东莞旧村改造专题研修班（2020年12月5日-2021年1月17日）房地产培训网
被称为“世界工厂”的东莞，在经历了改革开放40多年经济社会快速发展的同时，也面临着全城土地消耗严重的发展困境，由于土地开发率已远超国际社会通认的30%警戒线并逼近50%，存量土地再开发成了近年来东莞城市发展亟待解决的问题。
以广东省2009年推进实施“三旧”改造为契机，十余年来，东莞也朝着2020年完成“三旧”改造土地面积30万亩的目标迈进，并结合自身特色相继创新出台了若干政策，从探索推进全市城市更新工作管理机制的改革转变，到创新取消村企合作改造模式，再到创设单一主体挂牌招商实施机制等，系列重磅新政策出台也让打开了东莞存量土地更新改造的新局面。
其中，划定的240余个城中村更新改造，作为东莞最核心的旧改任务之一，更是吸引了众多房企和金融机构的广泛关注，争相涌入布局以期掘金炙手可热的村改市场，但东莞独特的政策体系和创新的旧改玩法也让很多市场主体的介入进展缓慢，甚至望而却步。
如何摸清东莞城市更新制度的底层逻辑？
前期服务商推进项目转化有哪些实操案例可以借鉴？
项目推进过程中如何有效防范和把控多方合作的风险？
项目规划方案的制定、基础数据的摸查、经济测算等关键节点有哪些针对性的策略？
政府针对地价测算有哪些规定？
东莞的旧改税收涉及哪些优惠政策
......
对此，特邀多位在大湾区城市更新领域有着丰富实操经验的村改专家，合作推出独家课程《旧村改造专题研修班》第十期（东莞班），聚焦以上这些重点难点和痛点问题，并结合丰富的实操案例解析，为全国各地致力于介入东莞村改的开发商、金融机构等相关企业人员答疑解惑，助力全市村改项目的加速推进。
【课程收益】
通过课程让客户了解东莞村改市场趋势、政策利好以及投资者如何把握政策利好掘金村改市场；课程涉及东莞村改项目全流程，包括专项规划、项目拓展测算、项目实操转化推进流程、及东莞村改全流程税务及法律风险处理及管控等。
【适合对象】
1、致力于介入东莞旧村改造项目的前期服务商、开发商
2、在东莞有旧村资源的平台公司
3、旧改相关法律、税务、规划等咨询公司
4、其他有意向介入东莞旧村项目的相关企业
【日程安排】
12月5日上午：第一部分：东莞土地及建筑物的权属确认专题
12月5日下午：第二部分：村改项目前期入户测量实操专题
12月12日上午：第三部分：东莞税务规划框架搭建及要点解析专题
12月12日下午：第四部分：村改项目推进中对村关系运营专题
1月10日上午：第五部分：东莞城市更新单元划定与方案编制专题
1月10日下午：第六部分：村改签约谈判与动迁清拆专题
1月17日上午：第七部分：东莞旧村改造项目重要节点风险管控专题
1月17日下午：第八部分：东莞旧村改造项目初步研判与测算专题
【组织机构】房地产培训网 http://www.chinarec.com.cn 微信公众号：房培网
【培训时间】2020年12月5日-2021年1月17日 东莞（详见报到通知）
【培训费用】12800元/人/期（含8节培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信：1905774068
下载报名表 http://www.chinarec.com.cn/page/dcpxbmb.doc
注：11月30日前付款，享有优惠价11800元/人/期（含培训费、资料费）
【特约讲师】
吴萍：广州正坤财税顾问有限公司咨询合伙人；广东省税务学会理事；
中国注册会计师、注册税务师。丰富的集团税务管理及项目审计经验，专注房地产税务咨询服务超10年，擅长房地产投资拓展税务规划、城市更新整体税务规划、企业并购重组税务规划、房地产开发税务规划、企业税务风险防控等；为万科、碧桂园、金茂等大中型房地产企业提供税务咨询及税务规划服务。
刘老师：深入研究大湾区城市更新实施，主笔《深圳城市更新法律与实务》；多次开展城市更新系列实务讲座，为华润置地、万科地产、光大信托、信达资产等企业实施的城市更新项目提供了专业、细致、优质的法律服务；擅长房地产及其投融资、城市更新、跨境投资、争议解决，为超过一百个房地产及融资并购、建设工程项目提供法律服务，覆盖北京、上海、深圳、东莞、广州、天津、西安等各大城市，具有丰富的实务经验；
