算与处理 1、增值税及附加计算标准与计税依据 2、土地增值税计算标准与视同销售 3、所得税计算与平台费 四、广州村改项目静态测算案例（以增城区T村为例） 1、计算改造成本与融资面积 2、计算三大税费 3、计算净利润与净利率 4、敏感性分析与初步测算决策 第八部分：广州旧改项目动态测算及案例分析专题（1月16日下午 肖老师） 一、动态测算框架 1、现金流财务逻辑 2、确定规模与成本数据 3、税费处理技巧与比较 4、设置支出节点与比例 二、现金流铺排逻辑 1、销售收入节点与比例 2、成本支出节点与比例 3、资金缺口融资逻辑 4、回款与还款设定 三、动态测算评价体系 1、净利率与IRR指标分析 2、净利润与NPV指标分析 3、测算结果的财务合理性分析 四、广州村改项目静态测算案例（以番禺区S村为例） 1、计算改造成本与融资面积 2、计算三大税费 3、计算净利率与IRR指标 4、敏感性分析与测算决策 【更多房地产培训课程】 |
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