肖凯：多年国有房企工作经验，曾负责某大型国企首个旧村改造项目，全程推动项目介入至签署服务协议；熟悉广州和莞深的旧改政策与操作路径，共经手20多个广州旧村及若干莞深区域百亿货值项目的投资测算工作，现负责某本土房企莞深区域的项目拓展，具备丰富的城市更新实操和拓展测算实操经验。
向东：曾在政府部门工作多年，具有丰富的农村一线和基层社区实践工作经验；五年大型房企更新集团一线实操工作经验，擅长旧改前期意愿表决流程、基础数据摸查实施和整理、签约谈判拆迁流程和操盘以及对村关系运营等方面的工作；曾组织参与3个旧改项目的意愿表决和基础数据摸查整理工作，一线实操2个旧改项目的签约谈判和房屋拆除工作，掌握签定补偿协议的前期准备工作和模版，具备很强的旧改政策结合实际工作的动迁经验。
叶老师：8年以上央企及国企房地产工作经验，10年以上超百万级项目的总体规划、建筑设计的管理经验，项目类型涉及城市更新、住宅、商业综合体；熟悉城市更新全流程开发，掌握一二级开发的全流程，包括前期土地整理、控规方案批复、三旧方案批复、整体定位策划、城市设计、拿地等各个阶段；多个工改项目经验，曾完整操盘广深百万级开发量的旧厂改造项目，其中某旧厂改造项目更是一年半获旧改方案批复。
【培训内容】
第一部分：东莞土地及建筑物的权属确认专题（2020年12月5日上午 讲师：刘老师）
一、东莞确权概述及法规政策要点解读
1、熟悉东莞土地管理制度
2、了解东莞土地利用现状
3、确权的几个重要发展意义，你弄懂了吗？
4、清楚确权依据，别“弄丢”了宅基地
二、不动产权益核查
1、如何确认不动产权益对象
2、不动产权益人的几种类型
3、紧贴原则，快速确认不动产权益
三、权籍调查程序
1、做好“热身”?前期准备工作
2、权属调查要摸清
3、不动产测量有哪几个要素？
4、成果审查至关重要?优化入库与管理
四、土地确权方案
1、国有土地确权注意事项
2、集体土地确权注意事项
3、宅基地确权注意事项
4、司法确权注意事项
5、无合法手续土地确权注意事项
五、房屋确权方案
1、产权登记确权注意事项
2、特殊产证确权注意事项
3、房改房、政策性住房确权注意事项
4、无权利主体确权注意事项
5、房屋存在抵押或查封确权注意事项
六、特殊情形确权处理策略
1、无、限制民事行为能力人处理策略
2、港澳台或外籍人士处理策略
3、服刑人员处理策略
4、下落不明处理策略
5、死亡/宣告死亡处理策略
6、离婚、转让、共有处理策略
7、借名买房处理策略
8、企业破产过程中、已注销、吊销处理策略
第二部分：村改项目前期入户测量实操专题（2020年12月5日下午 讲师：向东）
一、基础数据摸查工作筹备
1、怎样有效召开动员大会，为测量工作打好基础
2、户测量公告样板设置技巧
3、入户测量宣传册子内容细节
4、入户测量方案编制
5、入户登记表搭建技巧
二、入户测量工作组架构搭建及工作管理
1、测量小组人员工作要求
2、跟测人员拍照留底技巧
3、数据综合人员工作要求
三、入户测量实操细则
1、怎么安排测量相关工作
2、如何合理安排测量顺序
3、如何合理配置人员
4、后勤保障工作的重要性
5、特殊情况的处理
四、基础数据台账整理及管理技巧
1、基础数据表格
2、村社宗族关系表格
3、一栋一档表格
4、权属人个人纸质档案
第三部分：东莞税务规划框架搭建及要点解析专题（2020年12月12日上午 讲师：吴萍）
一、一二级联动税务预算框架搭建
1、东莞村改税务预算模型的基本框架
2、增值税测算要点
3、所得税测算要点
4、土增税测算要点
5、契税测算要点
6、税务预算、税收资金与会计利润
二、一级成本合规列支的税务预算与筹划
1、拆迁补偿费支出合规列支税务处理
2、复建支出增值税、企税、土增税处理
3、复建支出不同税务处理方式税务预算
4、复建物业代建与自建筹划的税务预算
5、复建支出契税计税依据确认税务预算
6、融资物业还迁视同销售定价税务预算
三、项目规划需要关注的税务预算与筹划
1、项目分期的土地增值税筹划及税务预算
2、项目规划的土地增值税筹划及税务预算
3、拆迁安排的土地增值税筹划及税务预算
四、一二级联动成本归集分配的税务预算
1、土地、建安等成本归集分配的基本原则
2、拆迁补偿费归集分配的税务预算与筹划
3、复建支出成本归集分配的税务预算与筹划
五、复建物业交付的税务预算与筹划
1、复建物业面积差税务处理及税务预算
2、复建物业弃产的税务处理及税务预算
第四部分：村改项目推进中对村关系运营专题（2020年12月12日下午 讲师：向东）
一、全面了解村集体经济组织架构及运作
1、机构设置
2、主要领导情况
3、派系分布及关键人物
4、村集体收入来源、人员构成及分工等情况
二、驻村工作如何开展，推动项目
1、项目部如何选址，更好的维护村关系
2、如何提高村民对开发商的信任度和好感，从而配合项目推进
3、项目人员如何又好又快的获取村内势力支持
4、村关系维护关键点，这样做村民更支持
5、项目人员应从哪些角度思考旧改本质，维护多方利益
6、如何找准与村民的谈话方式，掌握村民更多信息
7、如何找对并突破关键人物，促进项目进展
第五部分：东莞城市更新单元划定与方案编制专题（2021年1月10日上午 讲师：叶老师）
一、规划方案编报审批及土地供应
1、实施方案编报的内容和策略
2、专项规划编制与审批
3、产权注销及案例分析
4、土地供应及入库方式
二、单元规划编制与审批
1、单元规划编制流程
2、控规与单元规划编制的联系
3、单元规划审批流程及要点
三、规划方案实操关键
1、改造范围是否必须纳入标图建库
2、复建总量核定方法
3、如何从拆迁补偿的角度指导复建总量的核定
4、改造成本构成
5、融资地价评估依据
6、融资建面的构成
7、区别建设规模与建设指标
8、规划限制条件
9、控规调整的空间
10、规划方案及控规调整最终审批权
第六部分：村改签约谈判与动迁清拆专题（2021年1月10日下午 讲师：向东）
一、签约谈判前期准备工作
1、组建项目拆迁团队
2、项目动迁数据部的内业准备
3、顺利推进签约的前期要点工作
4、签约洽谈环境的选择
二、如何打造一支动迁签约铁军？
1、拆迁补偿方案解读
2、签约谈判口径和技巧
3、模拟签约计算和熟悉签约流程
三、项目部如何与政府、村委对接工作
1、组织动员大会的核心技巧
2、宣传造势的开展及重要性
3、如何识别关键人物助力签约
4、精准选区降低签约难度
四、提高项目部签约率的技巧须知
1、签约谈判流程
2、签约谈判内容
3、签约谈判形式
4、签约谈判过程
5、签约谈判技巧
6、签约谈判注意事项
五、收楼阶段注意事项
1、收楼及补偿款发放
2、收楼拆除注意事项
3、摇珠分房方案的制定
第七部分：东莞旧村改造项目重要节点风险管控专题（2020年1月17日上午 讲师：刘老师）
一、村改前期服务商招引、合作及个案分析
1、前期服务商招引
2、如何与前期服务商合作
3、如何设计合作模式和交易架构
4、合作方式风险分析与防范
5、合作各方权益保障
6、合同条款设定
7、个案分析
二、实施主体引入及案例分析
1、实施主体引入流程与案例分析
2、实施主体引入细则及注意事项
3、实施主体确认与公示
4、引入节点风险分析与防范
5、各方权益保障
6、合同条款设定
三、城市更新项目各方合作的风险及控制
1、对村合作违约风险管控
2、对平台公司合作违约风险管控
3、重要节点法律文件的拟定及瑕疵风险
4、交易思路及合作条件风控
5、政府审批方面风险管控
四、项目实施监管及风险防范策略
1、项目实施监管方式
2、项目验收移交要点分析
3、项目实施风险防范策略
第八部分：东莞旧村改造项目初步研判与测算专题（2020年1月17日下午 讲师：肖凯）
一、村改项目投资测算的初步评估
1.1从非标准化信息到数据结果的量化评估
1.2协同营销、财务和研发等部门
1.3经济测算成立的重要前提
二、村改项目的测算逻辑
1、开发商的收入、支出、费用与税金
2、净利润与现金流
3、旧改项目的实质
三、村改项目测算的核心
1、图斑面积?可进行旧改的土地面积
2、基础数据?可进行旧改的房屋面积
3、改造成本?拆迁与复建发生的成本
4、权益面积?郊区项目的常见指标
5、复建地块与融资地块?村民与开发商之间的博弈
四、测算旧改项目的要点
1、改造成本“三件套”
2、一二级联动测算框架
3、藏在税法里的获利秘籍
五、系统建立东莞旧村改造项目测算的逻辑框架
1、测算需要的逻辑框架搭建
2、数据建模和范式思维
3、项目测算数据的优化处理评估技巧
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